北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
俩娃，老大即将3岁（26年入学），老二即将出生。手里两套老破小，一个在回龙观，17年购入后价格基本一直没有变动。另一个在东北旺，18年入手，价格小幅上涨。目前住回龙观，现实问题是：两人上班都远，单程各通勤一个小时多，均不能照顾家庭。目前两个都不是学区，焦虑后期孩子上学问题。两人白手起家，两套房扣除贷款和手里的钱，二套首付650左右，向上浮动100以内吧。
A：
1、两个老破小何时出手较好，前景是否不乐观？西北旺的房子离软件园近，很好租且租售比尚可，是否有持有的价值？如果可持有，置换二套时是否不出售做二次抵押更合适？
2、考虑离妈妈上班近一些的地方，方便照顾家庭，北二环比较合适。看了这个区域学区大概德胜、新街口、紫竹院、北太平庄和东城的和平里、交道口，但是这个区域真贵啊！综合考虑居住属性和学区（对顶级学区没有执念，希望综合居住属性和学区），劳烦章哥推荐几个小区和学校？
3、关于购房时机，是现在过完春节就开始置换，一边儿买一边儿卖，还是等老大入学前2025年末，哪一个时机比较合适？
目前想：方案一：如果合适直接置换，就直接置换居住。方案二：如果现在置换不合适，想先把回龙观的出手，然后在希望购买的区域租房住到2025，再卖西北旺的，再置换。这两个方案可行吗？或者章哥是否有更有方案推荐？
回答：
1、2017年买的，高峰期呗，价格没变就很不错了，其他板块到现在还净是没涨回去的呢。回龙观的大多都不算太老，2000年后的居多，没必要担心前景，典型的自住+保值板块。东北旺的也没多老，东馨园东旭园都是90年代的，没到年限呢，没什么不乐观的。
不过这是西北旺还是东北旺啊？离软件园近就是东北旺，租售比尚可？可能咱们对“尚可”的理解不一样，真要是尚可就留着呗，没必要卖。
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二次抵押，就是卖掉回龙观的是吗？这看能抵的额度吧，算上手续费看是否划算，找个代理机构的给算算，额度高的才合适。
2、学区房只能家长定，而且一般也没有东西海放在一块儿比的，相当于问披萨、拉面和麻辣烫哪个好吃？没法儿比。
常规建议是牛娃虎妈去海淀，凭实力卷他们。在西城也合适，上限同样高，就是点招的机会少。普娃在东西城都行，期望值更高的在西城，中等的在东城，只是没点招而已。看自家情况定吧，没标准方案。
现在不好推荐小区，入学最高峰期的溢价高，性价比都不太划算。另外一般没有把德胜和北太平庄放一块儿选的，相当于问中午是吃佛跳墙呢，还是来碗东北乱炖？都是吃的，但档次不太一样。北太平庄的溢价低，但这种置换学区房没意义啊，图什么呢？
3、如果卖房后增加的预算多就提前买吧，房子大概率比现金保值。增加的不多就无所谓了，错过高峰期或许选择更多。
4、我没太看懂预算，两套房650首付，那一套回龙观的是多少啊？这还是先说哪个行政区吧，然后确定了学区再说房子。我感觉这想法有点儿怪，东城海淀完全不是一个概念，北太平庄和德胜更不能比。还是再考虑一下吧，要不然谁也没法回答。
仅供参考。
二
Q:
是这样，我们名下有一套房，用过贷款，目前还有150万左右。所以中介给的建议是用孩子的资格，这样是首贷资格，可以多贷。那我想问问这样做将来对孩子有没有什么影响？是否合适？补充一下，孩子目前刚满18岁，正在上学。
A：
1、影响肯定有啊，在限购的背景下，首贷资格相当于福利，一个家庭就一次机会。所以一般来说都是不建议父母给占用的，最好留到人家将来自己有需求的时候再用，甭管是否能发挥出更大的效用，至少这也是人家孩子的权利。
2、打个不恰当的比方吧，这就相当于结婚，每个人一辈子就一次初婚的机会。按说是应该到了岁数自由恋爱的，这是权利。但也有父母愿意给做主的，或者是想用孩子的婚姻资格赚点儿钱吧，反正是没跟人商量就把结婚证给办了。那就算是将来离婚了还能算单身，性质真的还一样吗？
