北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
首套首贷，规划挺迷茫，我们工作地点西北旺大厂+海淀黄庄国企，娃2026年上小学。目前首付300左右，月还贷尽量超过2.5W。有京牌+无京户（海淀工居），通勤时间不想超过1小时。预算不足但是积分落户+居住+中等以上学区都很想满足！目前规划了两个方案：
1、放弃学区：永丰F2八百万新房（居住）+几年后300万昌平大开间（落户）。
2、放弃居住：亚运村650万老公房（学区）+300万昌平大开间（落户）。
3、都满足：紫金书院760万三居（落户+居住）+几年后海淀占坑（小学放弃占坑初中），这个方案有点超预算。您有没有都能满足的好办法呢，期待回复。
A：
1、都满足可不容易。积分和学区就冲突了，城六区之外才能加分，可学区房基本都在市区。再一个只要是学区房就必定有溢价，居住的性价比就自然降低了，也是冲突的。所以只能是尽量权衡，怎么都得取舍。
2、新房我不熟，没去过。常规建议是确定长期自住的买了合适，其他的未必占优。但干嘛非得买300万的落户房啊？最低几十万的都有，房山地铁沿线燕山的，贷款受点儿影响。保值弱点儿，但也就是几万块钱的事儿，顶多十万八万，可能节约出不少预算给自住啊。或者顺义后沙峪，大兴旧宫都有100多万的，都不影响贷款，保值和租金也不落后。
3、亚运村老公房，现在溢价也都不低，指的嘉铭西区的吧？常规建议还不如省出点儿预算看嘉铭东区呢，溢价低点儿，学校也好一些。
4、过几年海淀占坑儿，既然放弃了小学，那初中怎么占坑儿啊？也就是占个学籍，然后鸡娃搏点招。如果想靠派位的话，以现在海淀的政策这不算好方案，海淀的初中没什么学区房概念，转学生也不许直升，派位看运气。
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5、另外我没太看懂这预算，首付300，一般也就买到600的二手房，新房能买到750万的，税费另计。那这亚运村650+300是怎么算出来的？永丰的800万需要320首付，贷款率就是60%。
6、常规建议是如果在孩子上学前还没有京户，那以现在的各区政策，朝阳的学区房相对友好，买了房的顺位能排在京籍无房户前面。所以如果兼顾就看看朝阳的吧，嘉铭东区的商品房溢价相对低，但总价高，看是否能高贷了。
仅供参考。
二
Q:
小孩儿在北京交税7年可买房，公司今年底会搬到丽泽。现在想买个500以内，最好不是纯北向，交通方便，环境好一点的一居，没有学区要求，保值即可。想咨询您：
1、丽泽附近买还是南边往东看？附近都是朝北，往东顺着十号、十四号看了看，有其他朝向。
2、网上看了万年花城、优筑，一居都是朝北。不知道能不能入手。
3、向东看了马家堡附近的润景家园。
4、再往东看了十里河附近，有不规则户型，这种房型是不是以后不好出手啊？
想请您帮着分析一下朝向、环境、交通顺序咋考虑？或者您看看有啥推荐的房子。
A：
1、具体的房源我可不好建议，不到现场的话看户型图都没用。
2、丽泽附近，常规建议是先算算溢价率吧，多数都已经炒高了，有的溢价快赶上东西海了。具体的我没都算过，反正热门的几个小区都挺高，考虑好再接盘。
万年花城是没什么的，也就是铁道以南就溢价不高了。但朝北的，自住看自己是否能接受了，从投资讲一般不建议。就算不影响保值，流动性也弱的多，至少不占便宜。属于板块挺好小区也好，但具体条件一般的，相当于好公司里的普通岗位，不太受重视。
3、润景家园还行，也是当年宣武城建开发的，普通小区。板块要说挺好，但一般都是选在马草河以南，社区集中，流动性也都好些，保值也占优。比如和润景同时期的楼盘，在草桥和公益西桥的都7万以上了，润景估计6万多吧。
这种被天然屏障阻隔的地块儿一般都吃点儿亏，以后未必拉大差距，但也是不占便宜。如果没其他合适的就买这儿吧，好在板块还是不错的。
4、十里河说的什么小区啊，我猜不着。尽量不选不规则的，优势就是价格实惠，劣势就是不太好用，出手自然不占优势。房子是用来住的，越宜居的越保值。
