北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
目前北京像素（北区）5.48米层高的两居一套，无贷款，房本夫妻双方名字，估计也就值200万不到，已出租。常营万象新天一套南向两居，妻子一人名字，贷款余额200万，月供10000+，目前是孩子爷爷奶奶在住，基本不会动。
右安门内西街老破小一居“占坑房”一套（预估现在500万不到？）我一人的名字，贷款余额40万，是在2019年购入。老大2021年已入学，老二2024年入学，在老大入学时就已换租至白纸坊大三居，目前夫妻+孩子+岳父母同住，占坑房已出租。请问：
1、目前手中现金仅有150万+税费准备20万，但已无资格，老人们年龄都超过70，也很难接力贷了吧？想买房是否只有离婚后，满三年才能再买？
2、如果需要等待，现在离婚等2026年初有资格后，该如何操作？目标区域还是常营万象新天、苹果派（第一套房子是像素，住了十年，熟悉周围环境）。
方案一：看了您的一些文字，感觉2025高峰期已过，考虑溢价及未来入学人数大幅降低，南北学区差异越拉越大....就等着2024年老二入学后，就抓紧卖掉。然后持币，等到2026年后，跟手中现金合并，全款购入万象新天二居（或贷款购入三居，考虑到十年后，老人需要照顾，就自住为主了）；
方案二：卖掉北京像素，等到2026年，合并资金后，再加少量贷款购入一居（妻子倾向于卖掉像素，因为环境越来越差，很担心像素房价越来越低）；
方案三：现有三套房产都不动，仅靠现金+离婚后首贷资格贷款，勉强购入一居（资金不够的情况下，很有可能就是两限房）？
特别是最后一个方案，这些年资金也是陆陆续续到位的，套数多但是每套面积都不大，但我总感觉分散着好些，一个是家中变故，可以出售一套应急，不至于对生活造成太大影响；一个是总想着等自己老了，给俩儿子一人留一套，自己住一套，还能有一套租金用于生活。
比较杂乱，请您解惑，或有更好的配置方案。
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A：
1、70岁，理论上是不能接力贷了，但现在银行的钱多额度足，传说是有银行能办。问问中介吧，他们熟悉各银行政策。既然家庭名下两套普宅，那就算离婚也是三年后了。
2、如何操作？那就等到2026再说呗，别操作了，没必要卖了等三年，谁说得好什么行情啊？常营挺好的，大多数都不落后，苹果派算升值好的，万象新天也不错。
3、一般不建议持币等待。过了高峰期也未必是直接降价，涨的慢的可能性更大。台湾的这种趋势是最典型的，人口减少了并没下跌，而是和非学区房相比涨的慢点儿而已，好几年才降低的溢价率。北京的人口是降的快了点儿，但也未必明显下降，犯不上冒风险。
4、北京像素，升值虽然慢，但租金还是划算的啊，和银行利息差不多吧？近期又降了吗？一般不会降低多少，有租售比支撑着呢，只要房租不降，那房价就不会降什么了。这种产品是不建议长期持有，但更多的因为政策，如果没有房产税的刻意打压，不会有单独降价的可能。我觉得至少这一两年不会，全国救市期间，没必要再打击公寓。
5、两限房，指草房的那几个吗？也行，这里属于保障房里不错的板块了，比预期强的多。规模大就是优势，再加上交通方便，小型配套齐，学校也不错，指望着跑赢大盘可能性不大，但到现在为止也没输。
6、这我不好建议，还是先看老人的贷款吧。最好不卖了房持币，现在是行情不太好，但毕竟是全国救市啊，北京房价下跌的可能性几乎没有，否则其他城市就更没信心了。而且北京是全国唯一一个到现在没有单独政策的，政府手中的筹码太多了，随便抛出哪个都够刺激的。所以如果是现在不买也最好不卖，没必要冒风险。
仅供参考。
二
Q:
我想投资一套东西朝海的房子，整体预算250到400万（含贷款150到200万），一居或两居，非地下室。房龄最好20年内，不强求学区（有学区或学区前景有利于升值更好，如荣丰2008）区位五环或四环内最好，保值增值为目的（希望不跑输大盘）。请问有什么推荐？
A：
1、这是突发奇想吧？感觉完全不懂房子似的，所以还是再考虑一下比较好，炒房有风险，入市须谨慎。
2、北京的房价比较贵，400万的一般也就是买到自住为主的，学区房的话就是最便宜的占坑儿房，溢价最高的那种。东西城全部都是学区房，溢价30%起，这总价的一般40%以上的居多。
考虑好吧，荣丰这种的就是纯粹占坑儿房，是北京最晚成为学区房的，溢价也最高。本身是小公寓，如果不是学区，那升值率排西城倒数。
