北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我家19年买的首套房，买在了丰台草桥附近。22年我刚生了孩子，孩子是25年上幼儿园，29年上小学，由于丰台教育拉垮，所以计划要买一套学区房。我们夫妻工作都在西城金融街，所以主要想考虑西城。
照理说孩子29年才上学，叠加北京出生率抖降的因素，本不需要这么早开始看学区房，但是今年国家地产政策频出，年初北京房价又涨了一波，所以有些焦虑。请教我是现在下手买个占坑的学区房，还是再等两年，等过了24、25年的入学高峰再看看学区房价格的走向？
A：
1、如果资金都准备好了就买吧，房子大概率比现金保值。而且过了高峰期也未必是直接降，相对于非学区房有可能是涨的慢点儿而已。韩国和台湾都是这种先例，好几年的时间才逐步降低的溢价率。北京虽然是转折的猛了点儿，但不至于快速下降。
2、如果需要置换就甭着急了，到时候会有更多的选择。参照一下现在的幼儿园吧，好几年没听说连夜排队的事儿了吧？
3、另外如果买的话就尽量买好学区的，毕竟好资源什么时候都稀缺，现在是普通幼儿园为生源发愁，但最牛的几个幼儿园仍然不好进，一个道理。像台北就挺典型，人口下跌十多年了，普通学区房的“孟母痛苦指数”都降没了，但最好的六所明星小学还保持了一部分呢。这看预算吧。
仅供参考。
二
Q:
我预算450，在看百子湾金泰先锋南区的一居，可以考虑么，户型、品质和小区环境都感觉还不错。目前没有自住需求，入手后打算短期内出租，几年后置换或自住。暂不考虑学区和孩子，单纯看买这个会不会亏呢。如果这个需求和这个价位有其他合适的小区推荐也可。
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A：
1、金泰先锋的南区，有正规一居室吗？我怎么印象中净是开间啊，而且好像还都是面积挺大的那种，6/70平米，朝向也普通，有南向的吗？
2、考虑好吧，南区就这么几栋塔楼，不是太受追捧，升值有些落后，否则也不会现在这价格。这种大面积开间出租的话未必收益率高，坪效一般都不太划算。当然具体的我不知道，让中介算算吧，如果租售比在600以下或左右才说的过去，小面积的更低才合适呢，要不然有点儿亏，各方面都不占便宜。
3、总之真要喜欢的话就是自住合适，投资角度一般。开间的话尽量小面积，坪效才更高些。否则6/70平都快赶上小两居的面积了，从得房率到租金什么的都不划算，置换的时候大概率落后点儿。
仅供参考。
三
Q:
我女儿在北京工作，计划今年买房，这段时间比较忙，还没正式看房。加了一个中介的微信，了解了一下，看了很多章哥回复粉丝的文章，说刚需预算有限可以看看常营板块。在网上看到首开畅心园的一个小两居室，25层，总价310万。这个房子是一类经适房，就让中介给算一下税费一共多少钱，中介说税费一共是61万，说是一类经适房2008年4月以前的是按10%缴纳，之后的是按差额的70%缴纳。
就想咨询一下章哥，这个税费额度这么高是合理的吗？还看了金隅丽景园、住欣家园、保利嘉园等几个小区都是一类经适房，因为这几个小区距离地铁比较近，出行比较方便，如果买这样的房子税费都是这么高的吗？我也上网查了一下，了解到一类经适房是按10%缴纳综合地价款，二类经适房是按3%缴纳土地出让金。
A：
1、税费就是这规定，2008年4月11日是分界线，之前的是老经适房，之后的是新经适房，综合地价款高。但这其实都是背着抱着一边沉，一切都摊在房价里了，从税费角度不算吃亏，就是影响贷款。
2、二类经适房是指“按经适房管理”的小区，一般都是回迁房、安置房和某些单位的定向福利房，和一类经适房的性质不一样。
