二手房买卖流程以及相关注意事项_房屋_贷款_银行

1、买房准备

1.1 确认购房资质

1.2 确定购房能力

1.3 选择意向房屋

2、签署合同

2.1 购房签约

2.2 网签备案

3、资金监管

3.1 资金监管

4、贷款

4.1 房屋评估

4.2 面签

4.3 批贷

5、缴税

5.1 缴税

6、过户

6.1 过户

7、放款

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7.1 房屋抵押

7.2 放款

8、房屋交割

8.1 房屋验收

8.2 户口迁出

8.3 物业更名

9、签约后

9.1 提前还款

▍ 买房准备

1.1 确认购房资质

常见问题 :

社保和个税中间断缴过，还能买房吗？

对于一些限购的城市来说，买房需要连续缴纳一定时间的社保或个税，如果期间有断缴或者断缴后再补缴的情况，可能会失去购房资格，因此，签合同之前需要做购房资质审核，防止签完合同后没有资质导致违约。

1.2 确定购房能力

买二手房，除了首付款还需要准备哪些钱？

需要注意的是，并不是可用资金都可以作为首付款，还有税费、居间服务费等费用需要考虑。贷款方式、房屋类型、名下房屋套数，对可贷金额和税费都有影响。

-贷款形式-

根据网签价估算出可贷款金额，余下部分需要自筹，同时加上中介费和估算的税费，作为总的首付支出即购房成本，以此作为参考，寻找首付合适的房子。

常见问题 :

买卖房产同时进行，有哪些风险？

买卖房产同时进行，操作比较复杂，需要把握好其中的每一环：

1、购房资格：如果购房者先买后卖，房屋却没有卖出，可能未能及时腾出购房资格，无法通过购房资质核验，就会导致违约。

2、购房款：大部分面临着卖房筹首付的情况，因而卖房的资金进度关系到下一单，一旦资金链断裂，就会产生纠纷。

3、税费：如果购房者在没有完成上一套房屋的所有权转移登记的情况下，购买另一套新房源，那么，系统就会显示其名下已有一套房产，属于购买二套，需多缴纳个税。

4、贷款：影响贷款成数，如果购房者的前一套房屋没有完成过户到买方，那么购房者再进行购买归为二套购房，贷款成数和首套相比会有差距。

1.3 选择意向房屋

如何更高效地选出更适合自己的房屋？这需要根据自身购房需求和购房能力，在一定区域内选定合适的二手房，并进行对比挑选

流程步骤

1、房屋筛选

通过"贝壳"、"我爱我家"等APP等在意向区域内浏览房源，可以依靠房屋价格、房型、面积、朝向等标签辅助圈定多套合适房源，更多房子细节问题可咨询经纪人获取

2、实地看房

有多套备选房子后，联系经纪人对房屋进行实地查看，经纪人会准备好几套房源的情况便于对比参考。外部关注小区周边的配套设施得远近，小区人行道和车道的规划，整体环境的舒适度。内部关注房屋户型结构，墙体是否有裂痕，窗外光线是否有遮挡等

3、意向房屋

几套房源中确定了最后的意向购买房屋，可以通过经纪人约房主进行面对面沟通，就成交价、家具家电归属、过户交房等事项达成一致。双方明确房屋交易意向，支付定金，形成法律约束，避免房主反悔

常见问题 :

如何避免买到查封房？

1、签约前，到房管局核房，查询房屋是否被登记占用、查封。

2、签约时，将相关查封条款写进合约，例：如遇法院签后查封，则卖方应按合同约定承担违约责任返还已付房款。

3、签约后，对交易资金进行监管。

▍ 签署合同

2.1 购房签约

二手房买卖一旦签约，买卖双方行为即受法律约束，任何一方违约需按合同约定进行赔付。二手房签约涉及买卖定金协议书、房屋买卖合同、居间服务合同的签订，合同签订后可办理网上签约。

