在这么个利好接踵而至、市场加速筑底的节骨眼上——
还得听我李宁大爷的，一切皆有可能。
就比如说，最近发生在深圳的一幕，已经让不少吃瓜群众领教了啥叫“活久见”…
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深圳喊话“铁饭碗”接盘，简直活久见！
这两天，深圳人的朋友圈里正在疯传两件事儿：
一是阳了之后到底是啥体验，吃啥药才能早点当上阳康；
二是一份名叫 《关于支持罗湖区在售住宅12月营销活动的通知》的文件，到底能管多大用。
丑话说头里啊，这份《通知》一没抬头、二没公章；
截至目前也没有任何单位回应，反正从头到尾那叫一个真假难辨。
退一万步说，这玩意儿要当真属实，也真够炸锅的！
《通知》内容不长，归了包堆就讲了一句话：
深圳市罗湖区喊话机关、企事业单位等体制内工作人员，老少爷们赶紧下场儿买房。
如果你愿意咬文嚼字，那我还能告诉你，一些细节表述要多生猛有多生猛——
譬如原文中“关于经济稳增长的工作部署”与“促进房地产业健康发展和良性循环”互为因果。
听说过三四五线小城这么说的，头回听见深圳这么讲，我这眼界直接开到了后脑勺。
俗话说，骡子不踩庄稼地，肥水不流外人田——
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参与活动的楼盘有一个算一个，全在“特区长子”罗湖这一亩三分地：
像什么华润未来城、京基水贝城市广场、东海富汇豪庭、独树阳光里…
这几个老六生在特区、长在深圳，却偏偏能让各路销冠大佬闻风丧胆！
比如说罗湖莲塘的京基御景天銮府，目前去化率连两成都不到；
比如说亚太半山樾府，几乎是罗湖去化老大难的精神图腾；
比如说华润未来城，浑浑噩噩的那股劲儿，即便是有央企title也束手无策…
此情此景让我忍不住想问一句：前两天说的 “深圳楼市光速回暖”、“日均成交280”、“日均成交500多”、“想想就吓人”都是假的？
上一边儿讲PPT、画大饼去啊，咱们既不是天使，也不是投资人！
还是看看最近六个月深圳二手房成交量，接接地气吧——
尽管11月份成交规模重新回到了2000+，但这个月的挂牌量也破了10万套，创下历史新高。
全年二手房整体去化率，能达到2021年的50%就算超常发挥了！
即便整体行情冷成这样，也还是西部片区整体好于东部——
具体到罗湖区，要不是因为在ICU里躺了太久，估计也不能给开这么猛的药方。
早在去年11月份，深圳新房市场余温尚存之际，罗湖就曾创造过“三盘认购不过百”的战绩。
拿当时的认筹比来看，基本上维持在1：0.05-1：0.2之间。
1：0.05是啥概念？你可以理解成：
二十顿操作猛如虎才能彻底完成全部去化任务。
之所以我敢拿一年前的销售记录说事儿，那完全是因为去年那些盘就是今年这些盘！
而且，当前的情况似乎还越来越遭——
譬如新房认筹家庭数，照去年相比直接来了个打骨折…
铁板一块的深圳调控，被撕开了一道口子…
有人说：“摇人接盘”这一幕发生在深圳，刺穿了他的三观。
可一想到 “罗湖早已过气”之后，就会发现：滞销这个事儿一点也不冤。
首先，罗湖是改开之后深圳发展最早的区域——
整体产业相对夕阳，譬如华为、腾讯、百度、大疆这类科创大咖，基本上和罗湖无缘也无份；
就连一些原本拿得出手的制造业和商业基本上也在向西迁移。
其次，罗湖区目前严重缺乏可开发的土地存量——
经过40多年的开发建设，目前界面已显陈旧，拆迁难度比哪儿都大；
即便有几块零星拿出的净地，也是从牙缝里抠出来的；
往东被梧桐山阻挡，堵车有多严重，深圳人民自有体会。
再次，摸着石头过河的那些年，深圳的建设或多或少学了隔壁的洋气邻居；
这就导致罗湖集中了大量三两幢楼构成的大厦式住宅，整体缺乏品质感。
