看看谁再敢说海珠二手房不坚挺？！
中大的富力千禧花园成交价近9万/㎡，这价格，比起一线网红盘也丝毫不弱。
先看一下小区的成交价，从5.3万-约9万/㎡，价差还真大。
有网友说，之前还想换这个楼盘的，现在这么贵，上不了车了，好懊恼！
看看典型的“韭菜”心理，涨了就后悔，跌了就庆幸。
不过，这个楼盘真的这么“嚣张”吗？为啥价差会这么大，今天详细说说。
楼盘在哪？
有什么魔力？
先把地图打开，咱先看一下楼盘的位置和配套。
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乍一看配套是不是密密麻麻挺唬人。
老城区这点真是挺好，用我的家乡话来形容就是“全乎”。
位置在8号线晓港站的附近，步行可达地铁站，最近的晓港公园一路之隔。小区北侧紧邻马涌河，西侧是东晓路，交通出行比较便捷。
对口的是昌岗东路小学（北校区），省一级学位。
综合上述配套，小区的地段确实不错，不过卖到9万/㎡，感觉还是有点“梦幻”！
整理了一下附近二手房的成交均价，富力千禧花园成交均价约5.6万/㎡，只能算是中上水准，江南新苑、海珠半岛花园、富力银禧花园、怡乐花园成交单价都比它高。
但就是在这种二手房成交环境中，它居然“突围”了，把其他小区的大面积140㎡以上户型都甩在了身后。
经过了一番仔细思考，我认为是有以下几个原因造成的。
其一，富力千禧花园能够卖到9万/㎡的户型是建面约142㎡的产品，没有到豪宅标准，周边的项目如江南新苑的4房产品要到159㎡、172㎡，要交增值税。
其二，富力千禧花园建面约142㎡的产品，位于小区的三期，楼龄新。
其三，无论该小区还是海珠整个二手房市场中，同等产品较少，具有稀缺性，比如该户型在小区中占比仅有不足4.5%。
所以说结合以上三点，价格卖高点也能理解，不过能冲击9万/㎡的二手房，也是不多见。
就算海珠区爆火的项目，招商保利海珠天珺开盘时也才这个价。
各位，请珍惜
上车市区四房的机会
通过上文的分析，在结合现在的市场信息，我得出了这个结论。
在过去的2022年里，我们统计了广州各区各面积段新房的涨幅情况。
如图表中所示，去年的房价涨跌与面积成正比，超140㎡的豪宅涨幅领跑。
除了面积，四房和五房的户型也很受市场的认可。
从上述两项数据中不难看出，现在很多刚需客群正在升级进化到改善客群，而老城区房源偏刚需为主，改善的产品数量不多，大家“一拥而上”势必会把这部分房价推高。
而现在市场已经悄悄回暖，说不定，小阳春已经在路上了，保不齐又冒出一个9万+/㎡的单价小区，那就为时晚矣啦。
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