流程步骤

1、购房合同及补充条款

买卖双方确定房屋权属、购房金额、交房及过户时间、付款方式及时间、违约责任及赔偿方式等多方面条款，一些特别需要约定的事项可以在补充条款中进行明确

2、居间合同

买卖双方和中介公司，签订的居间服务合同，约定了居间服务费用、居间代理费，有的地方还会约定贷款服务费、评估费、过户费等，以及权利义务、违约责任等条款

3、交易流程讲解

经纪人会根据贷款方式，对后续房屋交易的流程进行初步讲解，买卖双方要提前准备相关材料，按时办理后续事项。在合同生成后，可以通过“交易可视化”功能，随时查询交易办理进度和下一个环节办理事项

常见问题 :

找代理人签约，怎样做才有效？

1、当场给买/卖方打电话核实代理人身份。

2、委托代理人需出具真实有效的《授权委托书》，或出具安全性更高的房屋公证委托书，授权委托书要列明授权代理事项及授权期限。

2.2 网签备案

在政府网上签约系统，录入合同的条款信息进行备案，以防止假房源、一房多卖等风险，也就是常说的打网签

流程步骤

1、信息提供

提供基本个人信息和证件以及交易房屋的信息，由经纪人和交易服务人员打网签，生成电子网签合同

2、签字确认

经纪人将生成的网签合同递送到买卖双方手中签字确认

常见问题 :

二手房为什么要及时网签？

1、二手房及时网签，可使房产交易透明化，充分保证买卖双方的权益，通过网签备案还可有效避免卖方“一房二卖”。

2、网签后卖方资质经过核实会更加可信，房源信息也更加可靠。

3、网签有利于政府对二手房市场进行监控。

▍ 资金监管

3.1 资金监管

资金监管，又称第三方监管，是指买方不把房款直接交付给卖方，而是让透明的第三方机构监管资金，保证资金安全的交易模式。

流程步骤

1、资金监管

资金监管一般有政府监管、银行监管、理房通监管几种方式，不同地区的要求不一样。按照合同约定的时间，将款项通过刷卡的方式存储到监管账户

常见问题 :

为什么要对房款进行资金监管？

1、对于买方：将房款交给第三方进行监管，完成交易后再将资金打给卖方，规避了卖方恶意骗款、不配合过户等风险，保证交易安全。

2、对于卖方：通过资金监管，打消买方顾虑。同时，也保证了买方有充足的资金确保交易顺利进行，避免买方拖欠尾款。

▍ 贷款

4.1 房屋评估

评估主要是为房屋确定一个合理的抵押价值，为银行确定房地产抵押贷款额提供参考依据。

流程步骤

1、预约评估

经纪人或交易人员会根据卖方的时间，预约评估公司进行上门评估

2、上门评估

根据约定时间，评估公司会有专人上门进行评估，家中有人即可

3、评估报告

评估后大约1周左右会出具评估报告，根据房屋坐落的位置、建成年代、装修、所在层数等因素给出评估值，通常在成交价的80-90%

常见问题 :

房屋评估有什么作用？

房屋的评估价影响着贷款额度，银行通过房屋的评估价格确定贷款金额，因而一定要选择银行认可的评估公司。

4.2 面签

面签即银行审核买卖双方提交相关材料，并要求买卖双方签署借款合同，便于银行核对贷款人身份的真实性。

流程步骤

1、预约面签

交易人员会提前协调买卖双方、银行客户经理时间，约定面签办理时间和地点

2、面签办理

买卖双方根据约定时间和地点，提前准备好相关材料，到场进行办理。面签签署的文件较多，贷款申请暨面谈记录申请表、贷款用途声明书、个人征信授权书、个人贷款合同等

3、所需材料

根据贷款方式和个人情况不同，一般都需要身份证件、婚姻证明、户口本、银行卡、银行流水、收入证明、征信报告等

常见问题 :

