北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我这边情况是今年儿子刚应届博士毕业生，应聘留在北京****（海淀区）工作，儿子媳妇都在一个单位，目前暂时租住在单位对面的金沟河*号院，一居室月租金4400元。儿子户口己办入单位集体户，孙女目前2岁跟着我在老家，明年九月份3周岁就可以入托儿班在**幼儿园，过完年想去给孩子们看房买房。
1、手里预留房款700W内，可以买到几居室？2、儿子媳妇现租房在金沟河*号院，也想买在这个小区，优点是离单位近，方便，缺点是小区老破小，一直在纠结。3、孙女还要以后北京入学，买房要慎重注意什么？
A：
1、700是总预算吗？北京中位数是600万左右，常规就是两居室，如果是在市区的话最多小三居。这看具体的小区，没有明确标准。
2、金沟河*号院，本来就是*院的宿舍区。小区里也有90年代的房子，相对算新的，不太影响贷款。溢价率应该就是海淀平均值吧，像这一居室估计是40来平的，价值400万左右，租售比1000。略有偏高也不算多，毕竟是入学高峰期，这两年哪儿的学区房都贵。
3、*号院对口图强二小，不错的学校。也没什么需要注意的，老公房没坑儿，看好户型楼层没硬伤就行。如果是不打算置换了就无所谓房龄，过几年还想换的话尽量选90年代的。其他没什么。
仅供参考。
二
Q:
我在西城永安路南有套54平米老房，紧挨着虎坊路小区，是前两年为孩子转学购买。从增值保值角度讲不知道该不该卖，卖了购买哪个区域合适？
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1、不了解西城小升初还查户口和房产吗？因为孩子是转学过去的，后年才上初中。
2、虎坊路小区是保护建筑，这里紧挨着，是不是也一样？当初买的时候是想着这么老的房，不可能永远不拆，哪怕成为危房原地重建也行。
3、从这两年看房子不说跟上大盘，几乎一点没涨，所以怕这样跟别的房子差距越来越大。
4、现在卖大概500多点，我们也不能添钱再购买更贵的房，不考虑自住就想房子能增值保值。
请章哥给点意见。
A：
1、其他区的九年制有查的，西城不查。而且本来转学生就不能直升，所以只要有学籍就行，反正都是派位。
2、紧挨着，那肯定不一样啊。不是挨着八宝山的就算墓地，出了紫禁城的也就不算故宫了。不过惦记拆迁肯定是没戏了，北京市区除非是政治任务，否则没拆迁了。一般都是维护，实在没有维护价值的再原址重建。这不是“也行”的事儿，全北京这种老房有接近200万套呢，运气好的才能轮到。是不是危房得鉴定，达到D级也挺不容易的，如果没感觉到危险，那估计一时半会儿轮不上。
3、北京这两年没涨的有的是，大盘也没怎么涨，很有限，基本都是热门板块房龄新的，老房都排序靠后。这小区不能贷款了吧？那排序就还得靠后。未必越来越大，房龄新的都涨完了就轮到了。
4、房子是用来住的，不考虑自住那就换呗。这房子估计能租6000，溢价率也是西城平均值。确定不住了就趁着这两年入学高峰期卖掉，然后换到朝阳去能租金高些，一般高出30%左右，升值也多数不落后。
仅供参考。
三
Q:
本人正在关注航天桥附近的房子，您觉得疫情放开房子会马上想起来吗？房子都不新，然后贵了也买不起，就想看看小两居，什么时候出手拿不定主意，现在又担心房价会大涨。
A：
1、房子“想”起来？有可能，北京这房价对很多人来说也就是想想了。房价跟是否放开关系不大，着急放开的多数都是缺钱的，着急赚钱而不着急买房，对房租或许有些影响。
商品价格是供需关系决定的，表面的需求是人，实际的需求是银行贷款，否则这些人对于楼市就是“需要”而已。反正现在是信贷放宽，年底前有上万亿的专项资金入市，常规来说要半年左右影响到楼市，所以明年春天有可能出现小阳春。
2、什么时候出手，有需求就买呗，不着急就等着。如果是为了孩子上学也没办法啊，除了买房还能有什么其他渠道？
3、大涨不至于，房住不炒，能买得起北京房子的人也不太多，所以我认为不会大涨。只是下跌的可能性几乎没有，明年又是入学的最高峰期，那么多孩子等着入学呢，学区房没什么下跌的道理。再加上全国救市，北京作为标杆城市至少是不跌吧。
仅供参考。
四
Q:
我和对象近期准备买房结婚，首房首贷，总预算400万，首付含税费中介费180万。因为在金融街和西单附近上班，所以主要看了19号线，14号线，10号线沿线丰台的二手房，目标是自住加保值（能跟上大盘涨幅就行，不考虑学区）现在有两个方案比较纠结：
一是，尽量靠二环边，主要是景风门，北京南站附近的老一些房子，比如百合园，翠林里，开阳里，玉林里，但基本都是八九十年代的老房子。看现在都在强调改善，不知道这种不带学区属性的老破小以后升值空间还大不大，怕砸在手里。