这几个保障房小区我也说不清楚税费，如果想高贷款就进行选择转商了的吧。反正现在是返税时期，业主并不吃亏，也就没必要跟这种耽误贷款的较劲了。
3、这几个小区保值还行，规模大就是优势，小型配套也挺全，比之前的预期强的多，挺适合年轻刚需的。
仅供参考。
四
Q:
看过您发的文章“北漂女的十年坎坷路，每一步似乎都没错，却再也回不了头” ，感觉我们有很多类似经历。我也是农村读书出来，学的计算机，2011年到北京打工，省吃俭用。刚去北京租过地下室，城中村，干过几个创业公司，曾经也通宵加班，辛辛苦苦积攒了十万块钱跟着朋友炒股。对于没有任何炒股知识和经验的我经历了2015年股市大跌，十万只剩下两万，退出股市，和男朋友也分手了。我又开始攒钱想着买房比较安全，但是北京的房子看了几个感觉太贵了，我一个人根本买不起。
2017年投资了燕郊的一个房子，首付不够，东拼西凑借，还消费贷了20w，凑够了45w首付，贷款60w，买了一个小房子。但是想不到，过了一年，燕郊房子大跌，房子也卖不出去，如果非要低价卖，本金一点没有，还的贷款也都赔光，所以一直留着，到现在我每个月还要还4000贷款。还好我工作稳定，租最便宜的房子，省吃俭用，欠款都已经还完了，到今年积攒了25w，住房公积金里面有50w。
在北京漂泊十一年，我依然想在北京买房，有个属于自己的家，所以想让章哥给个意见。以我目前能拿出来的首付100w左右，在哪里买房比较合适，我不要求学区，因为我不会结婚了，我工作在知春路地铁站附近，想着通勤时间不超过一个半小时。目前我每个月工资税后到手2w，有北京工作居住证，有首套房资格。
现在年龄40岁，我很迷茫，不知道自己在哪个区买房好。共有产权房我也看过，我社保在朝阳区，申请了几个项目，摇号顺序都比较靠后，没有选过房，所以现在很纠结。是继续等共有产权房，还是买二手房，还是买期房？希望章哥给一些比较具体的指导意见。
A：
1、同病相怜啊，那家买的也是燕郊，几乎最高位接盘。但现在就留着吧，我认为环京的水分挤干净了，又回到和北京大盘常规的折扣了，也就是约等于北京均价的30%。从20年前起就一直是这个比例，几次暴涨之后都又跌回来了。
2、北京是有首套房的资格，但是首贷的资格已经没有了啊。只要是全国范围内有过住房贷款，那在北京就是二贷资格。现在传说是有可能放宽限制，也就是只认房不认贷了，但没出台政策呢。所以现在如果买的话只能贷40%，100的话减去税费买150的差不多了。
3、能不买共产房就尽量，这种产品只是自住合适，没什么流动性，投资性也就弱。所以考虑好，确定是长期自住，以后轻易不置换了再买。置换的时候也大概率吃点儿亏，毕竟接盘人也受资格限制，价格还受到监管。
4、我要建议是普通二手房，但150不太好买到了，几个小区这两年都涨了。看看吧，一个是顺义后沙峪，花梨坎地铁站旁边的蓝星花园。一个是大兴旧宫，亦庄北岸。还一个是昌平沙河，高教园地铁站的北街家园。这仨都是升值和租金不落后的，之前都有160的，现在得180以上了吧。在海淀上班的话看看沙河吧，望京的话适合后沙峪。
仅供参考。
五
Q:
58岁女，外地退休，异地随女迁入北京，退休金每月五千元，还有点企业年金，积蓄近两百万。孩子的房子在百万庄展览路一小那，考虑我京籍首套资格，有两百万，买套小两居或一居做为投资兼具有养老保障的小房子。我现在给女儿带宝宝刚几个月，过些年孩子不需要看了上学不需要接送了自己有个养老的房是不是更好？
您觉得我有必要买房还是存款吃利息？如果不想跟孩子们住了，在附近租个房住比较方便彼此照顾，我觉得孩子们应该有自己生活空间，我总跟着不方便，并且我也累。我丈夫两年前去世我是单身，不想成为女儿的负担，能管孩子多管几年，能离开有自己的生活也不错。
