徐州市是江苏省重点建设的三大中心城市之一，城市定位基本不低于南京市、苏州市。这几年徐州的城市化发展很快，大量的农村人口往城市聚集。
当然，城市化最大的引擎莫过于房地产开发，而巨量的楼市需求也推高了现在徐州的楼市房价。
现在的徐州房价很贵，有很多人认为徐州的楼市的高房价具有不可持续性，更多人为徐州的楼市房价处于高位而感到担忧。
在很多人的眼里，徐州的楼市则面临一定高房价的危机，毕竟徐州市不是省会城市，在新一轮的抢人大战中，徐州也不占有很大的优势。
现在徐州市的二手房平均房价大约为1.11万，新房的平均房价大约为1.12万，以目前徐州楼市的整体均价在全国300多个城市当中处于第62位。
数字上看，徐州的房价的确很贵，毕竟这个区域的年轻人月均收入还没有突破万元，但对于楼市的房价而言，早已达到了万元以上。
一年只有12个月，就算每个月工资上涨1000元，一年的涨幅也只有12,000元。
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但对于楼市不同，大多数年轻人买房一般在100个平米左右，就算每个平方上涨100元，那么楼市那么一套房的涨幅可以到达1万元。
所以说以工资性的角度看，徐州的楼市房价的确算是非常昂贵的房价。
徐州地处苏北地区，是淮海区域最大的中心城市，可以说，方圆三百里，徐州城市最大、人口最多、经济最好。
正是因为徐州特殊的地理位置，也让徐州这座城市在江苏得以重视，成为江苏省重点打造的三大都市圈的核心区。
这几年徐州的房价的确上涨了不少，主要还是取决于徐州的经济在飞速、在腾飞。
在过去的2022年，徐州市共完成经济总量8457.84亿元，在全国300多个城市当中名列第28位。
可以说现在的徐州不贫瘠，也算得上是相当的富裕，就算放在全国，徐州的综合实力已经排得上号。
根据徐州最新的常住人口统计数据，通过城市样本抽样调查，徐州市的常住人口大约为901.85万人。
尽管徐州市的常住人口在900万以上，也可以算得上是准千万级的人口大城市的预备城市。
但徐州过去三年时间，人口不但没有增加，反而常住人口出现了负增长。
在2023年底也就是全国第7次人口普查数据，徐州市的常住人口大约为908.38万人。
到2023年末，徐州市的常住人口大约为902.85万人。而到了现在，徐州市的常住人口基数竟然下降了1万人。
这对于徐州的楼市来说，也算得上是一种危机，反映到这个区域的常住人口正在流向其他的城市。
当然这仅仅只是徐州地区的人口在减量，实际现在徐州的人口总量仍能在江苏省排名第三，处于苏州、南京之后。
而且这几年徐州大力推进城镇化，徐州的城镇人口实际是在大幅度增加的。
瘦死的骆驼比马大，尽管这个区域出现了一定程度的人口外流，但根本不影响徐州城市“城区”的状态。
就目前而言，由于徐州各大区县的经济发展水平不一，所以各大区县的房价也处于不同的位置。
在徐州地区房价处于第一梯队的，主要是徐州生态环境最好的云龙区。目前这个区域的二手房平均房价大约为1.59万，新房的平均房价已经高达1.99万。
对于很多改善群体来说，这个区域是最佳选择的地方，毕竟随着大家收入水平的提升，对居住环境的要求可以排在第一位。
在徐州地区房价处于第二梯队的，包括铜山区、泉山区、鼓楼区，这三个区域楼市的平均房价基本处于1.25万左右，当然贵的小区房价冲刺2万左右，便宜的不到1万元。
对于徐州而言，位于城区当中最便宜的地方莫过于贾汪区。整个区域的二手房平均房价大约只有0.62万，新房的平均房价大约为0.87万。
新房的品质较好，也让新房的房价远高于二手房房价，这是城市发展的必然，更是年轻人对楼市的一种认知。
对于徐州而言，未来会形成一个中心城市和多个副中心城市。其中副中心城市包括邳州城区、睢宁城区、沛县城区、丰县城区、新沂城区。
目前邳州城区、睢宁城区、沛县城区、新沂城区处于徐州楼市的第二梯队，这四个区域的楼市均价基本处于0.75万左右。
另外丰县城区楼市的整体均价基本处于0.68万，相对来说，这个区域的房价算是徐州楼市的价格洼地。
任何城市楼市的需求者，主要来自于本地的刚性需求和改善需求。
改善需求由于家庭本身就有房子，所以对房价的理解并不一定是越低越好，而是新房的品质越高越好。
所以改善群体不一定会认为徐州的房价会很贵，反而有部分群体认为徐州现在造的房子还不够好。
所以云龙区的房价之所以高有它存在的道理，这个区域也是大量改善群体重点选择的地方。
刚性需求相比于改善需求来说，对房价的认知会有所不同。
这部分群体在城区一般没有房子，而面临组建家庭、孩子读书，需要到城里去买房子。
对于这部分群体而言，目前的徐州楼市房价算是相当昂贵的房价。
所以说，不同收入的群体不同的需求，对房价高低的认知会有所不同，评判的标准也会大不相同。
对于徐州而言，常住人口众多是优势，经济总量高是优势，地理位置好是优势。
可以说徐州未来的楼市仍然值得期待，就算是徐州的人口大县，未来的楼市发展空间至少也能跑得赢通胀。
城镇化发展也是一种必然，虽然徐州不是省会城市，但徐州的地理位置堪称是省会城市。
对于整个淮海区域，目前的经济发展水平相比苏南地区要弱得多。徐州的崛起，则代表是整个大淮海区域的崛起。
期待这片区域会有一个更高水平的徐州市，更相信徐州的楼市能够给在这些城区买房的年轻人带来更大的发展红利。
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