2022年行业进入深度调整期，行业成交规模创2015年以来同期新低，房价负增长，持平2020年。
各能级成交量均出现显著下挫，房价仅一线高位持增，二三线基本持平去年，同比涨幅显著收窄，城市分化持续加剧。
为了更好的分析各城市短期市场变化，我们从全国百城中选取了60个核心城市，发现，这60个城市表现出短期热度较高量稳价升型城市、加速回调量价双跌类城市以及量跌价稳类城市三种走势。
其中，量跌价稳类城市达到了45个，占总量的75%，这类城市一方面房价尚属于阶段性高位，并无明显下挫，另一方面成交量却出现了稳步回调，引起了我们的高度关注。
我们认为，这些在2022年房价持稳但成交回调城市或将在后期存在复苏可能。
为了更好的了解这些城市，我们着眼于城市人口、收入等城市基本面因素，对于重点45城未来楼市发展空间进行预判。
一个城市有多少人需要购房，我们主要是以当前各城市常住人口作为测算基础。按照2016年-2021年各城市累计商品住宅成交规模除以当前常住人口规模，可得到人均购房面积，以此作为楼市饱和度指标，可以看出，该指标越大，未来楼市可成交的增长空间便越小。
结果来看，惠州、太仓、江阴、佛山、珠海、中山、常州等排名靠前，这类城市基本为长三角、粤港澳大湾区核心三四线城市，经历了前几年房价飞涨、成交放量，短期内均面临需求见顶情况；
二是青岛、海口、兰州、长沙等弱二线城市楼市饱和度也相对较高，虽然同为省会城市，但人口基数较低，省内吸附力有限使得短期内人均购房面积相对也保持在较高水平。
三是成交短期低迷筑底类城市诸如深圳、广州、重庆、苏州人均购房面积均不足5平方米，这类城市主要受困于房价较高，城市常住人口层面对未来成交仍会构成一定的支撑；
四是还有部分都市圈边缘城市诸如泉州、廊坊、洛阳、泰州、盐城、衡阳等，楼市饱和度也相对较低，廊坊基本在2016年放量之后便进入调整周期，年成交规模多年来维持低位，依据购房需求而言，来仍存在一定的增长空间。
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一个城市有能力买房，我们主要是测度各城市居民整体收入水平与当前房价是否匹配，以房价收入比来排序，可以看出，深圳、广州、杭州位列“前三甲”，深圳领先，房价收入比高达41年，高端购买力支撑起深圳的新房市场，而广州、杭州、东莞、福州、南京房价收入比基本也在20年左右，买房难度相对较大。
与之形成项目对比的是，衡阳、东营、晋江、江阴、长沙、廊坊、长春等整体房价处于较低水平，房价收入比均在9年以下，买房相对容易，后市只要行情有所起色，购房者以当前收入完全有能力买房入市。
将人均购房面积和房价收入比两个指标交叉分析，可以得到：需求是前提，有需求的城市未来楼市增长空间更大，而有能力则是必要条件，决定了成交何时能迎来集中爆发，因而按照这两大维度，我们可以将45个重点城市分为以下几类：
1、短期潜力型：芜湖、洛阳等内生型城市和“藏富于民”宁波仍有机会
我们筛选了新房市场饱和度（人均住宅购入面积）低于7平方米和房价收入比低于13年的城市，这类城市的突出特点为住宅需求相对旺盛，房价偏低，目前主要是购房者观望情绪严重，短期内入市热情并不高涨。典型代表为衡阳、东营、廊坊、长春、烟台、泉州、洛阳、建德、宁波、泰州、济南、芜湖、南宁。
结合周期波动规律，这其中除了南宁、烟台、泉州处于下行期之外，余下多数城市基本都处于平稳期或者低位徘徊期，整体成交规模相对固定，芜湖、洛阳等算是典型的内生型城市，宁波藏富于民，购买力“两极分化”严重，刚需乏力，改善观望是其目前项目去化率节节回落的主要原因。而廊坊等环京城市得益于交通发展提速，人口外溢加剧，随着北京城市副中心向通州转移，未来成交仍处在一定的释放空间。
