北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
第二次咨询了，第一次咨询，根据您的分析选择，少卖命奋斗两年，在此感谢。目前，有2套商品房，但还在亦庄租房。亦庄有一个小户型，由于今年用了学位，现在不太好出手，且出手价格不会太高，预计350、360。另一套在马驹桥，预计290，对外出租中4100元。
想自住+升值兼顾，不得兼顾，以升值为主。1、低些价格卖掉开间，东拼西凑再贷款购买一个富源里，新康家园等亦庄区域能落户的2居商品房，可没有学位需求，是不是白白承担了溢价？置换到贵园一带的回迁房（无学区）是否更合理 ？还是继续持有开间四五年后，快有学位了，再置换？
另外，马驹桥板块您之前说适合自住，现在马驹桥双限解除，且小米汽车产业园将要建在小区附近，12年次新的小区今年挂牌价格略涨，您觉得马驹桥的房子是否也应该参与置换呢？
A：
1、亦庄是多校政策，那对于用不用学位就无所谓了，不是因为这个原因难出手吧？估计是中介没跟看房人解释清楚，或者是他们没做主推。
2、没学区需求就看看河西的北部吧，看看预算能买哪个。这里到现在还不是亦庄学区，所以没溢价。但这也是早晚的事儿，如果被划入就算是利好，溢价补涨出来，不划入反正也不吃亏，还降低风险呢。
再或者看看路东的三羊里什么的，也一个性质，没溢价。但大概率是早晚都划入，高峰期过去也就该差不多了。
3、马驹桥，要是我就换了。现在的租售比是700，说明在这次行情中没占便宜。地铁不解决的话，规划的实施大概率会略慢，企业不好招聘啊。所以就算是产业园多了，最高也就是不落后吧，逆转趋势的可能性极小。
可以参照一下北七家，产业发展的很不错，但到目前为止只是利好了房龄新的几个小区，说明新贵还不多，也不愿意加价买房龄老的。
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仅供参考。
二
Q:
北京首套170-190首付，想买个能够自住交通方便，有保值空间的房子。未来可能的工作地点是国贸，望京，金融街，西二旗。房子挨着其中之一即可，地铁40分钟以内，开车20分钟左右。最好万一不住的时候，房子的房租也不低，能以房养租。
目前看了，十里堡南里，炫特家园，京棉厂，融泽嘉园，富力又一城，常营保利嘉园二居室，华纺易城，国美第一城，美景东方，九龙家园，兴隆家园。里面除了常营的，都是一居室。您觉得哪个更好？
另外如果以我前面的目标来看，我适合买亦庄开发区的二手房嘛，是不是保值还能升值。或者以前面的买房目标，有什么更推荐的楼盘呢？头有点大，能满足几项就行，给您添麻烦了。
A：
1、我看着也头大，这要求够高的，自住+交通+保值+房租，不容易做到。而且这是刚有个想法吧，预算是多少啊？买房一般都说总价，还是先做预算吧，然后再说哪儿的房子。
2、另外一般也没这么选房的，好歹也几百万的东西，跟点菜还是不太一样的。你这相当于说拿着普通文凭想找个工作，要求是钱多事儿少离家近，请问是去央企国企、华为阿里，还是国务院或者街道办？是去饭馆儿当厨子呢，还是工地搬砖？这都不挨着，一看就是App上刚看的吧，都不是一回事儿，没法儿建议，实在是有钱任性。
3、能满足几项就成？常规建议是把需求列出来并排序，看最重视什么。在预算不高的情况下，一般能满足一项就算成功，两项算超值，三项以上可遇不可求。自住是消费，保值是投资，在钱不是太多的时候必须取舍，做不到兼顾。
