为何“五一”依旧乏力?分析当前楼市的困境与出路_楼市_疫情_政策

这个“五一”节,多个层面都无比想让楼市活跃起来。

01.

国家层面:节前给楼市吃了定心丸,“两个支持”(支持各地完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求),这种表态是近年来少有的。

地方层面:各大城市在节前纷纷降首付、减契税、给补贴。居然还有6-7个城市在5月1日-4日出台刺激政策。

开发商层面:加大推盘,优惠促销五花八门,卯足劲儿要把楼市这把火烧起来,不把今年失去的全部抢回来就不罢休。以广州为例,4月25 -5月1日,迎来拿证高峰,发出41张预售证,5896套房源。

节前,奥密克戎倒逼社会面保持平静,大家基本都呆在本地。照理说,有了上面的天时地利,楼市信心不足的局面,应该得到改观,再加上好不容易有个5天的假期,楼市应该回升才是。但从数据看,尽管热点城市的个别盘去化还可以,但楼市整体还是冷清的不得了。

从克而瑞监测的“五一”成交备案数据来看,50个重点监测城市累计成交44.75万平方米,同比下降80%。2022年五一假期日均成交,较2022年4月日均降幅为75%,市场整体仍延续下行。

再看中指院的数据。2022年五一假期期间,13个典型城市商品住宅销量为30.8万平米,同比下降65.9%。中指研究院监测到的数据同样显示,2022年五一假期期间,重点监测城市新房成交面积同比下降52.3%,其中武汉、苏州、温州热门二线城市的成交量同比下降均超50%。

放在过去几年来看,也是历史最低位:

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02.

当然,“五一”楼市人气好了很多,看房的人比4月份日均增加30%左右,但转化率不高。比如,真心买房的人,以往看2次就签约,现在看4-5次可能才会签约。用售楼员的话来讲,信心不足。

以苏州为例,在降低购房门槛、限售“5年改3年”、公积金首次贷款额度提升等一系列优惠政策加持,五一案场到访量和成交量均有明显回升,某楼盘线上咨询+现场来访超过500组。

但成交了多少呢?只有9套!

哪些人在买房呢?

一是前期受疫情抑制的需求;

二是受近期政策好转,激励的一部分需求。

这两类需求主要是改善型购房需求。体现在新房去化结构上,城市重点区域三房以上户型的新房消化相对较快,与换房需求主导相匹配,受疫情影响比较小,对住房的支付能力比较强。

总的讲,“五一”楼市并未改变持续低迷的态势。

大家关心的是,到底什么原因导致“五一”楼市低迷。奥密克戎传播强,大家不敢去售楼处,这只是一个原因。

综合业内人士及开发商的看法,普遍认为,政策扶持的力度还不算大。比如,“认房又认贷”、首付低至20%、限购松绑、增值税免征期“5年改2年”等等,这样的重磅政策在一线城市及杭州、成都、西安、南京、武汉等热点城市,并没有推开,导致销售端无法活跃起来。

也就是,只要政策给到位了,杠杆加到位了,楼市就不会起不来。所以,即便销售比较差,但开发商促销力度并不大,比如“99折”(首付增加能给到97折)、推出总价减让30万左右几套特价房、送2年物业费、送家具家电等等。显然,都在等着快速反弹后的超额溢价。

03.

目前,很多人都是以“趋势外推”、“历史会重复”来推演楼市的走势。而且,“历史会重复”的形势似乎越来越清晰了:

一方面,各方都比较着急。4月29日重要会议后,“两个支持”下,地方一个劲儿地出政策。“楼市差到了不可容忍的地步,影响要多大有多大”,这逐渐成为共识,倒逼政策加速退出,纾困转向救市,比如增值税免征期调整,“认房不认贷”等等,容忍加杠杆、降低交易成本等等。

另一方面,近期央行、银保监和深交所集体发声,支持地产。此前,支持刚需和改善性购房融资,支持收并购和房企融资,已经多次表态。结合各地按揭政策的变化,趋势越来越明显,新一轮的金融支持或许已经到来,甚至可能会突破近两年好不容易建立的一揽子金融长效机制。

楼市下行,需要纾困,毫无疑问。关键是,我们是否能避免历史重演。防止“楼市差到了不可容忍的地步,影响要多大有多大”的舆论,形成对政策的绑架,导致各个主体(地方、银行、开发商)一股脑地出台刺激政策。比如,对于首付款,有的热点城市,不再严查资金来源了。

