从节后成交的势头看，今年也许是个大年。
贝壳网显示昨日成交85套，回升明显。
贝壳50城数据对比，单日成交甚至创出了一年新高：
弹簧一样，之前压制有多强，现在反弹就多强，需求被压抑得太久了。
一. 新地在哪里?
但新货供应的角度看，2023年又是个小年。2022年成交才区区48宗，数量直接腰斩。
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天河虽然眼下新盘众多，但白云、海珠、南沙，才是去年土拍成交大户。
特别是海珠，2022年多达7块地成交，且不少位置还不错。
二. 去年卖得如何?
回顾去年海珠市场，新房以17.7%的涨幅居广州首位，风头一时无两。
新房成交均价、套均价，更是达到了惊人的91091元/㎡（市第二）和1314万元/套（市第一）。
盘点2022年海珠新盘成交，基本可以划分为两个阵营：
1. 套均总价上千万的多达7个盘，主要为江景盘；
2. 另外5个盘总价低于千万，都是非江景盘。
所以，是否主打江景，是区分海珠新盘，豪宅盘与改善或刚需盘的重要标志。
当然，也有以地段或环境取胜的特例，比如琶洲南TOD、保利湖光悦色。
三.新项目，保利广州大道南
有新地，有需求，开发商讲求趁势卖，那今年海珠的新项目，自然就不会少。
最近就收到了关于保利广州大道南项目的料，平面规划图已经出来啦。
保利广州大道南项目在哪里？在广一电商产业园，即客村立交与海珠区政府之间，合生广场后面。
2022年，在与中铁建等5家开发商的争夺中，保利以楼面地价48395元/㎡拿下了这块地。
计容面积仅3万方，容积率3。
虽然地块小，但这样的位置，在近年拍地里并不算多见，容积率3也不算高，值得期待的一个项目。
我们处理了一下放入航拍图后，如下图：
项目一共4栋楼，1#、3A#、3B#，为商品房，高28~29层；2#为政府统筹用房，高8层。
从楼型看，1#为之字型，一层3户；3#为一字板楼，电梯筒在中间，每层2户。
之字型楼型，在豪宅改善产品里，非常流行，无论越秀、中海，都有使用，如越大和、万博和樾府五期、中海麓府等项目。
一字板楼就不用我多说了，几乎就是豪宅的代名词。
1#东北方向有CBD小蛮腰城市景观，3#则望园景，与广州大道南保持一定距离，。
这样看，保利广州大道南项目，规划设计定位，就是改善产品无疑。
户型面积多大？有传言，说是100~140方四房，对比楼型看， 感觉这个面积有点小了。
看到一张户型图，尚不知是哪一栋，户型还是不错的，厨房门打开，可组成大方厅，宽达5米，餐厅北窗与主阳台南北对流，客厅和三间卧室朝南，还有一个8米的超长阳台。
传为保利广州大道南户型图 图源：广州plus
会卖多少钱呢？这个块地价高达4.83万，按地价1.5倍~2倍，范围在7.2~9.7万元/㎡。
周边的二手房有愉景南苑、逸景翠园、叠彩园等等，普遍楼龄在20年左右，单价5~6万。
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