过去一年来，哪个城市出台的“楼市新政”最多？
如果南京说自己是第二，恐怕没有哪个城市敢说自己是第一。
仅在2022年3月24日到5月20日，南京就出台了13轮利好（个别措施一度被叫停），全年应该超过20轮。
最近几天，南京又出利好了：3月2日，南京市规划和自然资源局印发的《南京市土地交易市场竞买保证金使用银行保函工作规则（试行）》的通知对公众发布。
这一轮利好的实质是：允许在房企在拿地的时候，用“银行保函”替代“土拍保证金”。
这是给开发商拿地“加杠杆”的典型做法。
一般来说，开发商在参拍土地时候，需要按照土地起拍价的20%缴纳保证金。如果一个城市一次拍卖20块土地，开发商为了保证自己能拿到一块地，往往至少报名5到6块地的竞拍。
如果这几块土地的总起拍价是100亿，则开发商要缴纳20亿的保证金。这对于开发商来说，是沉重的压力。
最近几年，各地一般都规定：禁止开发商贷款拿地，贷款缴纳保证金也是不允许的。所以，开发商为了缴纳土拍保证金，只能内部调剂资金，但被占压巨款是必然的。
由于拿地门槛太高，很多房企被挤出了一级市场。
现在好了，让银行开张保函就可以了，成本大幅降低、而且不用占压资金。一个开发商报名几块土地的竞拍，就成为可能。参加土地竞拍的开发商多了，就方便形成“抢购”的局面，土地就好卖了，也容易产生溢价了。
2022年，是卖地难度空前增加的一年。全年全国卖地收入66854亿元，比上年下降23.3%。
以22个集中出让住宅用地的大中城市为例，全年卖地收入42%来自地方国企。
这是什么意思？地方国企拿地，其实带有接盘性质。相当于地方政府把土地从左手（政府）卖给了右手（地方融资平台），以土地向地方银行质押获得了资金。
22个大中城市尚且如此，全国情况可想而知。即便按照42%的比例计算，那66854亿的卖地收入中，也有2.8万亿属于左手卖右手。
最近财政部长有一个讲话很有意思，他说：去年卖地收入少了将近2万亿，只影响预算收入3000亿，影响没有坊间说的那么大。这是因为：卖地收入并不是政府净收入，因为征地还是有成本的，需要支出。
但地方政府一定不这么看。
少卖地2万亿，少转化为财政纯收入3000亿，这大概没有错。但对于全国经济、地方经济来说，绝对不是少了3000亿这么简单。毕竟，2万亿卖地收入中，有1.7万亿是给了拆迁户，这将构成拆迁户的消费能力，促使他们买房、消费、投资。而这些买房、消费、投资将产生新的税收。
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而且，2万亿对应的土地，将在未来几年变成房子，又会被其他市民购买。如果没有了这批土地，未来的住房消费也会下降。
所以，卖地非常重要。少了2万亿，就是2万亿，绝对不是只影响了政府纯收入3000亿这么简单的。
更何况，少了2万亿之后的6.69万亿里，还有2.8万亿是左手卖右手的。
如果没有“左手卖右手”，2022年会有多差。
但问题是，这种“左手卖右手”的游戏无法一直玩下去。地方融资平台的债务已经高达65万亿，超过了“地方债+国债”的总规模。
拿地的地方国企，大部分不是开发房地产的行家里手。这些土地最后怎么开发，怎么变现，都是问题。
所以，必须启动楼市，让真正的开发商来拿地，只有这样game才能继续下去。
于是，“银行保函”替代保证金的做法，就必须重出江湖了。去年已经有海南这样做了，合肥这样做了，武汉这样做了，现在轮到南京了。
南京的加入意味着：这种做法全国化了。
这相当于给楼市又加了一个杠杆，跟之前的“不动产私募基金”和“允许租赁企业批量贷款买住宅”一样。
至于南京楼市，进入2023年以来也在全面回暖。
2月南京新房认购量达到8079套（含溧水、高淳），比1月3908套认购量环比上涨106.7%，同比上涨18.08%；新房成交5339套，环比上涨56.1%，同比上涨57.59%。新房认购量和成交量两项数据，均为自去年7月以来的最高值。
不过从前两个月日均地铁客运量跟去年全年日均客运量对比来看，南京人气恢复似乎一般，只名列地铁通车里程前30城市的第27位。
人气不太足，一直是困扰南京的难题。
2022年，南京GDP的增速为2.1%，总量名列内地第十，增速在主要城市里表现一般。2023年，南京GDP的“第十名”地位面临着天津的挑战。
在这种情况下，南京需要在楼市上继续发力。其实全国绝大多数城市，也无不如此。
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