总结下来就是：产业配套、发展空间、人居品质同时不给力！
再加上整体价格也实在是不便宜…
因此，新深圳人买房宁愿选择龙岗、龙华这类关外地界，也不愿意来老城根凑热闹。
具体的，大伙儿看看下面这两张图就明白了：
你放八百个心，人家能考入深圳体制内的大爷都不傻；
我上面嘞嘞的这些，人家比我心里还有数！
明知是这，还喊人家去集体接盘，就相当于“此地无银二百两，一百给了中间商”…
有人说了：“啊…你换个角度想想，准保豁然开朗！今天能有罗湖喊话，明天就得有宝安松绑！”
没错，罗湖这把喊话接盘，或许在市场端起不了多大作用，但象征意义确实可圈可点：
比如，铁板一块的深圳调控，这下被撕开了一道口子！
而深圳楼市要想重新看涨，几乎只能依靠两股力量：
其一，为本地量身定制超预期救市；
其二，周边城市迎来行情，倒逼深圳补涨。
但目前来看，发生这两件事几乎只存在理论上的可能性！
其实关于这点，另外三座一线城市，已经给出了答案：
北京，台湖、马驹桥解除“双限购”政策；
上海，今年已连续三次松动临港购房门槛；
广州，更是多区域变相降低了限购门槛…
北京，台湖、马驹桥解除“双限购”政策；
上海，今年已连续三次松动临港购房门槛；
广州，更是多区域变相降低了限购门槛…
照理说，深圳松一松，也在情理中…
可是别忘了，其它三座一线城市的核心区域可几乎是纹丝没动啊！
如果此时，深圳松绑的步子反超其它三座老牌一线城市，那“先行示范区”还怎么当？
2023年，深圳楼市还能再次回暖吗？
长期背着“房投第一城”的锅，的确让深圳有些负重前行。
但只要“房住不炒”的大前提没变，土地财政依赖度较低的基本现状没变——
短期内，深圳楼市就很难有实质性的政策转向！
表现在市场端，特别是存量领域里，就只能是 降价依旧、调整继续。
时至今日，一口气降价两三百万、三四百万的房源仍然批量出现在南山、宝安这类核心片区；
百花、宝中、香蜜湖、南外文华等学位房较高位时腰斩的也不在少数…
说白了，是前期炒作加载的泡沫至今也未能全然出清，价格虚高的病还得接着治。
在深圳这样一个从严调控、购买力透支的市场——
只要价格存在非理性成分，那么政策面与信贷面的利好就很难传导至市场终端。
在前不久的文章《深圳楼市的“恐慌性下跌”，究竟啥时才是个头儿？》 中，我曾说：
“深圳普通住宅的倒挂现象正在走向消弭…年均涨幅保持在5%上下，似乎已经成了各方的理性共识。”
这就意味着，越来越多的深圳新房事实上已经没有多少炒作空间。
在这样的情况下，指望二手房能走出“独立行情”，基本上是开国际玩笑。
这一点，可以从历年深圳二手房的量价关系变动上，清晰地看出端倪——
通常来讲，只有当二手房月成交量连续2-4个月超过8000套时，成交价格才有上行的可能；
持续低于5000套这道荣枯线，交易终端就将转向买方市场。
也就是说，当年成交数据低于60000套时，二手房成交价便绝无上涨的可能。
如果不出意外的话，2022年全年，深圳二手房总成交规模将保持在20000套左右。
成交量仅有近年来荣枯线的1/3，最直接的后果就是：
昔日房东不屑一顾的指导价，当然就成了今日房东的救命稻草。
这样的表现，离市场起飞实在差得太远！
尽管最近楼市利好不断、政策与市场双双筑底呼声不减——
但 前期购买力透支与 基本面修复这两道坎儿，深圳不得不面对，且全部都需要时间。
诚然，我们有一万个理由相信：2023年的楼市一定会好于无比魔幻的2022！
对于深圳买家而言，无论刚需还是自住，还都牢牢掌握着话语权，可以保持冷静、慢慢挖笋；
但如果你来深圳纯是为了投资，真心劝你一句——赶快醒醒，每个人都是自我财产的第一责任人！
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