2023年，一季度结束。
天津楼市经历了一场红遍全国的阳春行情。
1月，河西学区房领涨，埋下伏笔。
2月，原地起跳，突现大阳春，大火爆炒。
3月，降温至小阳春，小火收汁。
这一个月，楼市确实有所冷静，但与以往正常月份相比，成交量仍然较高。
平静之下，暗流汹涌。
2月是“毫无杂念”的纯粹热度，3月已出现明显转折点。
完成了4个转换：
· 二手房：高烧——降温
· 学区房：河西——南开
· 买房人群：刚需——改善
· 区域热度：全市——河西
同时，滨海是特例，因政策发酵，走出独立节奏。
· 二手房：高烧 → 降温
2月二手房成交1万套，太夸张（贝壳数据）。
把去年每一个月缺失的量都集中补上了，夺回失去的一年。
3月成交将近6800套，减少了33%。
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虽下降，但依然是近三年来的高位。
2022年没有小阳春，不用对比；
2021年3月，出现轮动行情，也才成交6337套。
二手房降温了，但还在低烧。
趋势一旦形成，退烧很慢。
预计5、6月能回归4000多套的常态。
3月底，周末单日成交已降破300套。
400套以上可以涨价，300套能保价。
200多套的水平，要想快速卖掉，就得降价了。
3月中下旬，河西学区房挂牌价，有下调迹象。
比如师大二附小片的桂江里，这还算成交量比较高的小区。
2月底涨13万，3月接连降价，涨的都降回去了。
补偿性购房结束后，需求减少，又回归买方市场。
· 学区房：河西 → 南开
学区房的热度，在3月进入尾声。
河西成交量也不再“一家独大”。
价格涨到一定程度，自然寻找“平替”。
2月，河西比南开多50%；3月，只多15%。
南开的量，趋于与河西持平，甚至有反超的态势。
从3月下旬开始，河西二手房热度被稀释。
周成交前十名中，出来很多“新面孔”。
上周第一名是咸水沽（海教园）。
海教园新房供应少，需求倒灌进二手房。
也与河西一片涨价有关。
同样200多万，干脆去海教园来个南开九年一贯制。
南开王顶堤、和平劝业场、滨海生态城等，热点均摊。
学区热度已开始“滑坡”。
李七庄、双环邨这些弱学区的落户房，正在反超。
上一周，成交量高的小区排名，出现重大变化。
第一名竟然是华明镇的橡树湾，第二名是团泊东的富力新城。
说明新天津人纯落户的需求，还在释放。
· 买房人群：刚需 → 改善
新房市场，3月开始换节奏。
刚需逐渐趋弱，需求释放的差不多了，但并不是突然消失。
会经历一个从刚需到改善的平行交替期。
预计4、5月，刚改、改善的风头，会盖过刚需。
3月，刚需盘的认购量，平均比2月减少一半。
比如博屿海，2月认购332套，3月才认购100来套，降的比较多。
大运河府、春风景里等，大约降了3成。
把排名拉到10-20名。
金茂智慧科学城、翡翠嘉和、万欣城、仁恒星源世纪、中交春映海河、上东金茂悦，都上榜了。
这些都是刚改、改善盘，单价甚至能超过3万/平米。
2月完全没有这种现象，认购量前20名，一水儿的刚需盘。
证明第二波改善行情，已经启动。
叠加在第一波补偿行情中，接下来会越来越明显。
截至3月26日，此数据为认购数据
来自第三方调研口径，具体认购套数以项目释放为准
· 区域热度：全市 → 河西
3月，整体楼市降温，但河西新房还在烧火。
龙湖青云阙、中海时光之镜首开销量不错，是标志性节点——
预期确立，强化共识。
400-600万，能兼顾改善和学区，现在河西是“最强音”。
新房市场热，房企会积极拿地。
不断有新供应，持续在楼市有声音，形成热循环。
今年又是“改善大年”，河西的热度会贯穿全年。
3月的滨海，是独立行情，热度比津城高。
认购量TOP20中，滨海占7个。
因为滨海出现了差异化政策——落户放松。
去年已经公示征询意见稿，今年正式执行。
门槛宽松，房价相比市区又低，吸引大量落户。
认购量高的，要么是生态城，要么是“于响”。
生态城总价低，教育有优势。
“于响”除受落户政策带动，还有自身建设利好。
连开几次会，投入真金白银，“黄金十条”实质落地。
滨海今年的楼市，会很有起色。
上半年，很多新盘“吃”补偿性买房，就够了。
3月新房签约量，预计达到130万平米。
4月楼市会比较稳定，不会出现大幅降价促销。
5月小长假，将有一个小高峰。
量与价，都能扛到年中。
如果态势下滑，预计下半年将有政策节点。
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