前几天，房产君不是写了天河涨幅的文章吗： 擦！买天河盘也血亏，4年时间，跌了1万/㎡！
有小伙伴在后台催更： 海珠什么时候安排？
这就来！（不点赞转发都说不过去了啊 ）
房产君吐血整理了 海珠区各板块200个小区， 近5年房价涨幅！
哪些小区放心买，哪些小区最好谨慎碰？
滨江东豪宅江景盘，5年涨98%！
滨江东板块， 海珠老牌豪宅区，却一直被很多人吐槽“过气、 涨不动”。
有一定道理，但不全面。纵观整个海珠区，滨江东近五年房价走势，稳居前头。
尤其是珠江帝景苑合生紫龙府（也算作赤岗板块）、中信君庭、中海锦苑等标杆盘，涨幅超过95%！
这一战绩，可以赶超珠江新城很多盘了。
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就拿中信君庭来说，绝对的一线江景盘，俯瞰二沙岛全貌。 2017年，小区均价也就4.5万/平，目前成交价已经 冲破9万+， 5年涨了98%!
目前小区仅有8套在售， 放盘量极少，全都是170-430平大平层，上车门槛1800万+。
涨幅虽然不错，但天花板跟珠城相比，还是差远了。
|中信君庭江景
滨江东板块，制约因素太多了：
比如很多小区楼龄已经超过20年，早期户型设计有很多斜墙尖角，而且是北向望江。
除了龙头盘，大部分盘只有30-40%左右的涨幅，甚至不如天河东部。
而且1500万+的价格，很多买家会考虑广州滨江上都、广州幸福湾等东向江景新盘。
还有荔湾的白鹅潭悦府，最近开盘价在7-11万/平，1500万也有机会买到178平的望江户型。
不过啊，滨江东作为old money的聚集地，圈层纯粹，喜欢江景和中轴地段，且偏向消费型买家，可以考虑。
再看看整个海珠中部的成交量。
滨江东的富力银禧花园、嘉仕花园、蓝色康园、珠江新岸公寓，中大附近的富力千禧花园，新港西的富景花园、顺景雅苑，广州大道南的逸景翠园，年成交量都有10套以上。
尤其热门网红盘逸景翠园， 有逸景第一小学（逸景校区）加持，未来家门口11号线逸景路站，中学有“六中系”的珠江中学。
2022年就卖了16套（仅贝壳数据），近5年也涨了50%，流通性和涨幅都不错。
保利天悦花园，赶超珠江新城！
相比滨江东，海珠琶洲一带就是new money的聚集地。
客群偏年轻，主要为新型产业的高管、白领群体，购买力杠杆的，房价异常坚挺。
保利天悦就是其中的佼佼者！
2017年小区房价大概在6万/平，比当时珠江新城很多楼盘，还要贵。（小声哔哔：要是回到5年，你也未必买得起。）
目前成交已经站稳15万+/平，冲破18万+/平， 涨幅超过150%！吊打珠江新城80%的盘。
雅郡花园就没那么幸运了，地段、楼龄相对天悦次一些。
2017年小区卖4.6万/平，比保利天悦便宜1.5万/平左右，现在成交价也就8万+/平，
虽然小区很多房源挂牌10万+/平，但成交却略显吃力， 不少投资客出货，去入手上涨空间更大的琶洲南TOD。
随着琶洲整体房价水涨船高，高攀不起的买家 ， 要么外溢到赤岗一带，要么选择片区“老破小”。
像南园居、丽景花苑这样的“老破小”，户型还算方正，蹭着“互联网集聚区”的春风，也有50%涨幅。
海珠西，真正的刚需圣地，涨幅稳中有进
海珠西，包括东晓南、金碧、江燕路、沙园、工业大道中、工业大道南、南洲等板块。
这里地处老城区，配套成熟，成交量一直很旺， 二手盘扎堆，刚需选择相当多。
尤其是东晓南板块，双地铁交汇（2号线和在建的10号线），海珠的刚需圣地。
比如保利花园，流通性一直不错，2017年卖36206元/平，5年后，涨到了5万+/平，2022年更是一口气成交51套！
又如晓港湾，自带花园，2017年就卖了71套，当时均价才2.6万/平，5年后虽然涨幅一般，但胜在成交旺， 2022年卖出62套房！
还有英豪花园、侨诚花园、 保利红棉花园，南洲花苑，都有超过20套房成交。
最厉害的还得是金碧花园，一直是海珠西的成交大户，三个组团加起来，全年近200套成交！
不过小区物业一般，放盘量超过500套，楼龄也超过20年了。近5年涨幅比较稳，大概在25-30%左右。
两个指标盘，光大花园和中海橡园国际，一直是工业大道北板块 香饽饽盘。
尤其是光大花园，学位、地段、配套等各方面素质都不错，年均成交超过 50套，成交价已经超过7万+/平。
预算足够的买家，我认为依然可以买。
近5年来，海珠小区房价基本有20-40%的涨幅，稳中有进。
这点跟天河东楼市有所差别。天河东网红盘有概念加持，房价 短期内迅速拉高，行情不好时回落，容易 大涨大跌。
但5年前，如果买了海珠，95%都能涨。只有极个别90年代楼梯楼小区，有3-10%的跌幅。
虽然近2年来，风头被天河东部盖过， 海珠西胜在价格友好，很多小区在3-5万/平徘徊，涨幅虽然有限，但却给了刚需一个上车机会。
越来越多的买家，买房回归中心区，海珠二手房，还是值得看的。
尽量选择电梯+方正的户型+带花园的小区，再怎么也不会跑输大市，而且住得也舒服。
你觉得呢？你看好哪些小区？评论区聊聊吧！
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