文章首发于“深圳房客会”微信公众号
01 新房、二手房成交数据
2023年2月1日-2月28日，深圳市新房住宅共成交2041套，二手房住宅共成交2509套，日成交量见图示。
02 一线市场：涨幅超10%！南山宝安热门刚需起底反弹
二手房市场作为晴雨表，记录着楼市阴雨风晴。二月以来，各大一线城市二手房市场回暖情况有目共睹，成交数量和成交价格有明显提升。
据统计，截至26日，深圳2月二手房成交量已达2237套，二手房周网签数量总体呈递增趋势。
成交价上，不论刚需还是豪宅，大户型还是小户型，深圳西部核心地段内小区的成交价普遍在反弹，而一些核心地段内的刚需盘，反弹明显。
前海核心刚需盘，诺德国际，48平2房，2月16日成交总价550万，2月20日成交总价560万。
在去年12月，同样的户型，楼层稍低些的、满五唯一且学位未用过，业主报价540万卖了将近1个月，最后以520万的价格勉强卖出，接近指导价成交。
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相比去年年底成交，诺德刚需户型成交涨幅基本接近8%左右。
招商果岭，作为碧海核心刚需盘，最近成交价也有上涨的趋势。去年年底，70平2房成交价基本在指导价附近，甚至低于指导价也很难成交，去年12月底成交的一套72平2房，东南向中间楼层，挂盘期间报价不断下调，最后下调至指导价后仍挂了将近一周才卖出，最终指导价466万成交。
最近市场成交均价基本稳定在7万/平以上，70平左右2房目前市场报价至少都要500万起步，最近成交的一套70平2房，户型格局相差不大，西南向高层，成交总价513万，相比去年年底成交价，涨幅超10%。
诺德国际和招商果岭并不是特例，深圳很多核心地段刚需盘成交价已经开始起底反弹了。
—— 中海阳光玫瑰园，前海核心刚需盘，51平2房，去年年底已经跌至指导价成交，上周成交一套成交价在580万左右，相比去年年底，涨幅8.01%左右。
—— 金港华庭，宝安核心刚需盘，63平2房，去年年底市场成交基本接近指导价，而最近两周成交价微微反弹，最新成交价为426万，涨幅在3.9%左右。
—— 阳光里雅居，南山核心刚需盘，45平2房，去年年底成交价已经跌至指导价477万，而最近两周成交价也在反弹，2月13日成交价490万，涨幅在2.73%左右。
03 连夜降价400万！成交创近三年历史新低！后海热门小区业主急疯了！
深圳楼市切切实实出现了触底反弹的趋势，不过，市场同样还存在一些急卖业主降价“砸盘”的现象。
南山后海公馆最新成交的一套131平4房，业主连夜降价400万，不到一天就被成交了，成交价1798万，刷新了小区该户型近三年历史新低。
当这套好房降价至1800万后，就连小区的业主都觉得这个价格难以置信，质疑挂售的是不是假盘。
在2020年底市场高峰期，后海公馆131平4房成交曾达2450万，现在这套成交跌幅达到了27%。而且，在去年五月份市场低谷期，1800万这个价格也只买到了后海公馆103平的3房。可以说，最近后海公馆131平4房这套成交，使该户型成功位列“后海片区高端品质小区户型跌幅榜”之首。
这套笋盘降价后，我们客户经理也在第一时间同步给了满足预算的买家，我们有客户因一时犹豫错了这套好房，他感到非常懊恼，与此同时，面对市场如此快的成交速度，更是为之惊讶。
深圳永远不缺买家，尤其对于这样的高品质笋盘，别说在当前市场回暖的背景下，就是在市场遇冷期也是很难买到的，放在市场自然要抢。
除此之外，市场还有一些笋盘，大多都是业主急卖，与市场价有明显价差，这类房源，我们客户经理预估，“如果房子没有太大硬伤的，市场上基本过不了一周。”
不过，我们客户经理也表示，“像后海公馆这样的极品笋盘仍然只是个例，现在后海地区整体市场情况企稳，市面成交的户型相比去年年底，平均涨幅基本达到50万左右。”
“市场下跌+刚需积累”到达一个极值，热门刚需的购买力将会推动楼市起底反弹。深圳楼市的回暖从热门片区的优质房源开始，豪宅、改善等房源交易也随之呈现向荣之势。
在房价普涨的背景下，也有业主着急出售，市场上还是存在笋盘可以“捡漏”，一旦遇到就一定是抄底的最佳时机。这样难得一遇的笋盘可得及时出手，毕竟下一次“冒”出来就不知道要等多久了。
不过，一味的捡漏和观望，也未必是买房的最佳姿态，毕竟现在普宅的房价还低于2022年8月之前的价格，价格虽然微涨，但依旧还处于低位，若遇到预算合适、且满足需求的好房源，完全可以考虑入手，至少可以确定现在买房肯定要比高峰期买房风险小。
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