北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我去年结婚，父母也面临退休，暂时没生孩子。现在想根据生活阶段的变化，把家里的房产整理一下，卖出或者置换，想听听您的意见。现有的房产：
北京：
1西城区 月坛学区房，房龄25年，面积100左右不过只有两房，1500万。小区停车不方便，没有电梯。现在出租中。
2海淀区 上庄的政策房，好像叫自住型商品房。大概90平米的3房，毛坯状态。
3房山区 长阳的次新商品房，140平米的三房，600万，目前父母居住。
4 海淀区 上地期房，预计明年交付，准备自住，但是学区还不确定。
珠海：
5十年房龄次新商品房，350万，大概120平米3房，精装空置。父母本来打算做养老房，但可能用不到了。
香港：
6 30年房龄老破小，400万。19年买的，当时为了上车。现在跌的比较惨，出租中，租金可覆盖大部分房贷。
山东县城：
7 两套别墅，1000万。已装修，准备两家父母退休后长住养老用。
现在感觉我们手里的房产有一些鸡肋，在目前的市场环境下，您觉得是适合出售或者换筹吗？
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A：
1、沃天，这么多房子，一个一个说吧，提供参考看自己的判断。
月坛学区房25年的，发改委还是财政部的？应该是挺好的小区，也就是租金收益率低点儿而已，租售比1000是正常。这两年入学高峰期是大概率是没劣势的，2025年之后说不好，有可能因为孩子减少而影响溢价部分。
所以只能说是在学区房中算支撑强的，无论是学区资源还是房龄品质都挺好，如果想置换就在高峰期过去之前。当然就算过了高峰期也未必下跌，按其他国家城市的先例，出生人口下降后的学区房也就是涨的慢点儿而已，好几年才逐步降低溢价率呢。
2、上庄的这种房留不留的意义不大，属于自住为主的。相对偏远，也有海淀学籍的溢价，从地段儿和产品性质上都不占优。最好成绩就是跟随大盘涨跌，被传导到的排序还比较晚。
3、长阳的各方面都挺好，住着吧，没必要置换。而且面积大总价高，在这种地段儿的流动性弱，犯不上折腾。
4、上地期房，这也没法儿整合啊，留着自住挺好的。所以能动的就是月坛和上庄的，一个是溢价高租金低，高峰期过去之后有部分风险；一个是各方面不占优，自住用不上的话意义不大。
5、外地的我不懂，香港更是好几年都不去了，没建议。
6、山东县城的别墅，能1000万？这我不懂，反正别墅类产品在北京是属于典型的自住用房的，和投资的关系不大，消费为主。既然都装修了也就留着吧，挺高的花费出手的话肯定吃亏。一般来说这种产品就别对投资性期望太高了，放平心态，房子本来就是用来住的。
仅供参考。
二
Q:
我们一家四口户籍是北京集体户，目前在河北工作居住生活，工薪家庭。大娃2025年小升初，小娃2025年幼升小，计划2025年两孩子回京上学。目前想法是让孩子借助东城的教育资源，在东城买房。但是受经济实力限制，计划在东城天永学区贷款买一个300万左右的地下室，自住或者出租。
1、请介绍东城半地下室的实际居住感受。
2、半地下室在房屋属性上和非地下室是否有区别，例如产权、公摊、能否落户等，房本上是否有体现。
3、购买半地下室是否和非地下室房屋享有同等入学待遇？
4、东城半地下室未来三、五年的价格走势。
5、 近两年东城半地下室的交易情况。
A：
1、半地下的居住感受，我也没住过啊。一般就是光线暗，通风不太好，潮湿，窗户容易进尘土，户外噪音多点儿。其他也没什么吧，另外尽量避开管线多且老化的。