一般来说投资品都是最早入手的赚大钱，中间儿的喝汤，来晚了的那就看运气了。明年是北京有史以来的入学最高峰，所以现在的溢价才高。而2025年之后就是低谷期了，溢价部分是否会受到影响说不好。所以考虑好了再去赌，没人敢保证接盘后的保值增值。当然是否跑输既看供需也看政策，供需的大趋势是肯定随人口减少而降低的，如果中央鼓励炒作学区房的话就没问题，赌一把试试吧。
3、总之考虑好吧，海淀大部分是学区房，这预算的溢价也不低。朝阳不是学区房的多，但这预算也买不到投资房，基本都是凑合自住的。400万的两居还得房龄新，那升值要能好才出鬼了呢？有这捡漏儿的机会都轮不到我，中介自己就收了，北京的有钱人多，400万真的不算太大的巨款。
所以再考虑一下吧，炒房有风险，钱少还来的晚了却非得往里冲，那就更得考虑好风险了。
仅供参考。
三
Q:
我来自南方，当地已经没有购房资格，现在北京工作可以有资格。将来可能还回南方，用小孩名义再买房，所以在北京投入有限。计划300多的小点的房子。似乎潘家园附近较低。在考虑弘善家园。这个小区怎么样，周边的武圣、华威又如何？或者有其他的推荐吗？三环附近的老旧多层在未来有没有可能解冻拆迁重建？
A：
1、不用似乎，从东南三环到南三环沿线的价格就是低，所以叫“南三北五”，也就是南三环的房价走势低于北五环的。
2、弘善家园，典型的自住小区。以崇文区的安置房为主，前门外的拆迁户占多数，还有一部分当地十里河的回迁房。这种小区自住挺好，交通方便，各种基础配套也全，老北京的氛围浓厚，经济实惠。买下了自住为主吧，投资的话再考虑一下，价格低自有低的道理。
武圣华威也都差不多，老小区居多，经济实惠，自住挺好的。其他没什么，同板块的投资性都基本类似。
3、我不好推荐，自住房凭自己的喜好选择为好。
4、解冻？没冻结啊，北京五环内很难再拆迁，都是以维护为主。除非是达到安全D级，也就是实在没有维护价值的才考虑原址重建。但这谁也说不好周期，除了安全方面，也得看原产权单位的配资情况，愿意出钱的才有可能更早重建。
仅供参考。
四
Q:
计划近期在西城买套房，手中目前现金大概200万，家里还有两套房子待售（65万、130万），预计从家人借款筹措大概可以小一百万。计划孩子上学为主用，目前户口是西城集体户（丰盛），首房首贷。家中俩娃，老大明年一年级，老二目前刚3岁。
看了广外、陶然亭等几套房子，计划是买一套600万左右的两室，老人带娃上学居住（腿脚不好，选楼层较低或有电梯）。单位要求买了房就要迁出集体户，同事建议等孩子上学后再买，这样可大概率分到华嘉或者北小涭水河分校。鉴于听说明年入学人数剧增，有点迷茫，希望能得到您的指点。希望能在北京安个家。
A：
1、上学后再买，意思是用政保是吧？那这得看自己了，各单位的政策不同。华嘉和涭水河虽然普通，但毕竟是金融街学区，小升初的时候或许占优势。如果确定是用政保，那再买学区房都没什么意义了，用不上学位也就没必要承担挺高的学区溢价了。
如果是有政保但不想用，那就别考虑广外了，以陶白为主吧。毕竟直升校多，和金融街的普小相比可以说各有优势。广外的优势就是单价低，能用相对低的成本占学籍，或者兼顾自住。但广外的溢价率并不低，和陶白没区别。
2、明年入学儿童肯定多，算是最高峰，但剧增应该不至于，比今年多些而已。但现在学区房的溢价也高，居住的性价比就降低了。另外已经是马上元旦了，5月份就必须买房迁户成功。而这家里还得卖房，那来得及吗？算算时间，别耽误了信息采集。
3、总之还是先确定卖房的周期吧，如果是不再贷款，全款买房的话好办，选房快的话有一个多月就够。贷款的话说不太好，就算银行额度足也得多加一个月的周期。关键是卖房得来得及啊，别弄的时间太紧张。另外就是确定好是否用政保，用的话就一般不建议再买学区房了，不划算。
仅供参考。
五
Q:
我现在有德胜学区的一居室，市场价大概700，和顺义别墅区的一套四层房子，市场价大概1500，两处房产。家里俩娃，户口现在都落在德胜的小房子上面，老大已经上初中初二，老二23年9月上小学。现在租住在老大学校周边，我的思路是等老二上了小学以后，就把德胜的一居室出售，在德胜附近买一个可以居住的三居室，总价大概1000。不想再贷款，因为现在经济也不是特别稳定，就想卖了学区房再加上手头的300，顺义的房子暂时不动，那个房子租金和房贷基本能相抵。不知道想法是否正确。
我家先生的想法是，现在德胜的学区房降价比较厉害，想等等看房价格能不能上涨，再出手。可是我不想再租房子住了，已经租房子租了8年了，换了好几个地方居住，找房子搬家太累了。现在我看了民族园9号的房子，缺点是这个小区只有两栋楼房没电梯，没有什么小区环境。优点是南北通透，离德胜比较近，方便以后接送老二。第二个科学南里五区，缺点是离德胜比较远，上下学得过4环主路，小孩儿如果骑自行车上下学有点不安全。优点是南北通透北京第一批老公房，据中介说物业比较好。