4、简单说吧，如果是单从小区说，那首选华纺，但也未必能买到合适的，大概率都是北向的，算硬伤。其他的最好还是分清楚各种房子的区别吧，奥迪金杯和装甲车不太好放一块儿比，产品性质不同。也最好注重一下地段儿，北京跟鹤岗是略有差距的。为了孩子上学就买亦庄吧，这次行情升值的至少一半是学区溢价，愿意承担再买。
5、其他没什么推荐的，除了中介看着会高兴，一看就好忽悠，否则谁都会头大。建议还是放平心态，别太着急，先做预算，然后列需求，之后选地段板块，再说小区，最后是房源，一步一步来。
仅供参考。
三
Q:
目前在海淀坑区有套一居室，小孩刚1岁，目前租房住，出于实际居住需求和小孩上学需求考虑换房，卖掉一居凑钱加上贷款极限预算到1300。本来从小孩年龄上似乎并不急，但是担心疫情放开信贷放开后房价可能会上涨？另外选择方面预算可能万柳只能看回迁房或者新起点，中关村考虑华清或者水清木华，另外就是世纪城那边。
您觉得再等一两年预算更充分一些再下手会更好吗，还是当下就该出手？看涨的因素毕竟北京换房也算二套，二手房只能贷款不到200万，包括外来人口落户各种政策稍微一松动就能释放更多购买力。但是另一方面，看跌因素，结婚数据和生育数据肉眼可见的断崖下跌，感到比较迷惑。您怎么看？
A：
1、从春节前的成交量就上涨很多了，现在仍然是，连找我咨询的都成倍增长。信贷放水再加上今年是入学高峰，所以房价至少不跌吧。如果卖房后增加的预算多（现金+贷款）就尽快换呗，就算有过两年入学儿童减少的趋势，这几个都是支撑比较强的学区房，比其他普通学区稳妥的多。
2、如果增加的不多就甭着急呗，税费还不少钱呢，过几年要是再折腾一回就不划算了。
3、我一直就这看法，如果现在是非学区房，那没必要提前准备。但既然现在也是学区房，增加的预算还多，那就换到支撑更强的呗。
虽然是人口下降，但按照其他国家地区和城市的先例，下降后都是普通学区受影响更大，毕竟好资源什么时候都是稀缺的。孩子减少再多，清华北大也不好考。幼儿园现在很多都招不满了，但顶尖儿的几个依然进不去。
仅供参考。
四
Q:
海淀纯刚需首套，根据目前可能微涨的形势，最近在考虑要不要上车，当前能够承担的总首付150-160，主要有以下两种想法，还望您给一些建议：
1、这首付也就能在上庄那块买个较新的一居或者小两居，或者在北部新区买个老房子（北分厂等），如果买的话您有什么建议吗？
2、目前小孩27年上小学，因为条件有限，若是买房了也是打算等他小升初的时候再换房。但目前有一个点比较纠结，若是不买房的话，我和娃的户口都在单位的集体户上，上小学的时候可以上这边的红英小学(唐家岭校区)。看的这几个地的房子对应的小学貌似还没有这个好，也比较纠结是等上小学了再买，还是先上车然后等小升初的时候再换房。还望给予建议。
A：
1、常规建议是不必过早准备学区房。2026年就已经是明显的入学人口下降，大幅低于六年级毕业生的数量，那腾出的教室和教师都会很多，所以学位至少是不紧张了。2027年那就更宽松了呗，每年都有不少学位腾出来，所以很有可能影响到学区房的溢价。
2、上庄等地的溢价虽然不高，低于海淀平均值，但毕竟是有海淀学籍的价值的。现在我也不知道多少，但10%或再多点儿还是有可能的，毕竟单价和总价低。这自己算一下吧，用房价除以预计租金，然后和700的北京平均值算一下就行。
3、所以要是我的话就先考虑解决自住问题了，等孩子快上学的时候再考虑房子，或许会有更多的选择。在我看来真要是牛校学区也行，但单纯的为了个海淀学籍的意义不大，为这个耽误好几年的自住值得吗？
仅供参考。
五
Q:
关于买东城哪里的占坑房，以及25年入学什么时候买的问题，目前住在双井紧邻东城的朝阳的三居。当时买这儿也是考虑以后有能力的话，在旁边的东城买个占坑房，可以继续住在三居里。不用为了孩子上学各种出租原来的房子又租别人的房子住，而且当时就认准了东崇前的文汇（先不考虑多校的因素啊）。
