本文作者：文文
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河西的学区房单价22080元/㎡成交，你敢相信吗？
近期，河西中紫鑫国际公寓成交了一套建面70.2㎡的1室户型，总价155万元，单价仅有22080元/㎡。重点是，这个小区还位于金陵中学实验小学+中华中学上新河初中的施教范围内。
这样低的价格，让人直呼不敢相信，要知道在前几年，该小区的成交价格还在稳定在4万元/㎡左右，如今价格接近腰斩！
其实，河西成交价格大幅下降的学区房不止紫鑫国际公寓这一个小区，当前有一批小户型学区房正在面临着成交价格大幅度跳水的局面，像宋都奥体名座、东渡新锐大厦、联强国际大厦等二手学区房，它们的风光已不如当年。
宋都奥体名座
成交价36181元/㎡，近8年史上最低价
宋都奥体名座位于南师附中教育集团旗下的新城小学+新城初中的施教范围内。
在2月，小区成交了一套63.57㎡的1室户型，总价230万元/㎡，成交单价约36181元/㎡，是该小区自2016年起，近8年史上最低成交单价。
另外，该房源原本的报价为298万元，在经过了577天超长等待期，最终降价68万元售出。
而同样是63.57㎡户型在2022年7月份成交总价为271万元，单价是42631元/㎡；在2020年4月份成交总价427万元，单价为67171元/㎡（最高价），该户型成交单价最高下降了约3.1万元/㎡。
值得一提的是，该小区在2021年卖出过一套单价超过10万元/㎡的二手房，是一套34.8㎡的1室户型，显示为“暂无价格”（单价超过10万元/㎡不予显示），据了解，这套房源最终成交总价358.5万元，单价为10.3万元/㎡。
东渡新锐大厦
4年时间，成交单价暴跌近4万元/㎡
东渡新锐大厦，作为同样拥有新城小学+新城初中双学区加持的知名学区房，最近也是遭遇了一记重锤。
小区在3月底成交了一套70.25㎡的2室户型，成交总价291万元，单价为41424元/㎡，是该小区近4年以来的最低成交价。
东渡新锐大厦在今年一共成交了4套房源（含上述70.25㎡），成交单价区间在41424-51951元/㎡，价格相比前几年，存在不小的落差。
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该小区的高光时刻是在2020-2021年，成交单价在7-8万元/㎡左右，其中在2020年9月，成交一套57.03㎡的2室户型，总价458万元，单价80309元/㎡。
之后在2022年，成交了两套房源，单价分别约5万元/㎡和5.6万元/㎡。
在2023年目前售出的4套房源中，也就只有1套价格接近5.2万元，其余3套价格价格都不到5万元/㎡。
4年时间，东渡新锐大厦成交价格从80309元/㎡降到了41424元/㎡，暴跌近4万元/㎡！
与上述两个小区同病相怜的，还有联强国际大厦、紫金西区中央、嘉业国际城等一众小区。
例如联强国际大厦，成交价从最高约5.7万元/㎡跌到现在的约3.3万元/㎡；紫金西区中央同样一套39.94㎡的1室户型，总价从325万元跌到258万元，总价下降67万元......
其实，上述价格经历着断崖式下跌的学区房，大多是拥有70年产权的小户型酒店式公寓。当二手学区房市场产生分化，它们往往最先遭受冲击。
而与此时，南京家长渐渐将眼光放在了具有强居住属性，也就是住起来更舒服的大户型二手学区房。
中海塞纳丽舍
一季度成交13套
中海塞纳丽舍分为东苑和西苑，两个小区的二手房挂牌价分别约59205元/㎡和61376元/㎡，其中东苑成交8套，西苑成交5套，不仅成交量不错，且价格相对来说也比较稳定。
其中东苑3套房源成交周期很短，其中一套建面136.44㎡的3室户型，仅用了3天就成功售出，总价820万元，成交单价6.01万元/㎡。
一套建面133.6㎡的3室户型，用时7天成功卖出，总价839万元（开年最高总价），成交单价6.28万元/㎡。
最后一套则用了19天，同样是一套137.44㎡的3室户型，总价819万元，单价59590元/㎡。
万科光明城市
一季度成交16套
和中海塞纳丽舍一样，万科光明城市也分为东苑和西苑，两个小区一共成功出售16套。
万科光明城市西苑更加受到南京家长的偏爱，成功卖出11套房源，其中2月售出6套，3月售出4套，成绩还是颇为不错的，要知道，西苑在2022年全年也就卖出了8套房源。
万科光明城市西苑在3月中旬成交了一套125.74㎡的3室户型，成交单价59250元/㎡，总价745万元且是自2021年6月以来的最高成交记录。
除了中海塞纳丽舍和万科光明城市以外，还有万达华府、银城西堤国际等改善型住宅的二手房成交价与挂牌均价相差不大，甚至还有不少户型的最终成交价也能够卖出高于小区整体挂牌均价（以上小区均位于新城小学+新城初中施教范围内）。
比如万达华府东苑的挂牌均价约6万元/㎡，而该小区在3月成交的两套房源，成交单价就高出小区挂牌均价2000-3000元/㎡。
从以上的例子不难看出，南京家长在二手学区房的购买逻辑上开始产生变化。在之前，似乎只要拥有优质学区加持的二手房，不管是酒店式公寓还是住宅，家长们都会为了孩子的教育出手买入。
现在不一样了，越来越多的家长在选择学区房的时候，将“居住价值”这一点提到了更高的位置，不仅孩子要上好学校，家庭成员也要住的舒服。
在第一部分提到的酒店式公寓虽然有南师附中教育集团旗下的新城小学+新城初中双学区加持，但户型过小的同时居住体验也很差，小区的品质也无法和改善性住宅相比，抗风险性自然会低上不少。
传统的学区房购买逻辑正在被打破，具有强居住属性的改善性二手学区房将会在市场上大受欢迎，才是扛过时代风暴的首选。
END
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