目前只看了这两处房子，不知思路是否正确，或者章哥您有更好的想法可否推荐？还有一个问题是民族园9号院的房子为什么三居室的平均单价要比两居室的单价贵那么多，不是说总价高单价低吗，这小区总价高单价更高。
A：
1、德胜占坑儿房和顺义别墅，两种都挺极端的产品。一个是典型的上学用的，一个是典型的自住用的。
明后年都是高峰期，德胜又是好学区，愿意赌2025年不再出区的家长也不少呢，所以我觉得没什么持续下降的可能。就算是到了低谷期，以德胜的资源也应该比其他普通学区强。甭着急，等孩子上了学看行情吧。
别墅想好了，这种产品就是自住消费为主，从投资角度并不占优。到目前为止，全北京的别墅都是一直走弱20年的，很难说能逆转趋势。所以如果能自住最好，不自住的话意义不是很大。
2、民族园，地震局的房吧，肯定结实。没电梯无所谓，早晚加装。这俩小区从投资讲没什么区别，都挺好的。地震局的房龄应该更新点儿，是最后一批福利房。既然离的近就买地震局的呗，维护的也不会差。
三居的单价比两居高，这我不知道，估计是小三居，比两居没多出太多面积，公房都是按级别定面积的。多出的一间房估计是朝南的，如果是北向的就不应该贵。或者这三居是边户，多了采光也有可能价格高。反正如果不是因为楼层的关系，那就肯定是户型相对好，这才有贵的理由。房子是用来住的，同一个小区里，越宜居的保值越好。问问中介吧，他们更熟悉。
3、总之要是我的话不盼望德胜能涨多少，以不降为标准。会在高峰期过去之前卖掉，也就是2024年信息采集之前。另外考虑一下这别墅吧，这种产品放着不住不划算。
仅供参考。
六
Q:
我是春节前看好了和平里的40平500万，然后我想谈到460万全款，没谈妥。然后听说房价要暴涨我很着急，今天打电话业主不接，发信息也没回，我很担心是不是已经卖了或要涨价。然后我想问一下您觉得价格是否合理？溢价高不高？如果是孩子上完学的话，保值情况如何。目前我们的户籍在顺义，一般多长时间能办妥，传说三月份就要登记了，我们怕来不及。
A：
1、今天是大年初一啊，现在才8点半，甭说砍价了，拜年都有点儿早，大概率人家还没起呢。我能理解这心情，但这着急也没用啊，等会儿再说吧，先拜年再谈买卖。而且这会儿估计业主都没心情砍价，够呛能聊的起来。
2、具体价格我不知道，但节前确实是成交量挺大，这种占坑儿房如果没硬伤的话就都不难卖。今年是入学高峰期，不少家长都想等到最后一刻才出手，是不是占坑儿房的在节后上涨的可能性都大。
从500砍到460，可以这么砍，但如果是真想砍到不容易。这种事儿一般都别自己谈，先让中介去试探才合适，给自己留出余地。
3、溢价当然高了，这套房12.5万单价不算贵，大概率楼层户型不太好。看看旁边朝阳区的，同等户型的估计也就300万，再高也高不到哪儿去，那中间的就都是学区溢价，至少30%以上。
4、保值情况到时候再说吧，如果也是高峰期就没问题，要不然这溢价部分就多少受点儿影响呗。不过如果是今年上学的话，那就甭考虑这问题了，不耽误上学才最重要。转户口简单，手续齐全的话当天完事儿，打出富余来也就几天而已。三月份不是信息采集，是传说有的学校会进行摸底，真假不知道，但肯定跟信息采集没关系，不影响。
5、总之我觉得还是等会儿先拜年吧，别上来就砍价。试探着聊几句，成交量上涨的事儿人家业主也肯定知道，很难说能在这会儿答应什么。
仅供参考。
七
Q:
我资金190，买哪的房子合适？是海淀的还是昌平的？比如苏家坨的老房还是朱辛庄的新房，哪个更适合我？我30岁未婚，基层码农的工作不太稳定了，希望买到升值高的，品质好的两居室即可，这样就不用置换了。或者将来可以用租金来还月供，我再去租房。对于学区的要求不是太大，能做到中等以上即可。
A：
1、这要求够高的，一个学区中等以上就不好办了。北京的学区房基本上都400万起，还都是占坑儿房，不可能有品质高的两居室。这190万再减去税费，还不想多贷款，买不到什么。
2、我觉得还是再多考虑一下吧，期望值太高了不现实。这预算基本就是自住为主的，追求投资就肯定有赌的成分，学区则是不可能买到合适的。
苏家坨的房子用来占海淀学籍更合适，300多万就能买到小两居。但这算不了中等以上，就算是海淀给支持都够呛。但这里也是有学区溢价的，如果是还没结婚就不是太合适了，居住的性价比低于昌平的。
3、这就以新房为主吧，肯定比二手的居住体验好。是否能升值高就看运气了，这没人能保证。其他的没什么建议。
仅供参考。
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