仅供参考。
三
Q:
资产现状：东四环十里堡老破小一套能卖400万（除去贷款150万能到手250），手头有300–350现金。未来承担1.5万以内房贷无压力。家庭现状：两宝，大宝2019.6生，二宝2021.3生。目的：想让孩子有稍好一点的教育，起码能上高中能上211（目前十里堡北里据说学区太差，职高率很大）中上学区或潜力学校就可，不追求顶尖。
想法现状：️首先，10万以上学区房不想买，觉得倾尽所有最后却只有一套不宜住的房子，而且几十年后很可能不值钱。所以想买6-8万单价房子+学校中上或潜力；这样学校教育结合家庭教育孩子不会差到哪里，而且不用卖现在的房子。后期就算房市场不好，手里也有2套宜居的房子，也算给儿女们留下房产了。
最后问题：1）对于我这个想法如何评价；2）按这个想法我该如何寻找地段；光有想法不知道怎么做。3）按这个想法，您有什么推荐的地段吗？
A：
1、想法当然挺好的，但不是太好实现，符合想法的不多。毕竟起码能上211，那就是排名在全北京的前20%，如果以全部孩子来算，也就是包括没考上高中的，那就是至少在14%以内。那就必须是牛校了，这样概率才有可能翻番，甚至更高一些。
2、6-8万的房子，北京的学区房单价7万起步，8万以下的不太多，基本都是老小区。比如朝阳的清朝学区新源里、望京的陈分学区利泽西园都有8万以下的。丰台的北大地也有，但也都是老房。
房龄新的只有石景山的，京源的融景城和景山的远洋山水，但之前要求的落户时间长，6年，以后不知道什么政策。不过石景山缺顶级高中，京源景山的高中名额也不多，211以上的竞争比朝阳还激烈。
3、所以就看朝阳的吧，这价格能买到，九年制也相对省心。清朝和陈分的学区溢价都不算多高，性价比算高的。其他的学区不好买到。
仅供参考。
四
Q:
我们总预算600w，一个在国贸上班，一个在崇文门。孩子26年上小学，打算小三居，东城永外片区值得考虑么？近一年多永外片区涨了20-25%，已经不便宜了，但是那边周边环境配套感觉差些。是否先买个流通性好的保值的，等过了入学高峰期25年后在买？流动性好的您有推荐的区域么？劲松潘家园96年左右房子，户型楼层都比较好的值得考虑么？
A：
1、永外，为了孩子上学那就值得考虑呗。有不错的学校，一师附小就很好，景泰这几年也直升的多。其他的经济实惠，总体来说以占东城学籍为主。
2、涨了也算是相对价格不太高的，溢价就是东城平均值，现在都超过西海，动辄就40%。入学高峰期没辙，哪儿都不低。
3、我不好推荐，600万是北京购房的中位数，只要在成熟板块的流动性都不错。
4、劲松潘家园，常规是自住为主的，也算南城，保值性和南三环的差不太多。优势就是经济实惠，交通方便配套全，适合长期自住。户型楼层好的就是流动性更好，其他的保值性不算特殊，如果在南城沿线置换的话不吃亏，考虑好税费成本就行。
仅供参考。
五
Q:
一家三口，孩子已在德胜入小学。裕中西里的学区房是92年的，户型楼层均好的两居，丰台鑫兆雅园北区2006年的小两居，六楼顶层，户型朝向及小区位置最好。住在老人西城广外的复式房。我们分别主要工作地在德胜和大兴（不坐班）。
看了天坛府和丽泽的新房，想着是否卖了两套小的。a，买新房，能否保值，如果将来确定不住也算有点投资价值？如果住我们居住也算升级。b，现在孩子上学车程四十分钟，刚上小学，等学业重了先租个房子或者现在买凯德品元的三居二手？c，或者也不用折腾了，房子都出租。呵呵，孩子学业重了，就在品元租个房子，等孩子大了，我们年龄再老一些考虑老年的品质住所？不过老房子还好卖吗？
凯德品元现在的价格也不低，不确认保值性如何？想着我们年龄大的时候住个离医院近些，环境和物业及楼房品质都好些的小区，但是现在孩子上学也不太能确认最终的居住场所位置，想着如果新房也能保值，是不是比两套小的好些，您看有推荐的其他区域吗？
A：