申请贷款，银行流水不够怎么办？

1、提高首付比例：首付比例提高意味着减少贷款，需要提供的流水自然也降低了。

2、增加共同贷款人：如一人收入不足以申请贷款，看看两个人的收入总和是否符合银行的要求。

3、提供名下资产证明：需咨询银行是否认可。

4.3 批贷

批贷即贷款审批，指银行根据借款人的情况决定是否发放贷款，银行审批同意，会向借款人发送同意贷款批准通知书。

流程步骤

1、材料递交

面签时，银行客户经理会收取贷款审批的相关材料。如果材料不齐全，需要按照要求重新提交，可交给经纪人代为提交，不需要亲自到场办理

2、贷款审批

银行会综合考虑贷款人的负债能力、还款能力、贷款资质、征信情况等，决定是否发放贷款、发放的金额、利率、期限等。一般情况下，月收入要大于贷款月供的两倍。如果批贷不通过，则需要根据情况重新调整贷款方案，或调整贷款银行

常见问题 :

银行批贷有什么注意事项？

1、LPR：根据央行规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR+60个基点（一个基点为万分之一）

2、年限：银行批贷过程中会考察房屋的房龄和贷款人的年龄和收入，综合考虑批贷年限为多少年。

3、额度：二手房贷款银行放贷时的最高额度为合同价和评估价中两者较低值乘以贷款成数。

▍ 缴税

5.1 缴税

缴税是二手房买卖的重要一环，由经纪公司发起缴税预审，由税务人员审核，预审通过后买卖双方到房屋所在区税务局缴纳相关税费。

流程步骤

1、预约缴税

交易人员会提前协调买卖双方时间，在政府网站上进行缴税号预约。有缴税预审的城市，可以提前将相关材料给到交易人员，进行网上预审，节省窗口实际办理时间

2、缴税办理

买卖双方需要提前准备好相关材料，并明确缴税金额，准备好充足资金。根据约定时间和地点，到场进行办理。缴税办理完成，地税部门会开具契税发票即其他税票，作为完税凭证

3、所需材料

房屋情况不同，各地区要求不同，材料不一。一般都需要身份证件、婚姻证明、户口本、银行卡。卖方还需携带房本、原始购房合同、原始契税票等

常见问题 :

契税票丢失，能补办吗？

契税票由地方税务机关开具，是收取契税时所用的收款凭证，是缴税的重要记录，因而要妥善保管。若契税票丢失，可根据各地房管局不同的政策，去房管局调取契税票档案。

▍ 过户

6.1 过户

过完户领到房产证，房子才真正属于你。根据《物权法》规定，产权变更以不动产登记为准，只有办理完过户手续才算交易初步完成。

流程步骤

1、预约过户

交易人员会提前协调买卖双方时间，进行过户预约

2、过户办理

买卖双方需要提前准备好相关材料，根据约定时间和地点，到场进行排号办理。交材料，完成信息填表，领取受理通知书，同时还需要交纳一个产权登记费，各地区不同，需要提前了解

3、所需材料

一般都需要身份证件、婚姻证明、户口本、银行卡、房本、原始购房合同、契税票等

常见问题 :

什么情况无法过户？

1、卖方无法提供房产证

2、未经其他产权人同意

3、被有关部门查封的房产

4、一般情况下，未解除抵押的房产

5、产权因违规搭建而冻结

▍ 放款

7.1 房屋抵押

抵押登记完成后，银行会发放贷款。通俗来讲，抵押登记指携新“房本”和抵押材料到不动产登记中心办理房屋抵押代办手续，保障贷款机构和借款人的利益。

流程步骤

1、抵押材料

过户完成后，新房本要进行抵押，交易人员会将房本递送至银行或公积金部门，出具抵押材料

2、出具他证

交易人员将抵押材料和新房本递送到住不动产登记相关部门，出具不动产登记证明，就是原来的他项权证，是房屋存在抵押的一种证明，同时会在房本中有所显示。交易人员会将他项权证返还给借款机构（即银行或公积金部门）完成抵押，同时将带有抵押标识的房本下发给买方

常见问题 :

