编者按: 地产向阳，共赴春天！搜狐财经、焦点财经、搜狐地产联合推出《楼市探春》系列报道，对话百强房企、全景扫描中国重点50城楼市，聚焦2023年楼市春季行情，本篇直击河北衡水楼市。
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作者 | 陈盼盼 田俊虎
出品 | 吴亚
经历了三年的低谷，2023年春节至2月末，衡水楼市迎来了意想不到的“小高潮”，西开发区和路北部分楼盘在1、2月份均销量破百。虽从2月20日左右，绝大多数项目到访有所下降，但转化率有所提高，所以成交量仍有所保障。
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市场的暖意直接反应在房价上。安居客数据显示，2月衡水新房均价6991元/㎡，较1月环比增长6.3%。
进入3月，衡水楼市延续微涨态势，新房均价达 7004 元/m²，环比增长 0.19%。而这是时隔5月，衡水房价重回7千。
（数据来源：安居客）
对于衡水这种四五线城市，传统意义上的旺季只有春节前后，但今年的“小高潮”实属预料之外，似乎又在情理之中。
衡水位于河北省东南部，2022年生产总值1800.5亿元、排在河北省第九位的衡。相比“衡水老白干”，这座城市最亮眼的标签是教育强市，其凭借着衡水中学的“军事化管理”模式和较高的清华北大录取率，吸引河北省万千家长在此购买学区房。
近几年，衡水初中、高中对于户籍、学籍的要求越来越高，有教育需求的外地客户均提前准备；媒体对于户籍学籍政策信息的传播、以及中介渠道服务的外延，客观上长期助推了外地购房者入衡置业。
除了学区房因素，开发商们运用多种营销手段，紧抓春节购房热潮，优惠政策持续不断。例如，“每日特价房”、“低首付”、“首付分期”、买房“零”首付、“买房赠车位/车位抵用券”、“买房赠储间”、“好房一口价”、“经理特惠房源”等政策，预期缓解购房者谨慎态度，刺激消费需求。
同时，受楼市利好政策刺激，之前一直持观望态度的开发商开始加速推盘。滏阳东路某新项目，年后加速推盘，吸引区域性购房需求者购买；路北中心街某新项目也抓紧时间办理预售证，争取赶上春节狂欢末班车。
在需求端方面，节后衡水刚需和改善需求集中释放。其中，衡水部分商品房交房超过8年。消费者对居住品质的要求不断提升，首改需求不断增加。如今，随着疫情基本结束，改善型购房者对于未来收入的稳定性和增加的可能性持乐观态度，由“我需要但我不着急”转为“我需要，有机会就入手”。
不过，在预想不到的“高潮”之后，衡水楼市或将面临逐步降温。
前2月，衡水楼市长时间积攒的本地“准客户”将消化绝大部分，而地产人的谨慎情绪将持续，主要还是从房地产市场的三大要素来看：
首先是住宅需求。衡水没有外来人口的基数保障，城镇化率预计超过57%，刚需数量减少；虽然首改潜在消费者购房需求量大，但让有大部分持谨慎态度，基本受市场和收入不稳定影响。
不过，未来三到四个月，部分外地家长提前购房落户，为孩子入学做准备，可能成为衡水楼市销售的维持点，证件齐全、可以立即落户的小套值产品应该有不错的市场潜力。
其次是市场环境。当前部分上市房企为保回款，不惜超低价推出特价房源，对市场影响较大。
最后是土地市场。2022年衡水主城区土拍成交屈指可数，开发商出手越来越谨慎。部分项目持观望态度，推盘信心不足。克而瑞表示，当前，衡水去化周期近18个月，且呈现上升态势，去库存依然为主线任务，市场供应量近3个月趋零。
总而言之，2023年衡水房地产预期向好，稳中有升是必然的，但火爆场景或将慢慢降温，进入低温运行阶段。
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