曹某系北京市顺义区北京市良种繁殖场×村民，户籍登记在北京市顺义区北京市良种繁殖场×，为农业家庭户。贾某1系原告曹某妻子贾某2的胞弟。
1992年4月26日，曹某与贾某1签订《买卖房屋文约》一份，约定被告贾某1将其所有的位于北京市顺义区北京市良种繁殖场×号宅院（集体土地建设用地使用证号：×）以16000元的价格出卖给曹某，宅院内有北房五间、西厢房二间。该文约有曹某和贾某1双方签字及村委会负责人、中间人签字捺印。该宅院集体土地建设用地使用证于1993年3月5日登记在贾某1名下，该证现在曹某手中持有，宅院及房屋至今由曹某居住使用。但双方一直未办理集体土地建设用地使用证变更登记手续。曹某买房后，陆续在宅院内建有东、西厢房及南倒座房。
曹某向法院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于1992年4月26日签订的《买卖房屋文约》合法有效；2.判决被告赔偿原告经济损失10000元；
贾某1辩称，1992年4月26日经过村委会干部及中间人证明将房屋卖给原告事实没有异议，当时的政策是允许卖房，但宅基地在买卖协议中没有涉及，根据土地管理法的规定，宅基地不允许买卖。涉诉宅基地的使用权人至今为止登记在我名下，宅基地使用权证是依法确立的，原告虽买了房屋，但法律规定不动产的设立变更等均需要依法登记，原告没有使用涉诉宅基地的权利。我认可卖房的事实，合理不合法，没有办理过户手续，协议无效，故不同意原告的诉讼请求。
本案的争议焦点是：买卖房屋文约是否有效，宅地基使用权的转让是否违背土地管理法的规定。
展开全文
关于买卖房屋文约是否有效问题。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十八条第一款规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。”
关于宅基地使用权能否转让问题。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
本案中，原告与被告于1992年4月26日所签订的《房屋买卖文约》系双方当事人的真实意思表示，且签订房屋买卖协议时，原告曹某系本村村民，根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
我国法律虽规定了“一户一宅”原则，但是指农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地，并没有限制宅基地的转让,农民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权,针对房屋进行的买卖是平等民事主体之间的私法行为,没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原告曹某要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，法院予以支持。原告曹某放弃赔偿损失的请求，法院不持异议。
【土地管理法】第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
【民法通则】第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十八条第一款规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。”
特别声明
本文仅代表作者观点，不代表本站立场，本站仅提供信息存储服务。