2、没有区别，产权都是70年，公摊是按照楼栋计算的。只要是带学位的就都能落户，房本上不一定体现，这我都忘了，没怎么接触过。
3、同等入学待遇。
4、三五年价格走势？先看学区房的大盘吧，说不好2025年之后的低谷期是否会受影响。这两年天永的溢价高，有可能受部分影响吧。另外地下室的流动性弱，不好卖。如果学区功能减弱，那在居住功能不太强的情况下，或许会受影响更大一些。
5、交易情况我不知道，这得问中介。这两年应该还可以，入学高峰期，只要是总价低的都不难卖，顶多是挂盘期长些罢了。其他的不清楚，我不是中介。
仅供参考。
三
Q:
娃28年入学，目前在海淀洼地两套房。想置换一套去更好的学区。目前意向有：上地 和平里 德胜。上班地点：望京。问题1. 这三个地方您更推荐哪里？原因呢。2. 25年年以后入学儿童数量骤减，担心现在是高位接盘。
A：
1、这怎么选啊？东西海都齐了，相当于孩子毕业了，问去京沪深哪座城市的发展更好？都挺好，但得看自己家的具体情况，没有标准。
2、简单说吧，目前为止海淀还是点招为主，所以在不知道孩子是不是天牛娃的情况下，更愿意鸡娃的就去海淀。竞争虽然激烈，但点招多，对牛娃和努力的都友好，上限也最高。
上下限兼顾的就在德胜，也得鸡娃，但相对比海淀好一些。就是房价更贵呗，溢价相对高些。西城也有点招，只是如果进不去的话就是派位为主了，只能搏中考。
东城就是上限比西城低点儿而已，然后是没点招，派位看运气了，相对更公平。东城这几年的鸡娃比西海好些，不那么卷。但这就不太适合天牛娃了，没点招的情况下有点儿吃亏。
简单就这些，看自家的情况。最简单说就是牛娃虎妈去海淀，普娃佛母在东城，西城上下限兼顾，都行。
3、担心也没辙啊，都担心，但就这情况，只能到时候再看吧。常规建议是选择好学区里宜居的，就算到了低谷期，好东西也什么时候都稀缺。
仅供参考。
四
Q:
我在学院路有套房子（市值800，还有70房贷，满五，自住），在昌平有个限价房（市值360，无贷，满五，老人住），手里有现金250左右。今年打算把昌平房子卖了，最初是计划换到同小区方便照顾（志新村，单价10万）。最近考虑到学院路学区初中不太好，就打算干脆换到上地学区（厢白旗，14万），两个孩子一个四年级，一个一年级。
比较纠结的就是：1. 换过去虽然初中好，但是小学没有现在的好，不知道折腾完自己会不会后悔；2. 清河五小由于合并入清华附中原因，房子已经大涨过，我现在买会不会高位接盘？3. 转学换学区，会不会因为没有完整学籍，而在派位的时候又被派回学院路学区？
A：
1、既然是两个孩子都已经入学，那转学还是先问好能否进入对口校吧。上地学区的学位说不好，未必有空额。而且两个孩子，最好要求转入同一学校，如果是两所的话接送也不方便。
另外中学的话先别太重视派位了，上地学区更重视的是点招。点招的孩子进入中学后必定是牛班，而派位进入的多数都是普班，想进入牛班需要再次考试，不太容易。
2、未必高位接盘，今年明年都是高峰期，上涨的可能性更大。就算过了高峰期也不是单独某所学校的风险，而是整个学区房大盘的整体趋势。学院路是没什么溢价的，风险低。其他热门学区的溢价都高，不是上地一个学区。从理论上讲上地的资源好，相对支撑更强，就算过了高峰期也未必降价，而是涨的慢点儿的可能性更大，逐步降低溢价率，估计得几年时间，不会太快。
3、只要是被某个学区接收，那就和本学校孩子享受同样的升学资格，不会被派回学院路。按照海淀教委的说法，只要学校能够接收，那连直升的资格也不耽误。但这看学校是否接收了，得自己去联系问清楚。
仅供参考。
五
Q:
我想从丰台青塔换房到东城民安小区，纯自住，离单位近，大人上班孩子上学方便。但是我也知道学区有溢价，我不需要学区，只是纯居住，觉得旁边挨着公园方便。像我这种纯自住，您建议我换吗？需要考虑学区溢价的部分吗？
A：
1、如果是纯自住那就只凭个人喜好选择就行，不用考虑溢价部分了。
2、打个比方吧，这就相当于买衣服。本来用的都是很普通的，但现在想提升一下体验，那就自然买名牌或更漂亮的了。虽然知道这里面有品牌的溢价，但为了心情高兴也是值得的。房子是用来住的，自己住的舒服就行，没必要纠结附属品。
3、这外人不好建议，不过建议考虑一下溢价部分的价值，自己判断一下值不值。和衣服一样，如果名牌比普通牌子贵不了太多那就值了，但如果是超出心里承受力就不值。
东城现在的学区溢价是至少30%左右，这用东城和朝阳的比较一下就知道。那假定民安小区800万的房子，其中溢价部分是200来万。也就是说，支付了800万块钱，享受了不到600万的居住体验。这就看自己觉得是否划算了。
仅供参考。
六
Q:
目前一套房产在朝阳和平街15区，另一套在昌平北七家翡翠公园，现在卖都在560/70的样子。想要置换东西城的学区房，咨询匆匆说26年入学可以入德胜片区了，或者雷锋、黄小平房占坑。我想请问是卖两套换个好点的户型能自主加以后好卖，还是卖一套换个小户型的坑位，德胜现在的溢价还高吗。
如果卖一套房，是和平街的还是昌平的长远来看保值一些，卖哪一个合适点呢。还有我看您之前说平房占坑风险很大，不知道政策会怎么样，也不保值。那如果26年上了学就卖这样可行吗？
A：
1、看预算了，如果是1500或2000万以上，那当然是买好房子了。学区供需变动之后居住的功能就会更被重视，好东西才永远稀缺呢，尤其是好学区里的好房子，溢价相对倒低，支持也更大。
如果预算不是太高，也能接受换租那就买个占坑儿的呗。优势是节约资金也灵活，看市场行情不太好就卖。
2、德胜的溢价还高吗？这能低的了吗？跟旁边朝阳的比较一下就清楚了，裕中的现在15万吧，比之前便宜了一些，但旁边一路之隔朝阳的才9万，中间的不就是溢价吗？9/15=0.6，溢价率40%，还是超过平均值的。
3、保值，房产的价值由地段儿决定，这自己觉得哪边儿的地段好啊？反正之前翡翠公园旁边的名家和望都等小区升值慢了点儿，略有落后。北七家也有保值好的，但基本都是地铁沿线的次新盘，这离的远了点儿，不太好说。长远看是多长远啊？看翡翠公园的品质维护吧，房子是用来住的，维护的越好保值越强些。朝阳老房没什么特殊的，就是跟随大盘涨跌，这么多年一直如此。我也不知道卖哪个合适，两个产品太极端了。
4、平房也未必风险大，而是不确定，谁知道政策会怎样啊？这几天又炒作5平米的卖200多万，那万一又检查是否“实际居住”呢？而且为了腾退，这些年的政策都是收紧的，不太可能放松吧。
也未必不保值，而是有可能涨的慢。十年前的平房价格比楼房高多了，金融街甚至高到了3倍以上。但这么多年过去了，随着拆迁变腾退，现在又换租了，平房价格没怎么涨。以后我也不知道会怎样，尽量规避吧，或者用完了学位就卖。
仅供参考。
七
Q:
我们非京户，积累不多，未来期望孩子可在北京高考。现考虑城六区外小户型上车，这样可以开始积分，也符合现在家庭的收入情况。想看总价150左右，城六区外，不亏的那种房子就成，最好可以租抵供的那种，请问有什么推荐？感谢感谢。北街家园是否可考虑，有什么坑不？以及有什么其他的盘可以推荐。
A：
1、总价150，北街家园也不太好买到了吧？开间在别的板块不占优，但在沙河没坑，在小公寓里算保值不错的，就因为刚需的数量太大，房价房租都撑住了。但这两年涨了，以前150的现在估计得170了，找找看吧，尽量选择楼层朝向好的。
