编者按
春天里的北京楼市
种种迹象显示，在经历了长达数年调整和疫情冲击后，房地产市场再平衡是大势所趋，这种再平衡是向新发展模式过渡的一种新平衡，各地楼市也会经历调整的波动。一季度即将结束，本期地产周刊深度聚焦北京楼市，盘点首季运行情况，并展望未来，敬请关注。
楼市热点
红盘当道 北京楼市会越来越好？
图片来源/新华社
■ 中国经济时报记者 周雪松
今年政府工作报告提出，促进房地产业平稳发展。住建部部长在全国两会期间表示，对房地产市场的企稳回升充满信心。同时，北京楼市能否稳健发展备受瞩目。
中国经济时报记者通过深入采访发现，进入3月份，北京楼市持续回温，二手房市场成交维持较高水平，新房市场热点楼盘也表现亮眼。与此同时，北京楼市出现了一些新情况、新特点、新趋势，值得购房群体关注，房企也需要加快向新发展模式转型，以适应市场发展。
红盘当道，市场“冰火两重天”
“最近一些热点盘明显回暖，售楼处人流量明显增加，成交数据也不差，有的楼盘每天都是十几套的成交规模。有一次，我带客户去某楼盘看房，客户足足等了40分钟才见到销售人员。”近日，北京某房产中介人士在接受中国经济时报记者采访时表示，热点楼盘客户较多，有时接待不过来。但这位人士表示，业内对二季度北京楼市趋势保持谨慎乐观态度。
3月17日，记者登录北京市住建委网站发现，当天，期房网上签约304套，其中住宅网签255套；现房网签203套，其中住宅70套；二手房网签高达1032套，其中住宅签约936套。二手房市场仍维持高热度，新房市场也在持续回温。
3月初，北京昌平区某楼盘二期开盘再传售罄消息，14分钟内188套房源售罄。2022年11月，该楼盘首次开盘，29分钟内482套房源售罄。该项目凭借以上两批销售670套房源，成为北京楼市持续热销的红盘之一。
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中国经济时报记者了解，除了上述楼盘之外，最近北京房山区某楼盘可以说是当仁不让的红盘，其两居室领跑，最受关注。该项目在开盘前便一直客流不断，2月25日首期开盘更是交出了成交621套、热销20亿元的答卷。
根据市场机构的统计数据，今年1-2月，位于北京东二环的某楼盘夺得北京住宅成交金额第一名，成交金额达43.21亿元；北京昌平区另一当红楼盘则夺得套数第一名，两个月售出312套房。
豪宅方面，今年前两个月，同样是位于北京东二环的某楼盘摘得豪宅成交金额桂冠；北京成交套数第一名的豪宅项目则花落北京海淀永丰板块某项目，共成交130套。
今年1-2月，北京还有其他楼盘销售业绩较好，共有5个住宅项目单盘销售额超10亿元。有业内人士向中国经济时报记者透露，进入3月，北京南二环某红盘新推房源可能再次热销并刷新纪录。
“今年我们要在北京继续拿地，加大力度拿地，相信未来市场会持续回暖，也对北京楼市前景充满信心。”北京某本土开发商日前在接受中国经济时报记者采访时如是表示。
不过，有业内人士对记者表示，现在北京楼市可谓“冰火两重天”，很多项目其实成交很难。地产营销人员韩乐在接受中国经济时报记者采访时表示，目前北京热销项目主要有两大共性：位置好、产品品质好。热销项目多集中在靠近内城的环线和热点板块，其他项目尤其是市面上一些比较偏远的项目，目前仍然难卖。
四大特点，“以销定产”大势所趋
根据北京市统计局数据，1-2月，北京市商品房销售面积为103.4万平方米，同比增长12.4%。其中，住宅销售面积为72.4万平方米，增长4%；办公楼为7.4万平方米，增长35.9%；商业营业用房为8万平方米，增长2.8倍。商品房销售回暖迹象明显，但开工规模明显下滑。从房地产开发企业到位资金情况看也是处于下滑状态，其中，定金及预收款为287.6亿元，下降5.6%。可见，北京新房市场有些指标还在下滑当中。
放眼全国，北京楼市有其特殊性。中国经济时报记者调研走访发现，北京楼市呈现出一些新特点。第一，从全国来看，北京楼市率先回暖，并且表现出较强的韧性，具有“高房价、高收入、高韧性”三高特征，高收入群体聚集带来较强的购买力，为高房价和高韧性提供了支撑。第二，从购房者角度来看，北京购房者是特定的高收入人群，而且来自全国各地，持续支撑豪宅需求，很多以公司名义买房，暂时不受限购政策影响。第三，北京房地产市场处于高位盘整阶段，市场再平衡且企稳需要一个过程，从销售和拿地榜单来看，央国企领跑，民营房企拿地比较谨慎，特别是实力不强的民营房企，销售普遍遇到挑战。第四，房企加速调整向新发展模式转型，不再盲目追求规模，更加注重精心打造产品，“以销定产”成大势所趋。