买房资格也有类似的地方，按现在的政策，将来只要卖掉名下房子就能恢复首贷资格。但是也不完全恢复，至少是购买保障房的资格没有了。而且也得防备着限购加码，如果说将来只要是名下有过房产记录的就算二套，那孩子就彻底失去首贷资格了。
3、其他没什么影响，就看父母觉得是否合适了。总之考虑好吧，替孩子做主也未必是坏事儿，将来别落埋怨就行。我这儿接到好几个这种事儿了，都是之前父母买的，落在了孩子名下，但现在孩子也想自己买房了，那之前这套怎么办？甭管是卖掉还是再转回父母名下，都是麻烦事儿。
仅供参考。
三
Q:
我刚来北京一年半，目前买房资格还得等一年，但是我想今年上半年买。原计划是想建立一个空壳公司名字购买，然后3-5年后可能卖出置换，但是听说卖出的时候企业所得税25%太高了，所以不敢买，有没有什么其他的办法。
我现在看中朝阳炫特2013年的商品房，63平小两室装修很好，东北朝向，450万以内肯定能拿下，付款6个月周期。暂时有地方住所以买完会出租，担心以后价格越来越贵更买不起，所以想着先买吧，早上车将来可能有机会换座。未来计划不结婚，一直一个人到老，所以需要一套房子养老居住，只要不赔钱降价就行，如果能升值或者跳涨更好。
A：
1、怎么叫等一年啊，办工居证吗？
2、公司买房不光是所得税，还有房产税呢，每年0.84%。卖的时候所得税是差值的20%，还有营业税5.5%，增值税30%起。差不多全下来就是升值部分的一半吧。不过卖的时候可以卖公司股权，比卖房税少多了，就看是否好找到接手的了。
3、炫特，63平，450/63=7.14万，如果是中间楼层的话不算贵。
4、但这我好像没什么可建议的吧？是否结婚看自己，房价涨跌看市场。但也考虑好，炫特是公寓形式，这也就是在朝青这种年轻人多的板块，之前这些年升值还可以，在别的板块早就走弱于大盘了。所以常规建议就是短期持有还行，一般不建议长期，房龄变老之后难免品质下降，未必能长久受年轻人追捧。
是否跳涨什么的看大盘，指望着炫特自身是不可能的，除非是突发的学区利好，否则没有先例，都是逐渐走弱。炫特已经算不错的了，但也别期望值太高。看铁路对面的华纺易城和国美第一城，炫特前些年的价格比他们高不少呢，现在跟华纺比是肯定倒挂了，跟国美也逐步接近。所以这里就是占了板块的优势，自身没什么太强的地方。
5、其他没什么建议的，炫特的优势就是租金高，所有的公寓都这种情况，用升值慢换来的。只是炫特占了地段优势，这些年没落后整体大盘，以后看发展。
仅供参考。
四
Q:
我的情况是在翠湖北环路和稻香湖路交叉处附近上班，未来如果换工作也在西二旗附近，计划现金200万，首房首贷，总预算450万左右。海淀区北部新区和回龙观选哪里?海淀区北部新区的上庄家园与北京分析仪器厂家属房选哪个?单位的车在稻香湖路地铁站接站。
A：
1、选哪里？这预算就不太对，200万现金在五环外最多买430左右的，买不到450万。因为贷款最高243万，再减去税费10万，430就到头儿了，不会再高。
2、为了孩子上学就买海淀的呗，虽然学区不是太热门，但很多家长都是为了给孩子落个海淀学籍，典型的占坑儿房。就是考虑好溢价，上庄虽然单价不高，但海淀学籍也是有价值的
注重自住就买上庄的，房龄新。注重保值就买北分厂的，老小区更稳妥，还离地铁近，租金也相对合适。
3、不考虑学区的就看回龙观的了，都没学区溢价，居住的性价比更高。这没什么可说的，典型的自住+保值，这么多年大多数都是跟随北京大盘。看自己的主要需求吧。
仅供参考。
五
Q:
目前孩子上大三，想用孩子的首房首贷，您能讲讲用孩子的名额买房的利弊吗？还有就是他是学生，收入证明就需要借助中介来办，这有什么风险吗？
A：
