北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
孩子2025年上小学，天津籍，未来解决北京户口的可能性大概只有5成。想卖了现在房子换一套朝阳或者海淀的学区房（所以属于是二套房了），首付（含中介费、税费等）能凑500万，想兼顾学区和保值。目前有在观望海淀的石油大院（对应石油附小）、朝阳的慧忠里（对应朝外）。还请章哥给点建议，给我开拓下思路。
A：
1、石油附小能保证入学吗？2025年虽然已经过了高峰期了，那也未必收非京籍啊。考虑好吧，这两年我没注意，但大概率是连四老和租房的京籍都调剂的，非京更不敢保证了。而且石油的对口中学也一般啊，非京怎么办？虽然有非京被点招的先例，但都是天牛娃里拔尖儿的，全国在哪儿都是天才待遇。
2、所以如果是学区为主还是在朝阳吧，相对是目前对非京最友好的，有房的非京顺位在京籍无房户之前，这也是朝阳招牛娃的特色。2025年的入学孩子少了，进入对口校的概率增大。
3、但保值说不好，只能说这两年高峰期大概率没问题，2025之后看政策吧。慧忠里在17630的时候就受到过影响，单独跌去了10%以上的溢价，第二年看多校政策没执行才涨回来的。这我也不敢预测，只能说朝阳区多校的意愿不浓，只要是学位够用就基本都收，毕竟这是招牛娃提升成绩的手段，应该相对好一些。
仅供参考。
二
Q:
我们从投资保值增值角度，想买二套房。预算1000-1800都可以，希望持有10年就涨幅超过市场平均值。希望租售比高一些，房子好出租一些，毕竟要租十年。目前在看海淀紫竹院、西钓鱼台、西直门北、朝阳国贸、双井、丰台菜户营、丽泽等地。
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不知道有没有推荐，其他地区也可以。另外从未来十年看，增值房产需要把房龄限制在08年以后吗？还是2000年后的就可以。
A：
1、1000-1800，这差距太大了。房子和股票不一样，是不可分割的投资品。打个比方是更接近文玩，那接近一倍的价格差就完全是两种档次了。或者相当于招聘，清北和蓝翔的文凭不好放一块儿选。
2、单说地段儿吧，这几个大概率买不着合适的。今年是北京有史以来的入学最高峰期，海淀的全部都有学区溢价，租金不可能高。而两年后就进入入学低谷期了，溢价部分也有可能受影响，不太好谈超过平均值，能拉平就不错了，所以期望值别太高。
国贸附近大多是豪宅公寓，自住很合适，投资的话不太受追捧。反正近十多年来价格走势都偏弱，也是不输就算赢，不太好逆转，毕竟产品过时了。双井有强势的小区，但太贵了，这种地方两级分化明显。这预算能买到稳妥的，租金也不低，但升值大概率还是不如四环外。
丽泽菜户营附近是该涨的都涨了，几个好小区的溢价率都快赶上学区房了，也就是这会儿晚了点儿。租金肯定偏低，说不什么时候能抹平溢价。看丰台区的规划也有点儿怪，丽泽的排名下降，是否会影响发展速度说不好。本来就不算快，这三年算快的了，也没太突出。
3、总之就这现状吧，房龄不是最主要的。这就跟人似的，健康程度和外貌的保养更重要，差三五岁的无所谓。尤其二婚的不太在乎岁数了，甚至有牙就算年轻的，但得有户口收入高身体好才招人稀罕。房子也这样，只要不影响贷款，那地段儿、户型和品质保养的好的才受追捧，毕竟房子是用来住的。
我建议是看看其他板块吧，如果预算高那就以北部为主，总价高的流动性更强。不需要学位的就看朝阳，租金在北京算最高的。亚运村望京奥园新北苑来广营等地不少小区呢，不难选，净是至少不落后的。
仅供参考。
三
Q:
我在西四环岳各庄有个两居室，近期想改善三居，总价不超过1200万。想问一下，是置换到新房龙樾天元，不确定未来保值怎么样？还是换海淀的二手房（不需要学区）？还是到稍远的地方买个二套的三居？
A：
1、新房我不熟啊，龙樾天元都没去过，这咨询卖房的中介或电商们更合适。我只能说从楼面价来说这项目应该不错，开发商的利润空间大，理论上应该品质到位。但这也说明地段儿普通，否则开发商们也不至于这么谦让赚钱的机会。
看价格吧，常规是不超过周边同等二手房小区的10%就算合适，看开发商打折不。不过这价位的在这种地段儿有些偏高，再加上小区规模有点儿小，对将来的流动性和物业维护来说不算占优。