二是，往外选一些，房龄相对新点的房子，比如，新宫京粮悦谷，合顺家园，青塔建邦风景。特别是京粮悦谷，虽然属于经适房，但是19年新房，小区环境，房型都不错。但是都说经适房的涨幅一般，高贷买税高，买房单价成本大不合适。想咨询一下，从自住加保值的角度，这两个方案哪个会更合适。
A：
1、开阳里不算太老，是2000年之后的危改项目。强调改善无所谓，得多数人有钱改善才行。老房只要是没硬伤，大多数都是跟随板块大盘涨跌。这就跟退了休的老头儿似的，指望着再创业或跑外卖赚外快没戏了，但跟着经济上涨退休金是没问题的，就是拿到个平均值，不吃亏不占便宜。
砸手里也不可能，看价格了，只要便宜就都卖的出去。只是南部的板块一般都偏弱，南三北五主要指的就是丰台沿线。所以如果以后置换还在附近无所谓，向往其他热门板块换的话至少不占便宜。当然年头短了无所谓，时间长了才相对明显呢。
2、京粮悦谷不是经适房，是二类经适房，也就是按照经适房管理的回迁房，跟经适房的投资性差一些，排序很靠后。自住为主吧，经济实惠。板块算两区交界，之前看丰台区挺重视，现在看又不像了。
3、俩方案哪个更合适，都是自住为主的，在我看来只是距离的区别，其他的没必要区分。这就看自己吧，能接受通勤就买四环外房龄新的，图距离近就买二环外的。保值方面老房肯定是更稳妥点儿，京粮悦谷一看板块发展，二看社区物业的维护吧。这种房龄新的不太好说，北京也有升值还行的回迁房，只是不多而已，不敢预测。所以就是看自住吧，毕竟房子是用来住的。
仅供参考。
五
Q:
我是**的***，明年初能有资格，预算500万总价，要求学区中上，两居或最好小三居，保值不落后大盘即可。小区为有电梯的10-15年楼龄或以内，房子南北通透，中间或偏高楼层，无遮挡。配套除商业外要有普惠幼儿园，停车位充足（暂时无车，预备）。请问如果在海淀工作的话，哪个板块能最合适？
A：
1、既然这么高学历，那代表了学习和理解能力强，我就直接说了。以这些条件，至少市区是哪个板块都没合适的。
2、常规建议是先了解一下行情吧，怎么感觉对海淀的房价没什么认识似的？学区中等以上的一般10万+，500万买不到什么。或者这么说吧，全北京只要算学区房的就是400万起，多数都是老破小占坑儿房，谈不上两居三居。
其他的条件别说海淀了，就是朝石丰的非学区房都不好找。500万买两居还行，但能做到南北通透的很少。郊区或许有，选择余地也不大。幼儿园停车位什么的我不熟，只能问当地中介。
所以再考虑一下吧，这要求偏高，城六区之内是不可能实现的。要不看看昌平，南邵与沙河有符合要求的，就是远点儿了，也不好谈学区。
3、最后提一点吧，我也985毕业，只不过是没扩招时代的本科而已。我能理解读书的辛苦，但读书的目的是为了“学以致用”，得结合实际，毕竟理论上的知识和现实中的经验是有差距的。
仅供参考。
六
Q:
我是河北人但有京户，2020年是儿子结婚，用女方的名字在唐山买的房，现在每平米跌了2000多，您看是应该出手还是再等等？主要是两人在准备分手，女方想要一半房价再另买房，但儿子不想赔钱还分出一半。
我们本来是住在安慧里的，就因为买房卖掉了，当时是507万，现在涨到620万了，我们买在了大兴庞各庄400万，然后的是唐山的，现在两边都跌了，大兴跌的少。女方的意思是如果不卖唐山的就换北京的，然后给她买一个80万的公寓。
A：
1、这我能说什么呢？一般只能从投资角度分析，这是家务事，好像没什么可建议的吧。
2、外地的楼市我不懂。2020年唐山楼市暴涨我知道，也有人问过我。我的回答是如果唐山涨了，那北京没道理不涨；但如果北京没有涨，唐山未必撑的住。现在我也是这观点，北方几乎就是北京这一个标杆，如果不是自住，那尽量换到北京。
但这怎么分房产我没建议，看自己的情况。
3、安慧里换到庞各庄，这太远了。不卖唐山的就换北京的，意思是把这套卖掉是吗？400万，不一定太好卖。一般3万多的单价，这户型不小，估计挂牌时间长。
但这我好像说不出什么吧，反正大兴的这肯定是自住合适的，如果住的舒服就没必要换吧。能不折腾就尽量，如果就是400多万的总价，那也不太好在别的板块换到宜居的房子。估计买庞各庄是为了养老的，那就踏踏实实住着吧，其他的看怎么弄合适。
4、总之我的建议是尽量少折腾房子，每折腾一次的税费就不少。而且如果住的舒服就保住这房子，不掺和折腾，免得更麻烦。其他不好建议。
仅供参考。
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