北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
目前持有荣丰开间一套，正准备出手，预计到手450-460。考虑置换，想问一下是换去①海淀老破小的小两居，还是②天宫院次新三居，或者③瀛海家园回迁三居。暂时没有居住需求，希望少贷款，能保值。
A：
1、怎么这么极端的选项啊？海淀老破小，郊区远大新，新区回迁房，还都不自住，这赌性也太强了吧？我有点不知道说什么了。
2、海淀老破小那就是学区房，跟荣丰的有很大区别吗？既然都是赌学区，那折腾税费的换房没什么意义吧？反正考虑好吧，这两年是入学最高峰，所以荣丰和老破小才受追捧，2025年之后说不好，赌政策的事儿。
天宫院的保值还行，到目前为止没落后。但既然不自住，算过租金吗？一般来说是偏低的，谁跑这么老远租房也不愿出高价啊。所以这地段儿自住更合适。
回迁房那就更是自住了，除非是突发的学区利好，否则回迁房有升值好的吗？有钱人很少买回迁房享受人生的，也就不好推高价格。所以也是自住为主吧，最好的成绩是勉强跟上大盘，没有超出的可能。优势就是经济实惠，涨的多了也就不实惠了。
3、所以这仨我觉得都有赌的成分，要是我就以天宫院为主了。
仅供参考。
二
Q:
我在房山长阳有一个下跃，按照小区里的挂牌价挂了一段时间，简装，挂得比别人低，609，但也几乎没有客户看。从投资角度看，我是否应该降到600以下，便宜卖出去，然后置换成海淀的房子？
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目前它的月租金能收到7000多，如果不卖收租金好像也比较稳定。所以纠结要不要便宜卖了，请指点迷津。如果从保值增值角度讲，是否海淀比长阳合适？
A：
1、具体的价格我可没建议，只有当地中介熟悉。从投资角度说下跃就是比普通户型流动性弱，装修的好或许好卖些，但那是因为买家想图省事占便宜，对卖家也不算合适。简装的话那就只能等等了，很多时候不是价格原因，就是对这种产品感兴趣的不多。
2、所以这就是自住为主的产品，尤其又是在长阳这种刚需为主的板块，在这种楼市波动的时期着急置换的话至少不占便宜。这边儿降价卖出去，海淀的想换的未必降，成交量在上涨，房价还或许上涨呢。所以对流动性弱的产品的常规建议都是在楼市横盘期置换，慢慢儿卖才不吃亏。
3、600万租金7000多，差不多吧，北京的平均租售比是700左右，500万的一般租金7000。郊区一般低一些，所以租售比800多也正常。这看自己的想法了，既然是简装那出租也不吃什么亏。
4、海淀分什么房子吧，如果是着急上学那也没别的办法，入学高峰期，溢价高也得换。在高峰期过去之前是应该比长阳升值好的，毕竟要入学的孩子多。高峰期之后说不好，或许比非学区涨的慢点儿，逐步降低溢价率。
5、总之吧，如果是为了孩子上学就换，单从投资角度讲分换到哪儿，常规建议是选择溢价较低的板块，比如学院路清河等等。
仅供参考。
三
Q:
孩子来北京工作快两年了，目前海淀工作，3年后单位搬迁到首钢园附近。预算1000，看了中海长安誉，感觉周边都是大高层，采光有影响。还有不知道石景山古城区域房产保值增值如何？希望买个小区环境好一点的，距离单位近的。很纠结是在海淀西买还是石景山买。章哥给些建议吧，对北京我们是真的不了解。
A：
1、中海长安誉，这我不熟啊，都没去看过。这得咨询那些卖房的电商或中介，他们熟悉新盘。地段儿应该是不错的，之前的几个都保值挺好。石景山就这么一个好地段儿了，按说没有不重视的道理，所以未来的配套和产业也应该都不错。但具体到这项目我不熟，不敢多说。或者看价格吧，如果不超出周边同等二手房不多就合适。
2、注重自住就在石景山，注重上学就最好是海淀了，石景山现在的好高中不多，在数量和成绩上和海淀的差距都不算小。但这两年是入学高峰期，海淀学区房的溢价高，再过两年又是低谷期了，溢价部分或许会受影响，考虑好。溢价低的以学院路，田村、花园路等不热门的学区为主，还有五环外的清河西三旗等地，但这就离的远了，看通勤吧。
3、简单就这情况，新楼盘我不熟，其他没什么建议。
仅供参考。
四
Q:
现在住望京，一套三居总价大概一千四。孩子花家地小学四年级，即将小升初，成绩好且比较耐鸡，但爸妈没时间管，学籍对口外经贸附中（94）。现在犹豫：
1. 留望京居住，花三百万上车人朝凤凰校区或者清朝或者八十白家庄，或者直接换到人大附片区。
2. 去西城，西长安/什刹海选一个。3. 去海淀，八里庄/紫竹院/海淀学区或者其他学区（不太了解）。希望能保证不进大坑校，有较好的居住条件（接受租房），房子贬值少，不想去南边。通勤的话爸爸金融街妈妈望京，不用过多考虑通勤。