对当前的政策调整,我们必须要做综合性的研判。

首先,有的需求是受疫情影响的。疫情后,滞后的购房需求就会释放;

其次,近期,国家及管理部门在房地产行业供给端、需求端的扶持政策力度本来已经挺大了、频率很高了。比如,需求端有降低按揭利率、增加贷款额度、满足刚需和改善性购房需求;供给端有降低地价、溢价率,取消竞配建、竞自持,降低出让金缴纳门槛,支持收并购等。

同时,纾困中小微,央行也在降息降准,这些对楼市也有扶持。需要慎重的是,这些政策本身有一个发挥效用的时滞,叠加起来的效果会很大。我们不能一下子又走向另外一个极端,从去年三季度还在严厉调控,不到半年就转向了全面救市,绝不能重蹈2020年的覆辙。

2020年疫情后,出问题的是中小微(餐饮、零售、影院等),楼市其实停稳的,并不需要纾困。但当时,各地都在给开发商纾困。很简单,疫后经济要快速复苏,扶持楼市简单不费力。再加上,疫情后货币发行加速,且大规模进入房地产市场,导致了各地地王泛滥(广州10宗地王,有一半是2020-2021年创造的),房价暴涨,一直延续到2021年上半年。

这次,奥密克戎传播力强,对需求端的冲击更大,这是需求下滑的重要原因之一。一旦疫情告一段落了,这段时间国家在纾困疫情、货币宽松上的政策,以及前期各地纾困楼市的政策开始见效了,楼市能恢复起来。所以,不能被“楼市差到不可容忍的地步,影响要多大有多大”绑架。

04.

退一步讲,需求端刺激,还有多大的效果呢?

客观来看,楼市还是那个楼市(高房价、高地价、高依赖),但大环境已今非昔比。为何纾困政策如此密集,信心却很弱呢?楼市之弱,不完全是疫情影响。大家想想,疫情肆虐的2020年和2021年,全国楼市却再创新高,热点城市房价上涨了至少50%,完全没有疫情的影响。

可以说,2020-2021年楼市暴涨,完全是疫情后宽松,各地“借纾困疫情之名,行刺激楼市之实”的结果。2022年,疫情形势也比较严峻,配方和味道完全不变的新一轮的刺激又来了。但是,疫情这几年,中低收入人群密集的生活、生产服务行业,受到的冲击是最大的。

由于疫情影响不同,加上货币和资本市场对新兴行业扶持力度大,导致贫富差距进一步扩大,中低收入人群,其消费占比10年下降了10个百分点。另一方面,近年来整治资本运作型行业(金融、地产、互联网、资本平台、教培),加上机关企事业单位降薪,中等收入人群支付能力下降。

因此,大众中产的消费占比,10年下降了40个百分点。中低收入人群消费占比下降幅度小,是因为“吃喝拉撒”的生活必须消费,降无可降;中产消费占比降幅大,表现在可选消费下降幅度大,也就是买房、买车等耐用消费品消费,在当前形势下,必须要被舍弃了,降幅自然大。

现在,还有消费能力的,只有上层中产和富裕阶层。在楼市销售端,体现很明显,就是中心区大户型、豪宅热卖,其他楼市产品一律疲软。问题是,过去几年,富裕人群在楼市一直买买买,现在已经成了楼市的小众了,他们没有太多意愿,其群体也无法支撑起庞然大物的楼市。

除非敞开加杠杆,再搞需求端刺激,效果真的很有限了。

楼市怎么办呢?

一是需求端要纾困,但要有底线、有为有不为;有耐心,不要被绑架,不要形成政策再次叠加,重复历史的悲剧;

二是降成本,而且是全链条地降成本,包括土地成本、融资成本、税费成本、交易成本等;

三是加速二手住房流通,释放过去10多年楼市高位运转过程中首次上车人群的换房需求,促进“卖一买一”,将低总价、小户型或“老破小远”等房源释放出来,降低新市民购房成本,助推新市民实现住梦,成为城市有产者,降低资产基尼系数,提高获得感、幸福感、安全感。

四是加大对新市民租赁消费券的发放力度。与其发放购房券、补贴购房,减免购房契税,不如把有限的财政资金用在新市民租赁消费券发放上面,降低新市民在大城市租房的成本,让新市民和无房户能以较低的成本在大城市安居和扎根,这是保持房地产后续可持续的关键。

五是加大保障性租赁住房建设力度。关键是,有没有动力、魄力、决心。

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