我和女儿最近看了石景山苹果园和八角，觉得八角北路孔雀门小区宽敞整洁，楼龄85年，全阳两居室50平230多万低层适合老了住，一居室价格190左右。商业贷款能贷四十万，买两居租金相对多点，租金还房贷，租期断档我工资还贷也可以。请问您我是轻松买一居还是买两居好呢？八角北路可以考虑吗？
再就是通州买房资格我能买，我是把资金投在通州等到副中心发展，通州以后也会很好。如果在通州买房能考虑哪个小区？还是石景山、丰台哪个区域比较适合我这点资金？希望得到您的指点，谢谢！我只有一个女儿，这也是考虑以后多在北京的原因。现在是买房的时机还是不急买房呢。
A：
1、买房和租房，再加上是否存银行？这都争论了40年了也没定论。这么说吧，在房价和房租都不上涨的情况下，那肯定是租房和存银行划算，如果货币再不超发就更好了。但现实是M2增速又超12%了，利率降到3%。而且前几年前央行行长也说过：中国可以尽量避免快速进入负利率阶段。
2、或者简单说吧，认为现金更保值就存银行吃利息的租房，认为房子或许更保值的话再考虑买，看自己的判断。
3、常规建议是买小两居，租金高，出租方式也相对灵活，流动性更好些，也就是更好卖。老房就是个稳妥，肯定是跟随板块大盘，不吃亏不占便宜。如果有维护就是利好，原址重建更是意外利好。
4、通州，这预算没什么合适的，租金一般也赶不上市区。这我也说不好哪儿合适，反正郊区的租金一般是不太高的。丰台也是这种老小区，其实哪儿都差不多，都是一个性质。这个价位的不算投资房，只是相对稳妥而已，适合长期持有，自住为主，收租金也合适。
5、我认为现在算时机，全国救市，天量的信贷又砸向楼市。北京是全国唯一一个没有地方政策还房价坚挺的城市，作为标杆没什么下跌的道理。而且从春节前就成交量上涨，所以至少是不会跌吧。买不买的看自己，房子是用来住的，有需求就买，不着急就再看看吧。
仅供参考。
六
Q:
老公目前在回龙观一家医院工作，我在中关村工作，有京户。有两孩，老大25年、老二28年入学。目前我们居住在国风美唐二期小两居，因为老二出生有想置换三居的想法。首付大概能预备550万左右。总价想控制在700万左右。
目前有以下置换思路。
1、在国风美唐置换3居，按预算只能置换二期90平小三居。学区是霍营中心小学，初中是对口昌平二中。
2、置换周边新盘，北清橡树湾，奥森春晓，紫金书院的三居。单看交通的话感觉这几个新盘都没有美唐方便。看学区的话，紫金书院的主要卖点是人大附昌平分校，橡树湾说是有清华附昌平分校，但到底还是昌平学区，会比昌平二中好很多吗？这三个新盘及美唐，哪个会更保值呢？这三个新盘以后的走向您看好哪个呢？
3、考虑新龙城的大三居，不知新龙城跟国风美唐比以后走势会怎样。
您看考虑到孩子上学及以后的保值，您看以上三个思路哪个更合适呢？望您给个参考意见。谢谢！
A：
1、新学校够呛能超过昌二。现在的学校硬件都无所谓了，关键的是校长的理念，师资的磨合经验，更重要的还有生源。如果昌二是普通校的话无所谓，但以现在的成绩，不太容易被新学校超过，更别提好很多了，我认为很难。
2、保值，我对新盘不熟，早就不卖房了也就没关注。看价格吧，哪个售价和周边二手房差距不大就买哪个，太多了的话就不好谈保值了，毕竟新房都有溢价，开发商是得赚钱的。
3、新龙城，到目前为止跟国风美唐的价格走势差不多吧。但大户型的肯定不如国风美唐，房龄上就存在差距呢。
4、上学我不敢建议，只能家长定。如果是大户型改善，那保值角度是国风美唐。其他的新盘我不熟，咨询那些卖房的电商和中介吧，他们更熟悉。
仅供参考。
七
Q:
一家三口，目前是想换房。现在凯景铭座大两居将近180平，目前能卖大概1700万。八月满两年。看上了远洋万和城一套2800万的。孩子在东城上小学，不考虑学区问题了。换附近朝阳的，您建议换两套总价3000万左右的还是这一套2800多万的呢？上学在和平里，目前要考虑孩子上下学，所以不能太远期待您的回复！