1、利就是能用到首房首贷资格啊，多贷款。收入证明什么的无所谓，现在银行额度很足，手续不难办，没什么风险，只要按期还款就没人查这个。
2、主要的弊端在于孩子将来的需求上。毕竟这是孩子的资格，属于福利和权利，被父母做主给用了的话不是太合适。如果将来人家也认为这房子很好的话还行，但如果不认可呢，自己的首贷资格也没了，那做父母的有可能落埋怨。
就算是不贷款，按现在的政策是卖掉房产就可以恢复首贷资格。但这政策是有可能变化的，如果加码，比如跟保障房似的只要是名下有过房产记录的就算二套，那孩子的资格就彻底失去了，更不划算。
所以常规建议是尽量不用孩子的，等人家自己能做主且有需求的时候，或许能发挥更大的作用。
3、总之没什么手续上的风险，中介轻车熟路也有熟悉的银行。考虑好孩子的感受吧，只要人家将来不抱怨就行。
仅供参考。
六
Q:
我是非京，但孩子有京户，我们如果买房，孩子的户口能落在房子里吧？他现在的户口在前妻那里，转过来能单独立户吗？如果能的话我准备买东城和平里的，溢价高也认了，让孩子在东城上学。如果不能的话我想就买在朝阳区了，然后让孩子上国际校，每年20多万的学费也可以接受。
A：
1、孩子18岁之前属于未成年，不能单独立户。但传说是拿着离婚协议或判决书去当地派出所也可以商量，具体怎么办我不知道，看派出所是否给办理吧。
2、买东城的，那不迁户也能上学啊，反正都是派位，看运气了。而且也没必要说除了东城就不行吧，朝阳也有不错的学校，几所头部校的成绩和东城没什么差距。就算孩子没有京户，非京籍买了房之后的入学顺位也在京籍无房户之前，所以只要不是学位太紧张的学区，应该也能进入对口校上学。手续我不清楚，问教委吧。
3、另外国际校这20多万只是学费吧？考虑好其他费用，比如住宿和餐费校服什么的，还有大头儿是各种活动和游学的费用，一年下来不是个小数字，高年级更多。所以考虑好，确定走国际路线和愿意承担各项费用再去报名。
仅供参考。
七
Q:
请问海淀的紫郡兰园一层带下跃地下室的新房，89平米的一层，单价五万三，地下室90多平，单价二万九，总价760万左右。16号线总站的京投岚山，89平米490万左右。凯盛家园的一居室60平米，三百五六十万左右，哪个合适？
我父母住在北辰香麓雅庭那，现在岁数大了。想以后照顾他们方便，离的近些，所以想在附近买房，同时兼顾保值增值。如果实在都不合适，当然租房也是一个选择。但是看政府最近一直号召大家买房，又是说降首付又是降利息的，又怕错过这波买房的机会，以后通胀一来钱毛了也傻。
A：
1、这么选房的少见，下跃等同于联排类；岚山是海淀最后的限竞房，政策类房产；凯盛是保障房，更是60平米；然后是租房？这都是怎么个思路啊？而且360万、490万和760万是不是差的太多了一点儿啊，相当于想买车，问宝马，长安和挖掘机哪个合适？
2、简单说吧，下跃就是消费为主，有钱人的享受，别太考虑什么保值增值。首层在开发商手里都不好卖，否则谁费劲巴拉的弄下跃啊？买来就是自住为主吧，是否保值看运气。也考虑好，地下室的装修一般很贵，出手时大概率是要不回来的。
京投岚山肯定是尾房了，同样是在开发商手里花了几千万上亿推广费都卖不出去的，到自己手里就想想有什么本事能好卖吧？虽然说投资是在别人恐惧的时候贪婪，但别人都不爱要的也未必就能保住价值。
凯盛这就是典型的自住为主了，本身性质就是保障房，保障基层百姓居住的。自住很合适，经济实惠，但很难吸引到有钱人来追捧。60平做一居室略大，自住合适，出租的话租金普通，平效一般不高。
租房那就看自己了，这没建议。通胀是永远都在进行的，所有正常国家每年3%之内是必须的，否则早就衰落了。
3、总之吧，确定是房住不炒就买下跃，自住不想卖的就买岚山尾房，相对兼顾的买凯盛，但也别期望值太高。是否租房看自己，不敢建议。
仅供参考。
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