现在的问题是，文汇小学近几年出现了文汇南、赶走高年级等问题，而且听说以前扩招严重、以后会缩招，所以就有点考虑更均衡的龙体。从市面上大家对东城几个片区的排名来说，龙体也是高于东崇前的。龙体的板厂、培新都差不多距离2 3公里，说近也不是很近，说远倒也不远，就很纠结。又听一个中介说，从假如被派位出区的角度来说，龙体派的很远，东崇前就都在这片儿。
另外，孩子25年入学，之前觉得反正都是多校了，就等到24年底入手就可以了，正好这两年观望一下派位情况，也边攒攒钱。现在看到一个说法，虽然25年开始孩子少了，但是23 、24年孩子多，房价涨上去了，到25年一时半会是不会骤降的。所以趁现在房价稳定入手合适，而且不都说越早买越放心嘛。
其实就是手里的米不够多，不然也不用纠结了。想听听专业人士的建议，不知能否抽空解惑一下。
A：
1、东城的派位哪有谱儿啊，中介说的只是去年的情况，谁知道今年后年啊？到目前为止，还没有任何人能总结出东城的规律，都是撞大运，每年都不太一样。
2、今明两年就是高峰期，再加上全国救市，很有可能从2月或3月份开始就进入小阳春，至少是没什么下跌的可能。2025年之后是低谷期，但也不太可能骤降，按照韩国和台湾省的先例，都是人口减少后逐年减少溢价率，不是直接降，而是相对于非学区房涨的慢点儿而已，好几年才能回归价值吧。北京的人口下跌虽然猛了点儿，但也不至于骤降，谁也不愿意低价甩卖的。
所以如果准备好了就买，置换的话可以看到2024年之后。涨不到哪儿去了，都知道出生人口趋势的。看看幼儿园，这两年还听说过连夜排队的事儿吗？没人傻到这份儿上的。
3、其他也没什么说的了吧？常规建议是首选龙体的，相对更均衡。派位的事儿没法预测，都是碰运气。2025年已经是毕业生比幼升小的多了，空出来的教室和教师也多，所以进入对口校的概率大。就近入学是基本原则，不会改变的。
仅供参考。
六
Q:
儿子在北京西小口工作，女朋友在通州工作。现在他们想买通州合景寰汇公馆的公寓房，觉得离地铁六号线近。我不想让他们买公寓房，觉得流动性差，环境也会复杂，毕竟公寓房自住的少，岀租的多。章哥麻烦您帮我分析下公寓，可能买。
A：
1、这没什么可分析的，网上分析这类产品的太多了。我的建议就是考虑好，要么就甭买，买了也就甭卖了，自住或收租金都行，反正也不好卖。
2、打个比方吧，普通人的一生基本都是年轻时辛苦打拼，苦哈哈的熬着，一般都得熬不少年才出头。此时或许有些成绩也有些资产，跳槽的时候也能要到更高的待遇。这就相当于普宅吧，普通人的生活。
公寓呢，就相当于出道即巅峰，无所谓以后的发展，追求的就是当下的快活。凭什么还要熬着，直接享受人生他不香吗？管他什么天长地久，少爷我只追求曾经拥有。为什么要生活越来越好，只考虑眼前不也是活着吗？
3、大概就这意思吧，房子用来住的，但也是天然的投资品。只不过大多数人都追求长期收益，但也有追求短期拥有的。这没有标准答案，就看自己的喜好了。
仅供参考。
七
Q:
现在有1500万，刚来北京工作，有户口，首套房。在西直门工作，在考虑是否应该上车东城的天坛府，感觉这个地段和位置三环以内不会再有了。还是应该看看西城或者海淀的次新房？您看有时间能给分析一下吗？
A：
1、1500万可不是上车了，这是学区+自住的级别了。天坛府看自己的需求吧，地段儿是挺好的，也就是买个地段儿吧。
这我也不便多说，说好的没人给钱，说不好的犯不上。只能说如果有投资的想法，参考一下同地段儿其他商品房的价格走势，再算算溢价。另外北京的好地段儿有的是，比如CBD和望京什么的，参考一下同类产品，然后就能自己做出判断了。