基于以上因素考虑，在市场再平衡的过程中，房企开工意愿可能不足。1-2月份，北京市房地产开发企业房屋新开工面积为133.5万平方米，同比下降22.4%。其中，住宅新开工面积为64万平方米，同比下降30%；办公楼为7.7万平方米，下降23%；商业营业用房为3.4万平方米，下降46.7%。未来随着市场逐步回暖，房企开工意愿可能增强，但考虑到市场存量和购买力，加上2022年以来房企拿地谨慎，房企普遍“以销定产”，不排除未来供给不足，供需有可能走向紧平衡状态。当然，未来还要看经济走势和金融政策走向。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想在接受中国经济时报记者采访时表示，从房价收入比来看，北京和纽约、伦敦、东京这些城市比超标很多。纽约、伦敦、东京等国际化大都市，吸引的是全球的买家，北京主要还是国内的客户。不过，北京乃至包括中国一二线城市还在城市化发展进程中，未来还有较长的一段路要走，会继续发展下去，这个大趋势不会变。
贝壳高级副总裁、贝壳研究院负责人李文杰在接受中国经济时报记者采访时表示，最近5年，北京主要房屋交易多集中在400万-600万元，说明购房客户每年的总量是基本恒定的，值得注意的是，人口总量在减少。从以往成交量来看，上半年多下半年就少，反之亦然。最近成交量放大，跟去年12月开始积累的需求释放有关，但不可持续，因为刚需和刚改需求总量是固定的。这意味着，北京仍须努力保持房地产市场稳定发展。
北京楼市部分区域热度提升
图片来源/新华社
■ 中国经济时报记者 李晓红
随着市场信心逐步恢复，北京楼市活跃度回升，尤其是自2月份以来，北京热门区域新盘的到访量明显增多，新房成交规模和价格同环比均有所增长。整体来看，2023年一季度，北京楼市保持复苏节奏，正稳步恢复。
部分区域热度提升
从事互联网工作的刘立今年想改善一下住房条件，减少通勤时间。他把房子选在了位于北京昌平区霍营东路的紫金书院。刘立告诉中国经济时报记者，紫金书院向南临近海淀、朝阳，向北是昌平区的产业核心未来科学城，又紧邻人大附中昌平学校，交通便利，基本上符合他的预期。
事实上，昌平区是2022年北京的供地大户，区内北七家、生命科学园等多个小板块均有供地。2023年开年以来，昌平区的供地依旧是房企竞夺的热门。昌平区正成为楼市的热门区域。
“北京楼市的需求结构仍以刚需、刚改客群为主。”合硕机构首席分析师郭毅告诉本报记者，目前来看，大兴区、昌平区、顺义区是成交排名前三，丰台区是第四位。
相关数据显示，1-2月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目共实现网签金额141.25亿元，网签面积16.94万平方米，成交热点项目主要集中在丰台区、东城区、昌平区和大兴区。
具体来看，1月份，昌平区成交592套，夺得各区域成交套数销售冠军。大兴区成交463套，居第二位。丰台区成交384套，居第三位。昌平区的涨幅也可观，怀柔区、平谷区等区域环比降幅显著。
2月份，大兴区成交493套，夺得各区域新房市场成交套数销售冠军，西红门板块的项目成交活跃。顺义区成交488套，居第二位。丰台区成交409套，居第三位。海淀区因部分项目集中签约带动，环比涨幅居城六区首位。顺义区后沙峪板块、仁和板块等涨幅可观。远郊四区成交环比均增，其中怀柔区、平谷区涨幅显著。
“从楼市成交量来看，北城一直是热点区域，究其原因，主要是产业聚集、企业多、密集的高新科技企业人才聚集。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超告诉本报记者，此外，受疫情影响，春节后购房需求进一步释放，推动了楼市逐步回暖。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉本报记者，大兴区、昌平区等成交量较高跟新房供给量、供给与购房者需求匹配度较高等因素密切相关，区域内区位良好、拥有优质配套资源、企业品牌优势较大的项目销售表现较好。
此外，黎乃超介绍，传统刚需成交主力板块集中在房山良乡、顺义仁和、通州亦庄新城，近期怀柔科学城、回龙观、昌平阳坊镇有阶段性成交增长。不过，亦庄新城供应乏力，后续成交将有所收缩。改善型成交主力板块集中在海淀永丰、昌平回龙观，受近期放量影响，成交占比明显增加；城市副中心、大兴西红门、开发区河西、朝阳崔各庄板块成交占比保持稳定。
“刚需成交占比自2021年10月以来首次超越改善成交占比，2023年开年刚需明显走强，有望带动市场进入修复周期。尽管刚需修复明显，但北京市商品住宅的成交主力依然是‘改善+高端’，成交套数占比约60%，金额占比约80%。对北京市场而言，激发改善型需求对稳定市场更具有积极意义。”黎乃超表示。
改善型需求进一步释放
当前，在购房者买房越发理性的市场预期下，改善型需求进一步释放，尤其是高信用房企旗下性价比高的改善型楼盘去化较好。
郭毅告诉本报记者，改善型客群在购房的选择上更关心房子本身的地段位置、周边配套资源以及房子本身的品质等，聚焦于提升生活品质。