房屋为什么要抵押？

购房人申请贷款购房，在购房人取得房产证后，将于一定期限内设定抵押权，在购房贷款未结清之前，房屋产权证由银行代为保管，这也是银行贷款规避风险的一种手段。

7.2 放款

银行审批信息无误后，正式发放房屋贷款。

流程步骤

1、放款

一般完成抵押之后，银行或公积金部门会进行放款操作。多数情况下，银行定期的放款额度是固定的。申请贷款时，刚好遇到银行额度紧张，那么放款时间也会相应延迟。通常在年末，银行放款也普遍较长

常见问题 :

银行放款前换工作，影响审批吗？

放款前，银行大部分审核都已结束，一般来说，此时换工作的影响不会很大。但是需要注意的是，部分银行风控比较严格，如果银行在放款之前再次核实工作单位和实际情况时，发现情况有变，可能需贷款人提供更多的材料，从而影响放款进度，所以在批贷通过前，尽量不要更换工作。

▍ 房屋交割

8.1 房屋验收

房屋验收风险多，需特别注意费用是否结清以及房屋是否有质量问题。若有租户，还需提前通知租户到场。

流程步骤

1、约定时间

通过经纪人或直接和卖方约定具体时间

2、清点设备

根据之前合同约定，清点房屋中家具、家电，确认是否齐全。清点时也要关注是否和最初看房时东西一致，是否有所替换

3、清点费用

包括水、电、燃气、供暖、有线电视费用。清楚记录当前各项设施的余额，要向原房主索要最后一次缴费凭证，保证和余额记录一致

4、交割确认

提前准备交割清单，每验收一项，记录一项。所有设备、设施、费用清点完毕，双方签字确认。原房主将房门钥匙、邮箱钥匙、水电燃气卡等交接给买方，同时买方将物业保证金退还

常见问题 :

买方要如何做，才能安心收房？

1、确认水、电、煤气等各种费用是否结清

2、签合同的同时签订物业交割清单，收房时对照房屋交割清单核对房屋现状

3、核实房屋是否有租客，如果有租客，确认租客的租期和搬出时间。

8.2 户口迁出

房屋交割需特别注意户口迁出问题，有就学、落户需求的可在房屋验收时约定好户口迁出时间及违约责任

流程步骤

1、迁出办理

到户口所在地派出所进行迁出办理，买方可以携带身份证和房本到派出所进行户口核实

常见问题 :

卖方不配合户口迁出怎么办？

签合同时，在合同中约定户口保证金，一旦出现卖方未能按照合同约定迁出户口，最好、最快的解决途径就是双方协商解决，如果协商不成，可以要求卖方按照合同约定承担相应的违约责任。

8.3 物业更名

房屋、户口交接完成，需到小区物业进行更名，完成全部房屋交割

流程步骤

1、更名办理

携带身份证件，新房本，到小区物业所在地进行物业更名，如果有相关车位的交易，也要一同办理更名。同时会根据更名时间，结清物业费

常见问题 :

买方为什么要留存物业交割保证金？

二手房的物业交割会涉及水、电、燃气、供暖费等费用，物业交割时可能会出现以上费用未结清的情况。物业交割保证金就是为了避免卖家拖欠物业费而产生纠纷，是对买家的一种保障，如果卖家没交相关费用，就可以从保证金里扣。

▍ 签约后

9.1 提前还款

提前还款合适吗？流程是什么？提前还款需先向贷款行申请，审核通过后还贷。

流程步骤

1、提前还款办理

多数银行需要提前进行预约，根据各银行要求不同，通过柜台预约或者电话预约，到银行进行办理。等额本金贷款方式还款还到1/3了，或者等额本息贷款方式还款还到了1/2了，不建议提前还款，因为大部分的利息已经还清，提前还款并不能省下利息

常见问题 :

如何办理房产解押？

提前和银行沟通，了解、确定提前还款时间，到了还款日结清剩余贷款即可，等待银行的解押材料，拿到解押材料后，办理解押手续。