2、西城海淀的次新，这还是说具体的吧。买学区房不太好东西海的这么选，仨区的教育模式差距挺大的，各个具体学区的溢价率也不同。这看孩子的天分和家长的期望值再定吧，没有最好，只看适合哪里。
3、学区房没什么可分析的了，有需求就必须买，否则也没有其他的办法，溢价高也得忍着，谁都没辙。天坛府如果能确定一师附小就挺好的，高峰期买个稳妥就算值。
仅供参考。
八
Q:
目前有一套小两居在天永自住，孩子25年入学，想置换到龙体，预算1100以内。目前有种方案：1、目标学区次新商品房，兼顾学区居住体验。但是这两年龙体涨的很多，有点够不上，咬牙上车担心高位站岗。2、放弃置换，选择6号地平房或者东城其他学区平房。3、天永片区内置换个三居。如果是您，怎么选？
A：
1、我怎么选？我肯定是先确定学区吧，天永跟龙体到目前为止还不是一个档次的吧？不好一起比。常规选项是能在龙体就尽量，没辙的占坑儿东城学籍，或者是重视自住超过孩子教育，那再选择天永。
这就跟老家石家庄的毕业生选城市似的，请问要不要去北京发展？北京或许机会多，但竞争压力也大，这就看自己的喜好了，没标准。
2、龙体涨的多，天永涨的不也一样吗？甚至更多。看看定安里和定安西里不就知道了，同一个小区，只不过一个东城一个丰台，房价是一个8万多一个5万多，中间的溢价还少吗？
3、简单说吧，如果是我，那就干脆换到龙体，反正都是同样的溢价率。我能理解心情，谁都想的是什么都兼顾，十全十美。但现实中做不到，所有家长都一样，只能取舍，看自己重视什么了。
仅供参考。
九
Q:
我是北京集体户口，有两个孩子（但不是北京户口）。今年手里大约有150万左右，想在北京买一套房子，先把我的集体户口转到家庭户口，也就是落个户。目前也没有到北京上学的打算，寻思孩子有个北京户口以后也没有啥坏处，如果只是户口落地+以后方便置换，请问您那边有啥建议呢？
A：
1、这我不好建议吧，我一般只能从投资角度分析，落户的话只要是套普宅就行。150万是总价还是首付啊？总价的话那不太好说将来方便置换，基本都是比较远的郊区了，首付还行，能买300多万的。
2、这还是先明确总预算吧。如果就是这总价可以看看昌平沙河跟顺义后沙峪，之前是都有150的，现在就算涨了也不太高吧。沙河的北街家园，后沙峪的蓝星花园，都算流动性好的，租金也不算低。
3、其他没什么建议了，既然有北京户口，大多数都是给孩子落上吧，肯定是没坏处。这看自己的想法吧。
仅供参考。
十
Q:
孩子2027.09入学。预算总房价500w上下。想在海淀东西三个区选一个至少中等的学校。有什么建议吗？
A：
1、东西海选学校，一般没这么选的吧？这一看就是刚有学区房的想法，还不太了解各区的教育模式呢。
建议还是先了解一下吧，看孩子和家庭适合哪个区，别光看学校和房子，如果不合适的话或是耽误了孩子，或是全家都受罪。
2、而且以现在的政策也没人敢说选学校，只能是选学区。虽然2027年肯定是入学低谷期了，那也不敢做出承诺。
3、再有建议就是上网搜一下历年出生人口吧，今明两年可是入学的最高峰，正是学区房溢价高的时候。而2025年之后就少多了，有可能影响到溢价，你们2027年入学呢，持有的时间有点儿长。
4、总之是先了解一下各区的特点吧，先定下哪个行政区然后再说学区，之后是哪所学校，最后才是房子，一步一步来。另外看看人口数字再说什么时候买。
仅供参考。
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