怎么选择合适？您还有其他的方案吗？
A：
1、学区的选择只能自己定，外人不好建议。
2、保证不进坑校，那搏点招就行啊，四年级也差不多了，准备吧。80就有点招，明年还有北中小五，不靠房子的也有人朝分民办，这都是最稳妥的，或考或投简历都行。更稳妥的干脆海淀，六小强和其他牛中都是点招，房子买在哪个板块都行，纯凭实力了。西城八少八素之外没点招，凭运气。
3、靠房子那就朝阳呗，理论上的单校划片，但这谁敢保证啊？只能说概率比较大，所以还是先考虑点招吧。然后能去80就没必要人朝，孩子太多了，说不好学位够不够，问清楚吧。但是80中300万不够，400多500吧，纯占坑儿房。
海淀西城的派位不敢保证，而且海淀小升初也没什么学区房的概念，派进了牛中也意义不大，肯定进不了牛班。西城就是靠运气，买了直升校的也不许直升，甭说这转学的了，六年一贯的每年都一堆入坑儿的呢。
4、较好的居住条件，那也是朝阳呗。西海的都溢价高，海淀的话靠点招可以，靠派位这没合适的。西城是有这种房，但学位说不好，也都太贵了。所以相对就在朝阳吧，先点招再考虑直升，如果是想增大清北概率的话就去海淀点招，之后西城。
仅供参考。
五
Q:
在此咨询一下：昌平纳帕澜郡大三居，现阶段适合出手吗？价格一直在走低，发展前景又不明朗。资金周转稍微紧张，想出手又舍不得，犹豫中。
A：
1、纳帕澜郡，常规是不适合这会儿的，除非手快。因为现在已经确定是小阳春了，那市区和热门板块就上涨的可能性大，这会儿卖这种偏远板块的，有可能等卖完了别的地方也涨了，两边不划算。所以除非是出手快，才有可能抢在别的板块没怎么涨的时候。
但这也未必合适，出手快就很可能价格低，背着抱着一边沉。所以常规建议是在楼市横盘的时候置换，慢慢儿卖才不吃亏。
2、发展前景不是不明朗，外人都看的明朗着呢，只是局内的不愿意承认而已。我能理解这心情，但房产的价值就是由地段儿决定，至少决定大部分。所以这里就是自住为主，别期望值太高了，昌平的产业区已经不少了，很难说再重点扶持这里。
3、总之自住为主吧，既然犹豫就别着急了，越急越容易吃亏。
仅供参考。
六
Q:
我家小孩2026年上小学，目前我们是卖了房，手里有400w的现金，想买西城月坛或者东城东朝建的学区房。我和先生对上班的距离没有太大的要求。但对保值来说有一定考虑，因为必竟这是所有积蓄。
所以想听取下章哥想法。1. 我们想2025年上半年入手，错过2023和2024的最高峰。2. 我个人偏向西城月坛比如物资大院等周边，但我先生觉得那里溢价太高，买了就是亏。3. 从保值上来看，您觉得西城月坛和东城东朝建片区的哪个更好一些？
我们就是买个占坑房，之后大概率也是附近租房住。根据以上我们的思路，想请教下您的意见，听听您的想法。
A：
1、既然已经卖了，那常规是不建议等着的。一是这两年高峰期，溢价部分有可能涨；二是全国救市，天量的信贷砸向楼市，基础部分也可能涨。那你们现在的400万，到了高峰期之后未必还能当400万用。
另外就算是过了高峰期的学区房也未必直接下跌，或者不多。因为参照其他国家和城市的先例都是涨的慢，几年时间逐步降低溢价率。这也可以参照北京的老公寓和学区平房，都谈不上直接降，而是其他房子涨的多，功能性房产涨的少而已。
如果是这样，那你们可就两边不合适了，卖掉的没享受到升值，没买的或涨或不降，考虑好。再或者算个账吧，也就是预期能跌多少？这两年能涨多少？涨上去之后能跌多少？
2、月坛的就是溢价高，顶级学区都高。不过这也是一分钱一分货。而且按照先例，高峰期过去之后，越好的学区支撑越强，好东西才什么时候都稀缺呢。当然这也看房子，越宜居的越保值。
3、东西城没什么区别，这两年东城受追捧，溢价部分也就比月坛低一点儿吧，不超10%。学校来讲当然是月坛了，这没什么说的。
4、其他我没什么建议，就是列出可能性，自己判断一下吧。
仅供参考。
七
Q:
我家在房山长阳金隅畅和园一套经济房，大概可卖220万。手里有300万。想组合贷款200万。买个700w的房子，家里有1个4岁女孩。主要诉求是：1、买个大三居室。2、学校一般偏上点就行。3、地理位置想靠市里边（三环吧）。4、房子能有一定升值空间或者万一后续卖可以卖上价。
我想在朝阳劲松潘家园附近买。我老公想在丰台丽则、首经贸泥洼区域买。您建议在哪个区域买好些？区域的房子能否推荐下？
A：
1、这几个要求有点儿冲突，不太好实现。
