| PART 1 |
长期关注房叔的读者应该知道，在购房抉择的咨询回应上，2022一整年我们都是建议优先打新，二手房顺位次之，能新不旧是全年的购房建议准则。
原因也很简单，虽然二手房回调力度超出预期，但新房的综合性价比仍高于大部分二手房。 假如在二手房价位没有明显筑底的迹象下，着急买入还在下跌通道的二手房，那么轻松亏掉几十万或许只需几个月的时间。
显然，这样的事情在去年并不少见。 2022上半年，在相当一部分市场参与者认为二手房价格筑底即将结束时，二手房实际上并未止跌。 我们看个典型的、可作为参考的案例。
| PART 2 |
本轮二手价格回调中，奥体次新的价格坚挺程度在去年上半年是有目共睹的，不仅价格相对稳定、成交量在很长时间中也相对活跃。 供需两旺的市场面使得部分需求认为奥体支撑强劲，持续下跌的概率不大。 因此在澄品交付之时，即使挂牌价格普遍在8万、乃至9万+，也不乏个别成交案例。
现在我们知道了，这部分在8万+接手澄品二手房的购房者妥妥被套了，因为最新成交已经悄然来到7万以下，半年时间单套房产轻松跌去百万。 其他板块这种情况也非常普遍，与奥体相近的申花，古翠隐秀交付到如今，真实成交价同样有着不小的跌幅。 市场未明确筑底时，下行期任何一个节点买入二手，都有可能发生近似的“悲剧”。 我们买入新房，特别是相对优质的限价新房，被套的风险却远低于未明确见底的二手房。
因为普遍稍低于市场价格的限价，加无增值税、中介费等交易成本，以及更贴近时代需求的产品形态等，给予了新房更强的抗市场冲击综合能力， 如果更简单直白一点总结就是：“去年买二手房被套风险高，但买较优质新房大概率不会被套”。 这也就是为什么在绝大多数情况下，2022我们都不建议买二手房的底层原因。
更何况优质新房摇号难度加速下降，上车新房不再是运气局，除去急需自住的购房者，几乎没有理由不打新。 但今年不一样了。 因为二手房见底迹象——倒挂归零潮大规模出现了，甚至可以说席卷了全城。
| PART 3 |
申花、奥体、望江、未科等少数板块外，杭州绝大多数板块的新房和二手成交价格紧紧相贴。
前面说过了，不买二手房的根本原因是，价格未见底之前，二手具有较强不确定性，没有足够的安全垫保护，买了容易阶段性被套。 假如二手房价格见底了，以上逻辑就完全被颠覆了。
倒挂归零潮的广泛出现，实质上就意味着二手价格接近触底，起码对于大部分新房限价未被高估的板块是如此，为什么这么说？
本质上是因为限价新房保持合理的成交活跃度和热度，是保障土地市场和楼市健康的基石。 限价新房都走不动了，政策宽松必然随之而来，以促进市场正常化。
二手价格接近新房，没有倒挂支持的大部分新房大概率会陷入去化困境，那么过时的、不合时宜的紧缩就将转向宽松。 宽松来了，新房卖得动了、好卖了，处于近似价格、且是现房的二手房也就没有理由卖不动，价格同样没有理由继续往下。 所以说，倒挂归零潮可以基本视作二手房价格即将触底。
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| PART 4 |
既然价格触底、或即将触底，二手房也就没有不能买的禁忌。 这也就是为什么，去年下半年随着倒挂归零潮的出现，二手房成交反而逐渐回暖的原因之一。
我们甚至可以比较明确的是，随着大部分板块新房二手房价格的接轨，接下来如果市场复苏，新房、二手房大概率是同步进行，而不再是新房的一枝独秀。 即使两者之间有一定的复苏热度时间差，相信这个时间差也会非常小。 这里值得注意的是，少数限价被高估的板块，即使出现了倒挂归零，也不意味着二手价格就触底了。
| PART 5 |
比如临安等远郊区域，新房限价两万+，它的实际价值却达不到两万+，二手房即使跌到两万，也不等于价格到底了。 一般意义上的局部政策宽松、或轻度的全面宽松也很难直接激活当地的市场行情恢复。
判断这类区域是否价格到底，看二手房的成交量更为有效，毕竟有大量的人愿意买单了，才是真正的底。 对于其他城区板块其实同样如此。
倒挂归零虽然是判断二手价格到底的关键市场迹象，但是否真正到底了，还是要看二手成交量。
二手成交量越大，二手离见底越近。 倒挂归零已遍布全城，二手触底已来，二手可看、也越来越可买。
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文章来源:杭州房叔
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