2、海淀不需要学区，那就是学院路和北太平庄等不热门学区了，或者清河西二旗和田村一带的，学区溢价相对低。但多少都有，至少是海淀学籍的价值，这种入学高峰期的时候都谈不上多低。
3、或者这么说吧，更注重自住就买龙樾天元的，居住体验肯定好。兼顾其他的再看二手的，不愿意支付溢价就看朝阳的，这么高预算以北部为主就行，保值多数都挺好的。
仅供参考。
四
Q:
我是女生，我们的情况是这样的，娃27年上小学，北京无房，我有户口在单位集体户里，娃也已经随我落户，老公在大厂。天津18年贷款购入一套房，今年差不多贷款能还完，最多也就值200w。
今年在考虑要不要把天津的卖掉，置换成北京的。但手头也不是很宽裕，凑也就最多是250w左右首付，选择性也不大。不知道今年是不是该出手，还是攒一攒明年再说，不太清楚政策还会不会有啥改动，就怕北京松一下口子，房子一涨自己更被动。
A：
1、政策是否变动，那得看北京的楼市行情了。如果成交量像现在这样上涨的话就不会有什么政策，如果没人买房那就有可能出台政策刺激楼市。毕竟现在是全国救市期间，哪个地方政府也都缺钱，更不会和中央政策对着干。反正北京作为标杆城市不至于下跌吧，要不然其他城市就没信心了。
2、或者这么说吧，北京是全国唯一一个到现在没有任何地方政策的大城市，手里边筹码最足。而人们都是买涨不买跌，如果房价下跌就大概率出台政策，上涨的话就犯不上了，除非是嫌涨的慢。
3、其他我没什么建议，对天津的楼市不懂。但我认为北京不会涨的太多，否则或许还迎来暴跌呢。
仅供参考。
五
Q:
我在海淀西北三环（人民大学）附近上班， 现手里有通州一居室，在丰台租房住。同事买了南新园的房子，我也想动动，请问是将通州房子升级下较好（现一居室310万添100万换正规大两居，优点户型好，未来发展可期，缺点：上班太远）。还是加160万，470万买南新园97年的两居室（优点位置三环边，缺点房龄太老）好一些？
孩子丰台上学转朝阳，教育也不升不降。或者是否有更优的推荐呢？预算500万以下，两居-三居。谢谢啦。
A：
1、房子是用来住的，换哪里还是凭自己的居住体验决定吧，这没有标准，外人不好建议。
2、房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。通州也分什么地段，这还是聊具体的板块小区再看是否未来发展可期吧。南新园的地段儿是相对普通的，否则以三环边地铁沿线也不会这么低的价格。所以这种老小区自住更合适，当然从投资角度说在板块内部也不会落后，只是略弱于北部而已。
这看自己更重视什么吧，重视通勤和自住，那南新园挺合适的，重视升值什么的不太合适。通州的我猜不着是哪儿，不好建议。
3、500万以下的两居三居，90平之内，单价6万以下的。这不好建议，还是先看自己的主要需求吧，自住用房得凭个人喜好。
仅供参考。
六
Q:
孩子今年毕业在东高第万源那边工作，我想买套自住房，等我退休了也过去，您看有可推荐的次新房或有发展的新房可选吗？三居最好！我看了一下网上，润枫锦尚10年的房子650万，还有西红门橡树湾和御景新城的房子也很火爆，我在回龙观不太了解南城的行情，麻烦您可以给指点一下吗？
我不了解润枫锦尚这个楼盘，觉得买次新就是保值，住着舒服，西红门那边就是赌发展，09年清河橡树湾2万2，现在13、4万了，西红门的难道还会有这种红利吗？
今天又看了看搜房网上，房源与链家有一样的，有不一样的，总体上中介费低也就一个点。且房价相对便宜，是链家提高了价格，还是小中介的房源不准呢，有些迷茫到北京3年，看着房子涨起来，首套首贷，越来越买不起了。
A：
1、找房只能问中介，我没房源的。
2、润枫锦尚到目前为止更适合自住，优势是房龄新，劣势是两区交界，保值中等不特殊。
3、西红门那就是赌了，这和清河的完全两码事儿。那是当年的北京地王，超级大盘，也没人质疑地段儿，只是调侃价格高罢了。而现在的橡树湾都是借个名字而已，千万别听忽悠。也是两区交界的地段儿，不太好发展，更不可能再现当年的辉煌。
打个比方吧，海淀有个中关村，非常牛的高科技产业。但中关村在全北京有至少十多个园区，各个行政区都有，听说过哪个发展的挺好吗？都是挂名而已，和挂牌名校一个道理。