2、700万的大三居，120-140平的，单价在6万左右。这价位要求在三环左右，一般都是不太好的才这价位呢，不好改变趋势。劲松潘家园就是这种情况，之前的这些年一直偏弱，所以更适合自住，其他方面别期望值太高。
3、学校一般偏上，偏上就是学区房了。丰台只有北大地算学区房，但溢价高，也没什么房龄新合适的。看首经贸吧，北小分校很不错，只是之前没中学。现在据说是中学要开学了，但我不知道是什么学校。这里不算学区房，只是万年花城的升值还不错。
丽泽看什么小区，热门的几个房龄新品质高的都涨的不少了，溢价快赶上学区房了，这会儿接盘有点晚了。这预算不是太合适，还是说具体小区吧。
4、我建议当然是首经贸了，在都不是学区房的情况下，那就选择地段儿好还没溢价的呗。中学我不清楚，问中介吧。房子我没有，也只能找当地中介。
仅供参考。
八
Q:
以前问过想买良乡顶楼跃层自住来着，现在周口店不是有个万科七橡墅吗，新房上跃两层共180多平总价才260多万还带装修。不过有一半面积是万科自持的，万科自持这部分是从万科租，租金90多万一次性付清，另一半90平才是正儿八经的大产权。上下层都有电梯，一共是四房三卫，内部当然是打通有楼梯的。请问这种产品能买呢么？
已经有一套老崇文学区了，平时蜗居在城里，还就想买一套这样的大房子给老人小孩住，不上班、上学时就都可以呆在那边。
不知道这想法可行不？但感觉那边连新房都卖不动，二手是不是就更够呛了。感觉和良乡顶复一样不受待见原因，一是远二估计就这个产权问题。这种带自持面积的楼盘，似乎也就是2019年左右才有的，万科有好几个楼盘都这样。细节上，按照租约最长一次只能签二十年的惯例，似乎签这种七十年的也不是很靠谱？且七十年之后不知道还是不是和万科续？如果不能续了总不能一半面积不要了吧？！
A：
1、能买吗？人家既然敢买，那胆儿大的就买呗。这外人不好建议，看自己赌一把了。或者说确定自住就无所谓，主要人家是自持部分出租，不是买，别理会错了，法律不按个人的理解来执行。
2、没什么不可行的，你惦记住上大房子，开发商惦记着你兜里的钱，双方都得利。而且既然是租就甭惦记卖了，有人家开发商动用几十上百人，花了上千万的推广费都卖不动，作为个人就更费劲了呗。
3、这就甭琢磨那么多了，万科的人都琢磨好几年了，肯定让你占不到便宜就得了。人家上百个律师不是吃干饭的笨蛋，能钻的空子都会钻的。其他的我不知道，我就知道买房只买能合法交易的，不合法的也就得不到法律保护。其他的没建议。
仅供参考。
九
Q:
准备在海淀买学区房。
目的：
1、孩子落户，孩子今年出生。
2、不自住，租出去。
3、孩子上学教育（政策可能会变+上学小孩减少，考虑中档的学区房）。
4、保值（不要求升值）。
5、楼龄在97年之后（太老的楼后面不好出手卖）。
6、最好两居室。
7、上班在西直门，不太想去上地这些学区。
8、考虑7-8年，小孩上学之后卖掉换一个。
准备入手：
玉海园。玉泉小学就在玉海园里面，玉泉算是中档的小学，地处永定路学区，初中比较均衡还不错。玉海园比起玉海园周边的房子没有太多的学区溢价。玉海园是97-00的房子，也不算太老。
玉海园3种选择：
1、61平，南北通透，板楼，4层(总6层)，标价605。
2、73平，南北通透，板楼，4层(总6层)，标价670。
3、73平，朝东或者朝西，塔楼，有电梯，8层(总11层)，标价680。
想咨询：
1、玉海园怎么样？能满足我们的需求么？
2、如果玉海园还行的话，在玉海园的三种户型里面，建议买哪一种？
A：
1、玉海园，落户肯定能满足。
2、出租的话不算多合适，这会儿的溢价率都不低，租金那就相对低了，没人会给学位溢价部分付租金。
3、玉泉小学的质量不错，行政级别高，为了教育挺好的。但溢价并不低，就是海淀平均值，这拿房价除以预期租金算算就知道了，跟旁边石景山的比比也行。这种入学高峰期都是一分钱一分货，没有洼地。
4、保值不求升值，这话是矛盾的，别的地方都涨就这里不涨算不算保值啊？落后大盘算不算保值啊？这看高峰期之后的政策吧，没人敢保证。
5、房龄当然越新的越好，这能满足。
6、具体户型看预算和房源呗。
7、学区的选择由家长自己定，外人不好建议。
8、用完学位就换呗。不过考虑好，在出生之前的这些年里，溢价部分是没有收益的。
9、具体房源只能问当地中介，常规建议是首选板楼户型好的，越宜居的保值越好。学区功能减弱后，居住的功能就会更被重视。电梯不是最重要的，关键是户型等无法更改的要素，毕竟电梯是有可能后加的。
仅供参考。
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