北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我工居明年4月份到期，到期后没有买房资格了，只有等五年后，投靠孩子有了北京户口才能买房换房。而五年后西园一区的房子就有30年房龄了，那时候想置换是不是也不好卖出了？所以犹豫今年要不要置换，置换哪里的能保值增值！
现状：①1套望京西园一区塔楼一居西南67平（1999年），出租中。②天津市区房产1套，挂牌出售中（2008年房）。③孩子目前东五环上班，大概25/26年搬到大兴西红门南五环上班。
（1）方案一，置换。把望京西园一区的一居卖掉，加上贷款，买个600-700万的房子（一居或二居），主要是保值升值，置换后出租，能兼顾自住最好（或许将来养老来住）。这个总价置换哪里的房子呢。外地房子卖后用孩子的sfsd资格买套两居室（总价就看到时候手里有多少首付了），离孩子上班近点的区域（通勤1小时内？），如丰台或其他区域，自住+保值的房子，不考虑学区。
（2）方案二，不置换。维持现状，西园一区的房子不卖继续出租。外地房子卖后，用孩子sfsd资格买总价7/800万两居室的房子，离孩子上班近点的区域（通勤1小时内？），如丰台或其他区域，自住+保值的房子，不考虑学区。这个总价您推荐哪里呢。
（3）方案三，您推荐更好的方案。
我们外地人，对北京及北京的楼市前世今生不太了解。也不知道在北京30年房龄房子会是什么样的市场，心里有些焦虑。我们夫妻是农村出来的80年代末大学生，工薪阶层，挣钱不易，在外地挣钱到北京消费，还是想把钱花到刀刃上。50多的人还有1年退休，既想为孩子考虑周全，又要顾及到自己养老的问题。
A：
1、房龄30年无所谓，不影响商贷就都不难卖。
2、这总价看南边的朝青四惠呗，年轻人多的板块，房龄相对新的也多。保值基本都不落后，超出大盘的也不少呢。租金也不低，高于北京平均值。
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3、丰台那就看草桥到公益西桥一带了，大多数都保值不落后，四号线也直通大兴。
4、这我也不知道说什么好，没太看懂这预算。简单说吧，30年房龄的在北京不算多老，望京现在就有30年的，花家地的流动性也不算弱，毕竟板块地段儿的价值更重要。
要是我就先不动望京的这一居，而是用天津的+贷款先解决孩子的自住问题，毕竟房子是用来住的。如果能选择朝阳就没必要在丰台，两边的升值或许能差不多，但行情传导一般都是朝阳的在前面，将来置换的时候占便宜，至少不吃亏。没合适的再看草桥，选择也不少。
5、其他的没什么建议，仅供参考。
二
Q:
最近看好中粮祥云国际社区南区的房子，650万+，首套非刚需，目前在望京。看中介给的这两到三年成交记录，感觉这几年这里房价一直横盘甚至微跌，但是借现在楼市小阳春，挂出来的价格都偏高。和业主谈过一轮后感觉目前的市场环境不是很好谈价格（单价在六万多点，跟周边新房差不多）。
想问一下这个片区的保值增值情况（规划新国展和机场轨道交通是个卖点，但是感觉带动作用有限）。如果附近产业园有限和无学区的情况下，靠望京外溢、祥云小镇商业和部分国际学校的带动作用，是不是这片区域房价无太多上升空间。
A：
1、保值情况中等吧，中粮祥云的普宅还行，基本没落后。但也别期望值过高，所谓的规划都是画大饼而已，卖点只对卖房的有用，买房的就别听这忽悠了。
2、另外全北京哪儿都有商业，更没什么带动了，带动升值的就是产业和学校，其他必备的是交通。国际学校跟大多数人无关，这不算学区房，上学是要单交学费的。