4、链家的是公司规模大服务好，也相对有保障。小中介没谱儿，房源有真有假。如果确定了房源之后找小中介是合适的，但也最好找个靠谱儿的，别被多收费。这就是大酒楼和小饭馆儿的区别，确定了自己想吃什么菜再选择去哪儿吃才合适。
仅供参考。
七
Q:
我咨询了学校，可以接收转学，4年级是最后一次机会，我时间比较紧迫。我换房属于二套，只贷公积金不够，商贷利率挺高，批贷也慢，于是银行的朋友向我推荐了经营贷，利率大约3.4-3.8，放贷2周，于是我有点心动了。但是有几个问题也比较担心：
1、需要接手转让的企业执照，费用1左右，后期维护费用还有1，如果贷200，贷款服务费2，总共要花4左右，不知道和商贷比是否划算？
2、此外，接手企业，就要做法人代表，我猜会承担一定风险，这些我没经验，是我未知的领域。
A：
1、抵押贷主要看利率，只要利率低就划算。这找个做代理的算算就行，应该有现成的对照表。每家的代理项目都差不多，各银行的产品横向对比。
2、理论上有风险，比如央行下令检查，如果被查出是用贷款来买房，那就有被要求提前还贷的可能。但现实中这种事儿在北京几乎没发生过，反正我没听说。2020年的时候深圳的抵押贷很疯狂，央行曾下令严查，但深圳方面内部检查后说没有违规的地方，这事儿就不了了之了。
再之后“深房理”事件爆发，其中有不少起用经营贷炒房的案例，于是媒体又呼吁严查。但后来可能也就是查了深房理，或者都没怎么查，反正也是就这么过去了，没深究。所以一般来说没什么风险，银行是愿意客户拿钱去买房的，比做生意稳妥多了，因此他们自己一般不会跟自己较劲，只看央行的力度了。
3、其他没什么吧，尽快咨询吧，不同的公司和房子有不同的产品，代理费也可以聊。找家信誉好的问问吧。
仅供参考。
八
Q:
孩子现在丰台东高地三小，三年级。理想的话升丰台十二中。想买西城跨区小升初，看过德胜。也可以考虑其他的西城片区，您看怎么选最合适？还有就是跨区西城小升初是在片区内派位还是可能会派出区？
A：
1、如果孩子在丰台能上十二中，那再去跨区小升初就不太合适了。如果是海淀还好，可以凭点招进入比十二中更强的六小强。但西城没有点招啊，那就只能是派位，超过十二中的只有金刚校，万一派不进去呢？所以如果想超过十二中，那就去西城争取八少八素吧，能考上才合适。
2、另外是房价，德胜已经明确说不接收转学生了，全部出区。反正前两年是这么说的，今年大概率是这样儿。所以有可能买了也白买，被派入周边学区普小。那德胜到目前为止的溢价率也在30-40%，多花这么多钱合适吗？我觉得不是太划算。
其他学区是未必出区，只是不让直升而已。小学一般都是派入本学区普小，然后如果考不上八中的话就小升初赌运气。
3、总之如果真能上十二中的话就一般不建议这么跨区了，哪么是钱校呢，也等于是拿确定选项去赌不确定的。当然凭点招除外，那就看自己的实力了。
仅供参考。
九
Q:
翠微小学的老破小还能涨吗？近年，买了翠微小学周围的房子，有多少不能上的翠微的？
今年买，到25年上，是拼房产证早和晚？还是1911后都随机摇号？今年预期啥行情？两会会有刺激政策吗？北京会涨？
还有个问题请教，我现在户口在万寿路，名下无房，能上八里庄片区的定慧里小学。现在要是买了房，譬如买了永定路片区玉泉小学或者羊坊店的翠微小学，户口不动的话，到25年，孩子上学，我是不是可以在房所在片区对应小学或户口所在片区对应小学，按自己意愿去填报登记选择？
A：
1、翠小的学区房，至少不会跌吧。入学高峰期又赶上全国救市，没有下跌的道理。
2、有多少不能上翠小的，这两年1911之后的得一半左右吧。是不是摇号没准儿，每年的手段都不同。但在高峰期间肯定是不确保，调剂东校区的可能性大。
3、今年估计是调剂的比例更大呗，北京有史以来的入学最高峰，卖了这么多房子，哪儿都是学位紧张。
4、两会刺激政策，有可能，这已经刺激的不少了。
5、北京涨不涨的我不知道，按现在的成交量是至少不会下跌。
6、2025年已经人口减少了，理论上应该比现在宽松的多。就近入学的原则是不会变的，所以应该比现在对口入学的概率大。但这谁敢保证啊，只能说会相对好些。
仅供参考。
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