2、厚积薄发型：广深宁苏庐等短期房价过高，中长期仍具成长空间
我们筛选了新房市场饱和度（人均住宅购入面积）低于7平方米和房价收入比高于13年的城市，这类城市的突出特点为住宅需求相对旺盛，但房价偏高，短期购买力有见顶征兆，不过考量到其人口优势，等待需求修复之后，未来成交规模尚有释放空间。典型代表为桐庐、大连、盐城、苏州、郑州、无锡、天津、重庆、合肥、西安、南京、福州、东莞、广州、深圳。
结合周期波动规律，这其中除了西安、大连处于下行期之外，余下多数城市基本都处于平稳期或者低位徘徊期，值得关注的当属广州、深圳、南京等核心一二线城市，整体市场尚属于上行期，年成交规模呈现出“U型”或“类U型”走势，成交集中爆发之后，短期内难免面临阶段性瓶颈，不过考量其城市基本面较佳，人口吸附力较强，未来楼市成交规模还是具备一定的成长空间。
3、需求饱和型：太仓、珠海、惠州等环核心城市或将面临更长调整
我们筛选了新房市场饱和度（人均住宅购入面积）大于7平方米的城市，这类城市的突出特点为住宅需求相对饱和，对于这类城市而言，房价并不是决定居民购买的主要因素，决定因素为常住人口基数较低，若未来无外来投资投机需求加持，短期内成交难有起色。典型代表为典型代表为晋江、宜兴、淮安、中山、长沙、江阴、太仓、徐州、常州、兰州、武汉、佛山、青岛、惠州、杭州、珠海、海口。
结合周期波动规律，这其中徐州、兰州整体呈现出节节攀升走势，但基本也属于“强弩之末”，杭州、太仓、珠海等楼市呈现出典型的投资性驱动特征，太仓主要承接上海外溢需求，珠海主要是粤港澳大湾区政策利好和港珠澳大桥落成吸引了全国范围内投资客入场，而杭州更多依托于“城运”，G20峰会、亚运会等政策加持促使投资、改善需求集中进场，也使得杭州楼市呈现出明显的“U型”特征，对于这类楼市而言，短期内整体市场趋于理性，购房更多集中在自住，投机需求退潮对于本地楼市未来增长还是存在一定程度的负面影响，因而未来整体成交增长的动能也在减弱。
而对于淮安、惠州、中山等需求趋于饱和且整体成交处于下行周期的城市，未来整体楼市成交难言乐观，筑底调整周期更长，3-5年或将逐步走出成交低谷。
我们认为，除了短期热度较高的北京、上海、成都等量稳价增型城市预期“强者恒强”之外，部分量跌价稳类城市还是具备一定的结构性机会。
如伴随房地产行业调整，楼市购房需求复归理性，投机投资需求退潮。新房饱和度和房价收入比双低的平稳型楼市最具反弹机会。预期2022年会筑底回升，整体成交规模预期与2021年持平，并不会有太大波动。典型城市为衡阳、东营、廊坊、长春、洛阳、建德、宁波、泰州、济南、芜湖。
除了有需求有购房能力的城市之外，新房饱和度较低而房价收入比较高的城市也存在一定的结构性机会。这类城市的显著特征在于常住人口较多，或是因自身人口基数较大；或是因城市虹吸效应显著，只是受困于短期购买力不足，刚需购房需求难于释放。只要经历需求的累积和修复，未来3-5年之内成交还是具备一定的增长空间。典型城市为桐庐、盐城、苏州、郑州、无锡、天津、重庆、合肥、南京、福州、东莞、广州、深圳。
而针对于短期需求饱和类城市，2016年以来楼市高增长显著透支了未来几年的购房需求，人均购房面积基本都超过了7平方米，我们认为，该类城市房地产调整周期更长，若无明显的人口增长，短期内成交量难有爆发空间。典型代表为晋江、宜兴、淮安、中山、长沙、江阴、太仓、徐州、常州、兰州、武汉、佛山、青岛、惠州、杭州、珠海、海口。
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文章来源:丁祖昱评楼市
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