3、后沙峪以改善为主，房子的流动性普通，升值方面也就别期望值太高，中粮祥云的普宅不算落后，但肯定也不会超出大盘。所以还是多注重居住体验吧，这里到目前为止还不属于投资板块。
仅供参考。
三
Q:
请问朝阳北苑林奥嘉园什么时候出手合适？没有学区需求，但是通勤方便的角度上需要换到西城。单纯从投资加上自住的角度，想把林奥置换成广外马连道的格调小区。目前有三种方式：
1. 直接卖了林奥，加200左右换成格调。
2. 借入资金，先买入格调，下半年或者明年适时卖出林奥还钱。
3. 西城租房住，林奥继续持有，出租保值。
A：
1、单纯为了投资+自住换到西城学区房，不考虑学位吗？那这可考虑好，这两年是入学最高峰期，溢价正高的时候，学区房居住角度的性价比可不太高。另外2025年之后就是确定性的入学低谷期了，溢价部分有可能受到影响，不好聊投资，炒房客早就都撤场了。所以还是多考虑自住吧，其他的看情况。
2、能做到先买后卖就最好，现在已经确立了小阳春，后续的行情大概率会上涨。
3、租房住就看自己的习惯了，从经济上是能占到学区房的便宜，至少30%左右吧。不过林奥嘉园不算投资房，从板块和小区性质来讲相对普通，否则价格会更高的。
仅供参考。
四
Q:
京籍，清河永泰西里一套15年购买的66平小两居，价值550万，剩100万公积金贷款。现有资金250万，年收入70万。两个孩子，老大二十中附属(9年一贯制)三年级，老二26年幼升小。倾向老二也上这个学校，两个孩子可以一起接送。希望择机在附近换个板楼三居室自住，又担心换房影响老二入学。
想法1.现有250万+贷款买个小房子保值，老二入学后再卖了换三居。
想法2.等孩子入学后再换三居，避免额外增加换房成本。
想法3.现在换，能拿出的钱只有550-100+250=700万，加上贷款，买个小三居，老二入学怕有风险。
请教一下上述哪种想法更靠谱，我现在的情况是否适合换房？
A：
1、更靠谱儿，不太好办。全国救市期间北京上涨的可能性大，到现在已经确立了小阳春，过了春天也大概率上涨。所以常规建议是现在就买，等到2026年还三年呢，指不定什么行情了。
2、能一步到位当然最好了，提前享受也节省税费。入学应该不受什么影响，2026年已经是确定性的低谷期了，全北京的孩子比今年少了小一半呢，大概率都应该是对口入学。西三旗学区不算多热门，更不至于学位紧张了。
但这预算怎么办啊？要不然就考虑用抵押贷吧，月供如果能承担的话就可以多贷。找个信誉好的代理机构咨询一下吧，各银行的产品不少呢。
3、其他没什么建议，就是这现状，很多家庭都同样的纠结。
仅供参考。
五
Q:
目前居住北三环，西城黄寺大街，准备改善居住环境，看了北四环的“世纪宝鼎”！90多平米换190平米，户型和朝向都比现在好多了。您能给些建议么？
A：
1、既然是改善，那就没必要听别人的建议了，自己觉得合适就行，毕竟房子是用来住的。
2、我一般只能从投资角度说两句而已，看自己是否在乎了。如果确定是长期自住就买，反正也不套现或换房，那就无所谓保值了。但如果以后还想换房就再考虑一下，想清楚这里为什么这么便宜。
旁边的远洋万和城动辄12万，老破小都8万左右了，世纪宝鼎6万，为什么啊？商品价格是由供需关系决定的，既然是价格便宜，那就是感兴趣的人少呗，也都不愿意出高价，所以才便宜。
3、简单就是这情况，北京的老公寓很多都是这种情况，价格经济实惠，可以说居住的性价比高，出租的话租金也高。但这都是用升值慢换来的，看自己重视什么了。另外也考虑好楼里办公的问题，不太好解决。
仅供参考。
六
Q:
我们的情况是现在住在稻香园西里，孩子在万泉小学上学。现在住的地方距离学校很近，现在手里边儿有了一点闲置资金，就想着再换一下房子，稻香园西里这个小区呢比较破旧。现在的问题是距离学校稍微近一点的，就是万柳区域的房子，但是这边儿房价很高，学区溢价比较多，小区居住环境和户型也一般。所以就想换着稍微远一点，但远一点的话，距离孩子上学就太远了，孩子每天都要少休息半个小时。
现在我们很纠结，是把这个房子卖掉，换万柳区域的房子呢，还是换居住环境以及户型更好的远一点的地方呢？或者说是这个房子不卖，再坚持几年等孩子上完小学，再把这边的房子卖掉换居住性更好的房子？再或者说这个房子不卖，另外在远的地方买新房子，比如说海淀府，但是这样一来的话，两边儿房子利用率好像都不太高，从资金利用角度来讲的话不太划算。
A：
1、从资金利用角度，那更经济的方式是换到非学区房板块，没溢价的租金就高的多，然后在海淀租房住，这样能占学区房的便宜。但这得看自己的习惯，能接受住别人的房子吗？
2、反正要是我就选择这换租的方案了，经济上更划算。要不然就提高预算买万柳宜居的，总价越高的溢价相对越低些，宜居的房子对保值也支撑大。选择中间方案有可能两边都不占优，也未必住的上，等到了高年级和初中就知道了，甭说半小时了，能节省出十分钟都对孩子是好事儿。
仅供参考。
七
Q:
最近想把朝阳老北苑的房子卖了，在万柳的阳春光华买。用不上学区，完全为了自住，关注保值升值。但现在这房子确实太贵了，15万一平，现在真的能出手吗？除了万柳，海淀还有什么地段可以考虑呢？
A：
1、自住没问题，但既然用不上学区又关注保值升值，那就有炒房的意思了。只能说试试吧，未必输，当然最好短线为主，快进快出，在高峰期过去之前是没问题的。但2025年之后说不好，毕竟人口趋势是肯定下降的，到时候就看政策吧，有政策鼓励就算赌赢了。
2、这两年哪儿的学区房都贵，北京有史以来的入学最高峰期。就跟疫情刚开始时候的口罩似的，供不应求自然就涨价了，商品价格是供需关系决定的。能出手，不过一般建议是买更宜居的小区，以板楼为主，总价越高越好，普通家庭买不起的倒溢价低些，支撑也更强。
3、除了万柳，那就中关村呗，宇宙中心的神盘华清嘉园，二小学区，每次行情都是炒作热点。这看预算吧，尽量买好学区总价高的，好东西才什么时候都稀缺呢，学区功能减弱后居住功能会更被重视，越宜居的越支撑大。
仅供参考。
八
Q:
我预算低才60万的首付，想买四号线的小两居请推荐。房龄越新越好，中介是推荐了西红门熙和苑的两限房，1万2一平，但他不知道开盘信息，我也没有查到，请问您知道怎么申请吗？另外也可以推荐一居室的商品房，能改成两居就行，希望保值好。
A：
1、这中介可真够损的，纯属拿你打镲呢，逗你玩儿，别搭理他了，当然他肯定也是为了不让你搭理他。熙和苑是中纪委的福利房，不对外销售的。具体多少钱我也不知道，有可能是这价格吧。但这跟普通人无关，没法申请，就这么小的社区，人家内部或许还不够分呢。这就是中介打发你呢，甭搭理他们就完了。
2、60万首付，二手房的话最多买150万，还得另外准备至少5万左右的税费。如果税费包含在60万里的话，能买到的就更低了。这预算在四号线买不到房龄新的两居，一居也不可能，甚至开间都没有。
房龄老的可以看天堂河的，天宫院站向东过了京开就是，一居肯定有150左右的，两居我不知道，够呛。但这地段儿一般，农场的公房，周边没有其他社区了，不太好谈什么配套，就是自住为主吧。
3、其他我不好建议什么了。放平心态吧，别期望值太高，小心再遇到这种中介给忽悠了。
仅供参考。
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