1、新房，这不好笼统的说，看价格和质量了。近两年都是限价房，尽量选楼面价和指导价空间大的，一般楼面价1.5倍以上为合适。但这也看地段儿，天坛府这就赌一把试试吧，大概率保值一般，也就是自住还行。反正之前板块内的楼盘没有保值太好的，算上学区溢价都落后了。丽泽的看项目吧，我不熟，咨询电商和中介更合适，他们卖房的熟悉项目。
2、凯德品元，挺好的小区，自住合适，出租的话租金估计也挺高的。就是升值慢，高租金是用升值慢换的。全北京的公寓大多数都这情况，有可能在某一阶段跟上大盘，长期的话基本都略走弱一些，否则也不会现在这价格，看自己重视哪方面吧。
3、出租那就租呗。不过裕中的学区房现在溢价率可在40%以上呢，租金也就低了40%，划算吗？再过两年就是入学低谷期了，德胜虽然说是资源算很好的，但也有受影响的可能。这主要看政策了，不敢预测。常规建议是趁着入学高峰期出手，房子是用来住的，学区房用来上学的，住不上也用不上学位，还得承担着溢价的风险，不是太划算。
鑫兆雅园在南三环沿线算不错的，交通方便，留着吧，不至于走弱。不会不好卖的，小区不算老，再过几年也不影响贷款，小两居好出手。
4、凯德品元，如果保值好的话那现在价格应该至少在13万以上，否则都对不起开发商和这品质。前些年这种公寓的价格要比老公房高出30%以上的，这些年逐步缩小了。所以自住为主，朝阳的这种产品太多了，看自己的喜好。
新房我不熟，早就不卖房了，推荐不了，这得找组织看房团的，他们熟悉。
仅供参考。
六
Q:
预算600w，想在朝阳区买个学区好的两居室，房龄最好在10年左右的，南北通透即可。其他的没什么要求，主要是为了孩子上学，居住条件只要不差就行，请问推荐哪里？朋友推荐了望京，但看了看之后感觉房价太贵，这总价买到的都是老房了，所以看看其他学区哪有合适的。我们工作单位都在CBD，所以对区位不太要求，在哪里都行，主要是学校好就行。
A：
1、这要求可真不低，只是你们自己感觉不高而已，所以才这么多“就行”。但在我看来，这么高的要求是“就够呛”。
2、比望京好的学校，那就是朝阳头部这几个呗，白小+80，朝外、人朝、清朝、芳草地+陈本、帝景、嘉铭。其他的也有学校不错的，但谈不上多好，也不算学区房。
但以600的预算，南北通透两居，10年，怎么也得90平左右吧，单价7万以下。这在朝阳可真没有，商品房一般都10万左右起，老房才有便宜的，但也到不了6万多，一般8万左右起吧。相对来说望京就算相对不贵的，溢价不算高，性价比也就高些了。但既然看不上这里，其他的也就都甭看了，肯定没合适的。
3、总之我建议是适当降低要求，如果是追求好学校，那以600万的预算，还是考虑老房吧，小两居正常，再高的要求买不到。
仅供参考。
七
Q:
我们非京籍，有天津户口和丰台工居，不出意外能确保孩子中考前拿下京户。但目前孩子面临上学，三年特殊时期也导致我们不敢辞职，去天津的话也几乎找不到工作。所以想置换一下丰台的房子，预算600w左右，请问如果2024年入学，买哪个学区、哪个小区的房子最合适？
A：
1、能确保中考前拿到户口，也就是十年之内，那天津的房子是否还留着啊？如果确定不去天津了，最好把房子一次性的换到北京吧，这样能增加预算，买到更宜居一些的，省的以后还折腾。
2、2024年，也算高峰期，那相对稳妥的还是朝阳区呗。其他区也不是不行，但没有对非京籍有特殊照顾的。朝阳当然也没有，只不过更看重房产，在之前的这些年，有房产的非京籍，排序在京籍无房户之前。
3、哪个学区和小区，朝阳也没什么太多学区概念，之前的单校的占大多数，所以都是学校和小区。如果说学区那就买望京的呗，相对溢价不高，居住的性价比也高些，也就是陈分的有些溢价，其他的没什么，保值也都挺好。不过这里离丰台是不是太远了点儿了？看自己的通勤吧。
4、谈不上最合适，谁也不敢预测后年的政策，朝阳也一直说多校来着。虽然谁都知道不会太过分，否则就等于又把牛娃们往东西海赶，但谁也不敢保证。只能说望京作为学区来说好学校相对多，派位了也未必弱。
仅供参考。
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