过去一年来,哪个城市出台的“楼市新政”最多?
如果南京说自己是第二,恐怕没有哪个城市敢说自己是第一。
仅在2022年3月24日到5月20日,南京就出台了13轮利好(个别措施一度被叫停),全年应该超过20轮。
最近几天,南京又出利好了:3月2日,南京市规划和自然资源局印发的《南京市土地交易市场竞买保证金使用银行保函工作规则(试行)》的通知对公众发布。
这一轮利好的实质是:允许在房企在拿地的时候,用“银行保函”替代“土拍保证金”。
这是给开发商拿地“加杠杆”的典型做法。
一般来说,开发商在参拍土地时候,需要按照土地起拍价的20%缴纳保证金。如果一个城市一次拍卖20块土地,开发商为了保证自己能拿到一块地,往往至少报名5到6块地的竞拍。
如果这几块土地的总起拍价是100亿,则开发商要缴纳20亿的保证金。这对于开发商来说,是沉重的压力。
最近几年,各地一般都规定:禁止开发商贷款拿地,贷款缴纳保证金也是不允许的。所以,开发商为了缴纳土拍保证金,只能内部调剂资金,但被占压巨款是必然的。
由于拿地门槛太高,很多房企被挤出了一级市场。
现在好了,让银行开张保函就可以了,成本大幅降低、而且不用占压资金。一个开发商报名几块土地的竞拍,就成为可能。参加土地竞拍的开发商多了,就方便形成“抢购”的局面,土地就好卖了,也容易产生溢价了。
2022年,是卖地难度空前增加的一年。全年全国卖地收入66854亿元,比上年下降23.3%。
以22个集中出让住宅用地的大中城市为例,全年卖地收入42%来自地方国企。
这是什么意思?地方国企拿地,其实带有接盘性质。相当于地方政府把土地从左手(政府)卖给了右手(地方融资平台),以土地向地方银行质押获得了资金。
22个大中城市尚且如此,全国情况可想而知。即便按照42%的比例计算,那66854亿的卖地收入中,也有2.8万亿属于左手卖右手。
最近财政部长有一个讲话很有意思,他说:去年卖地收入少了将近2万亿,只影响预算收入3000亿,影响没有坊间说的那么大。这是因为:卖地收入并不是政府净收入,因为征地还是有成本的,需要支出。
但地方政府一定不这么看。
少卖地2万亿,少转化为财政纯收入3000亿,这大概没有错。但对于全国经济、地方经济来说,绝对不是少了3000亿这么简单。毕竟,2万亿卖地收入中,有1.7万亿是给了拆迁户,这将构成拆迁户的消费能力,促使他们买房、消费、投资。而这些买房、消费、投资将产生新的税收。
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而且,2万亿对应的土地,将在未来几年变成房子,又会被其他市民购买。如果没有了这批土地,未来的住房消费也会下降。
所以,卖地非常重要。少了2万亿,就是2万亿,绝对不是只影响了政府纯收入3000亿这么简单的。
更何况,少了2万亿之后的6.69万亿里,还有2.8万亿是左手卖右手的。
如果没有“左手卖右手”,2022年会有多差。
但问题是,这种“左手卖右手”的游戏无法一直玩下去。地方融资平台的债务已经高达65万亿,超过了“地方债+国债”的总规模。
拿地的地方国企,大部分不是开发房地产的行家里手。这些土地最后怎么开发,怎么变现,都是问题。
所以,必须启动楼市,让真正的开发商来拿地,只有这样game才能继续下去。
于是,“银行保函”替代保证金的做法,就必须重出江湖了。去年已经有海南这样做了,合肥这样做了,武汉这样做了,现在轮到南京了。
南京的加入意味着:这种做法全国化了。
这相当于给楼市又加了一个杠杆,跟之前的“不动产私募基金”和“允许租赁企业批量贷款买住宅”一样。
至于南京楼市,进入2023年以来也在全面回暖。
2月南京新房认购量达到8079套(含溧水、高淳),比1月3908套认购量环比上涨106.7%,同比上涨18.08%;新房成交5339套,环比上涨56.1%,同比上涨57.59%。新房认购量和成交量两项数据,均为自去年7月以来的最高值。
不过从前两个月日均地铁客运量跟去年全年日均客运量对比来看,南京人气恢复似乎一般,只名列地铁通车里程前30城市的第27位。
人气不太足,一直是困扰南京的难题。
2022年,南京GDP的增速为2.1%,总量名列内地第十,增速在主要城市里表现一般。2023年,南京GDP的“第十名”地位面临着天津的挑战。
在这种情况下,南京需要在楼市上继续发力。其实全国绝大多数城市,也无不如此。
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