2、其他的也不好找了，都涨了，前年还有，现在够呛了。东部一般是建议后沙峪的蓝星花园，在花梨坎地铁站旁边，房龄不算老，也有小公寓。南部是大兴旧宫的亦庄北岸，也在地铁附近，现在我不知道多少钱了，有可能奔200万了，看看吧。
3、其他没什么了，这几个都是在公寓中保值租金比较好的。再其他的都是单独房源了，一房一议。
仅供参考。
八
Q:
目前工作地点在海淀区三里河路甘家口大厦附近，总预算700万左右，孩子2026年小学，主要需求是自住加小孩上学。目前工作居住证，对于非常好学区也不追求。
目前看了三个地方:
1. 五棵松片区，房龄比较老，距离单位倒是比较近。
2. 还有就是海淀区16号线附近农大附中家属院、圆明园西路3号院，水利局小区，房龄都挺老；海淀区稍微新点二居室都得800万左右，超预算啦。
3. 东城区天永片区，有零几年的次新房，学区属于东城比较差的地方，上班不如海淀方便，但也能接受。
纠结在哪里买比较合适，或者您是否有其他推荐的合适地方？
A：
1、我觉得还是先明确选择哪个行政区吧。到目前为止，海淀和东城的教育模式差距还比较大，不太好放一块儿比较。打个不太恰当的比方吧，相当于毕业选择城市，是准备在上海呢，还是要去成都？一个资源更多，但竞争也更激烈；一个城市安逸，但上限比上海要低些。这没有标准，只看自己适合哪里。
2、2026年已经是入学的低谷期了，工居证进入对口学校的概率增大。海淀这俩学区都挺好的，溢价也差不多，所以看哪里更宜居吧，没必要太过区分学校，都不错。从投资角度说是五环外的这些年更强势，否则也不会跟长安街沿线比价格。
3、天永这怎么比较啊？海淀到现在还是点招为主，东城没点招。海淀这俩学区都是中上的，而天永在东城排名靠后。海淀的上限更高，适合天牛娃和虎妈牛娃，东城的资源更平衡，除了期望值太高的都合适。但在天永如果派不入太好学校的话就也得鸡娃了，考虑好。
从投资角度说，用北五环外的和南二环内外的比较，是不是有点儿别扭？北京是摊大饼发展的，当年的房价不会这么平均吧？所以南部略弱，加上更高的学区溢价也弱于北部。
4、简单就是这些情况，还是再考虑一下吧。先根据自家情况定行政区，然后是学区，最后是小区和房源。
仅供参考。
九
Q:
现在住清缘东里，非京，工作居住证上学，对应海淀永泰小学，娃今年上学。老公想买朝阳社科院换到朝师附小加人大附中初中，还有个选择是远洋万和城，求比较区别。
A：
1、非京工居，今年上学。理论上讲朝阳区是对非京有房户最友好，但今年入学的孩子太多，不知道学位是否宽松。
2、永泰小学是2021年没听说调剂，去年听说有调剂的，但具体情况我不知道，估计得凭一部分运气吧。但既然十一龙樾不直升，有可能入学的减少，减小部分压力。
朝阳的人朝当然是头部校，朝师附小也不错。不过也考虑好，人朝这几年太火了，房子也早就买爆了，孩子多。那到了中学就得看师资是否跟的上了。所以如果是我的话就先看万和城了，小学也不错，中学是嘉铭东区，并不比人朝弱。只是热度没那么火而已，所以房子也没溢价，保值来讲相对风险低。嘉铭是小学有调剂的，但芳草地万和应该不至于，这我不清楚，问问当地中介吧。
3、总之就这情况，看自己的判断吧。追求稳妥就在朝阳，怎么也应该比海淀宽松些，要是我就看嘉铭的了。但如果孩子的天分很高，家长的期望值也高，那还是海淀吧，凭努力能抢到更顶尖儿的资源。
仅供参考。
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