A：
1、注重自住那就是换一套啊，两套的话那就是投资为主了，未必升值更好，但流动性肯定要强一些的。或者说主要就是流动性，毕竟1000多万的在北部不难卖，而2000多万的出手时挂牌期就比较长了。
2、不过我建议如果是不缺租金的情况下，最好一步到位的换一套。因为按常规来说，只要有了升级改善的想法，如果这次没达到目标，那就会在心里留下个结。然后只要是能力达的到，用不了几年还是会忍无可忍的置换。
那再次置换的话成本就多花一次呗，或者是白扔了一次，这么高的总价就动辄百万了，还不包括装修的损耗和时间精力，以及这几年没住大房子的遗憾。
3、总之常规是建议一步到位的，要不然北京的税费太高，还是避免再次置换吧，不划算。现在正是退税的政策红利期，相对更合适改善。
仅供参考。
八
Q:
年初出了东城的学区1居室。想改善一下住房。因为是一居，所以到手520+w。加上手头的存款。预算大概620+w。我们没有学区要求，就是想改善自住。不求升值，能兑通胀就好。虽然钱不多，但也是一笔投资。
我们自己关注了一下宋家庄附近的90左右的两居。价格相对便宜点，还有就是东三环外的九龙花园和易购空间，两居得620+了。我们比较顶。目前比较犹豫，还想请您帮着分析分析！
A：
1、这没什么可分析的吧，九龙花园是老公寓，我写过好几篇东西了。典型的港式公寓，双井第一个豪宅小区。曾经非常牛，就是2008年之后不太受追捧了，2009年夏天开始价格走弱，到现在逐步的就和其他小区拉开距离了。以后会怎样看情况吧，如果大盘上涨的话也会跟随，物业要把办公的清除了就更好了，提升居住环境。
2、易构空间也挺好的，商住公寓的底子，当年双井楼市大战中也是势头很猛的。近些年也是这种情况，都是2009年之后逐步走弱，优势就是经济实惠，地段儿挺好。劣势就是不太受追捧了，价格走势弱点儿而已。但这些70年公寓的租金都是挺高的，用升值慢换来的，各有优劣，看自己重视什么了。
3、南三环沿线的一般也是自住为主。优势是交通方便配套齐，劣势就是“南三北五”，产业还不是太发达，看以后商贸新区的发展吧。就是这些情况，看自己的主要需求。
仅供参考。
九
Q:
我娃是22年10月出生的，也就是29年上学。看了很多文章，都说那个时候上学的娃少，没有必要太提前考虑学区房。但是我有个疑惑，小学得看幼儿园，但幼儿园的录取一般都要求至少落户三年，那还是得马上准备学区房啊，你看我理解对吗？初步考虑朝阳的人大附朝阳幼儿园+人朝小学中学一起解决，芍药居那边。
A：
1、这上网搜一下历年出生人口吧。现在网传的2022年是7.5万，我也不知道真假，应该上下差不多，肯定不超过9万。那这几年高峰期入学的京籍儿童都是16万左右，也就是到你们孩子上学那年，北京空出16万的小学学位，然后有8万左右入学的，到时候就看教委怎么安排了。
2、什么东西供不应求的时候就会有限制呗。前几年落户三年都不行，还得连夜排队呢。但这几年幼儿园学位就不紧张了，还听说过排队报名的新闻吗？当然，好幼儿园永远是稀缺的，比如蓝天北海什么的，那都不是落户排队的事儿，拎着猪头都找不着庙门。
去年幼儿园的情况我不知道，反正前年朝阳区是有100多所没招满。然后去年是私立幼儿园有倒闭的了，可能倒闭的再多点儿就会又缺学位了吧。
3、小学现在都是多校，不用提前准备学区房。但这看自己，愿意提前准备也行，落个心里踏实。人朝的现在是调剂，去年连四大神盘的都给调到望京去了，西区的也有和平西桥的。但2029年不至于，犯不上这么折腾。
可以提前准备，买太阳公元和红玺台的就合适。小区都非常好，还没什么学区溢价，东区的更踏实。
仅供参考。
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