中指研究院数据显示，从北京置业需求结构来看，90-140平方米成交占比提升，改善客户购房意愿相对较好。2023年1-2月，北京市新建商品住宅90-140平方米共成交2832套，同比增长19.1%，占比为41.9%，较2022年同期提升10.2个百分点；90平方米以下成交2580套，占比38.1%，较2022年同期下降10.6个百分点。
具体来看，大兴、昌平、顺义等区90平方米以下住宅成交套数超过300套，部分板块如昌平区回龙观、大兴区庞各庄、顺义区胜利街道-光明街道-石园街道-仁和镇等板块成交量相对较大；大兴、昌平、朝阳、顺义、丰台等区90-140平方米户型成交套数较高，丰台、朝阳、东城等区140平方米以上住宅成交热度较高。
郭毅认为，刚需置业要聚焦于最核心的需求来选择适合的房子。改善型置业应关注一些确定性的价值，比如，区位地段是否有优势，是否是品牌房企开发，物业公司能否提供持续优质的服务，户型功能空间能否满足家庭居住生活需要等。
在黎乃超看来，“房住不炒”将是长期共识，不会再出现大涨大跌的现象，有需求买就对了，对于刚需、改善型、高端改善需求者来说，现在是政策稳定期，可以积极入手。在北京买房结合自身情况重点是选对片区，配套有优势，选择大型、实力房企对住房品质有保障。
陈文静建议，购房者在置业选择上，需要结合自身状况选择合适的项目，选择配套相对完善、性价比较高的项目，这些项目未来抗风险的能力较强、流动性也较好。同时，要选择优质开发商的项目，降低出现交付问题的概率。
楼市半月谈
房地产在回暖中迈向新模式
图片来源/新华社
■ 中国经济时报记者 夏金彪
房地产市场逐步回暖，实现良好开局。近日，国家统计局公布的数据显示，2023年2月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二手住宅价格环比全线止跌。
房地产市场逐步企稳得益于2022年以来中央和地方房地产政策的持续发力，合理购房需求得到了释放。从供给端来看，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，房企流动性紧张得到了缓解；“保交楼”相关政策保障了购房人的合法权益，增强了房企和购房者对房地产市场发展的信心。从需求端来看，各地因城施策，松绑限购、降首付比例、降贷款利率、支持多孩家庭等政策，大力支持刚性和改善性购房需求。
不过，房地产市场回暖主要表现在一二线热点城市，更多城市还处在“止跌”的阶段。目前，大部分三四线城市和弱二线城市虽有反弹，但市场仍然面临不小的压力，未来还可能出现波动，市场持续性复苏还需要时间。
房地产一头连着民生，一头连着经济增长，房地产业平稳发展对于今年经济社会工作至关重要。今年的政府工作报告有多处涉及房地产：其中，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题备受市场关注。据悉，化解优质头部房企风险在政府工作报告中首次提及。
过去多年，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额，以满足居民对住房的需求。不过，这种传统模式也导致了房地产市场过度金融化，行业风险积聚。目前，随着我国人口增速放缓和城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式已不可持续。
复苏的房地产业要防范重走“高负债、高杠杆、高周转”老路，亟待向新发展模式转型。
应该看到，对房地产新发展模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换需要一个过程。房地产新发展模式要结合我国土地资源、人口、城市发展阶段等现状，找出一条适应房地产良性循环和健康发展的路径。
近年来，在房住不炒、租购并举的政策定位下，我国正在构建房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型的路径逐渐清晰。
今年的政府工作报告再次强调，要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。目前，新市民有3亿左右，他们是房地产市场的“生力军”，解决好新市民等住房问题将是未来房地产新发展模式的重要内容。
可以预见，房地产新发展模式将坚持房住不炒、租购并举，以租托底，建立销售和租赁两个市场，以不同政策协同实现经济发展和民生保障双重目标。今后，长租房市场、保障性租赁住房、城市更新、老旧小区改造和房地产相关服务业等领域有望获得更多政策的支持，尽早转型新模式的房企也将获得先机。
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