镜头里的宋农︱主动脉
图：安明文
日前
重庆发改委发布的一份文件
是关于经营服务性收费清理规范情况
政府做出了专门的定价
总共有三大类
△ 信息来源于重庆发改委官网
关于交通服务收费：
有车辆的通行费、机动车的停车费、汽车客运站的收费、高速公路清障救援服务费......
关于公用事业服务收费：
有居民燃气工程安装费、自来水工程安装配套费、污水处理费、生活垃圾费、有线数字电视基本收视维护费、居民有线电视安装收费
对这些服务都制定了收费标准，比如有线数字电视安装是450元每户，自来水安装，主城是3500元每户，区县是1130-4200元每户 ......
收费类目很详细，感兴趣的可以自己上官网看看。
还有其他特定服务收费。
比如垄断性交易平台服务收费、公证服务收费、司法鉴定服务收费、危险废物处置费、电动汽车充换电服务收费、仲裁服务收费 ......
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最关键的，还是住房物业管理费。
对于物业费，发改委是这样定价的：
主城区：
有电梯住宅。
一级1.00元/㎡每月、二级1.30元/㎡每月、三级1.60元/㎡每月、四级1.90元/㎡每月。
无电梯住宅。
一级0.60元/㎡每月、二级0.85元/㎡每月、三级1.10元/㎡每月、四级1.35元/㎡每月。（4万平方米以上可浮10%，4万平方米（含）以下的可上浮15%）
也就是说，重庆小区的物业费不能超过1.9元/㎡每月
普通级停车场物业服务是80元/位·月。
特级停车场物业服务费是100元/位·月。
（半机械停车场可按特级标准上浮20%；全机械停车场可按特级标准上浮30%）
区县：
有电梯住宅：0.70~1.80元/㎡每月；
无电梯住宅：0.40~1.30元/㎡每月。
依据《 重庆市物业管理条例（2021年修订）》第47条规定，前期物业服务费实行政府指导价。建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费不得擅自超出政府指导价收费标准。
结合现行《重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准（2015年版）》规定，有电梯住宅的四级物业服务收费基准价为1.9元/平方米/月，最高允许上浮15%。
也就是说，在重庆制定新的政府指导价标准前， 住宅类前期物业服务费最高不得超过2.185元/平方米/月！
擅自超出政府指导价收费标准进行收费的，涉嫌违法。
所以，你家的物业费是否多交了？
温馨提示：正文过长，非法律从业者可跳过，移步文末「总结一下」直接获取答案。
大家好，我是五号附件！
要回答上述问题，我们需要系统梳理一下物业服务收费价格行政管制政策的历史流变。
依照《价格法（1997年）》第3条规定，我国现有“市场调节价” “政府指导价”和“政府定价”三种价格形式。三种价格形式在管制强度上呈现“自由——强制”的类型序列。
第18条规定，对于重要的公益性服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。
这项服务费定价规定里，有太多是需要去弄清楚的，比如：
1、现在这个物业收费，是按照有无电梯来划分的，并没有按照小区档次和物业的服务情况来收费。
高层、洋房、大平层、经济型叠拼别墅、改善型联排别墅、独栋别墅，全都按照一个价格来收费。
房子的总价不同，开发商的服务标准和尺度也不一样。以后是按照豪宅的服务来普及所有小区吗？还是让豪宅业主只能享受到普通服务？
到底是就高不就低，还是就低不就高？
2、现在这个物业收费，是针对所有的住房，还是只针对存量住房，亦或是新建住宅？
重庆的老房子有很多，这几年新修的房子也很多，大家都是按照同一个标准来交钱吗？
重庆的普通人有很多，有钱人的数量也不少，大家都是按照同一个标准来服务吗？
3、分级的标准怎么制定？谁来给小区定级？哪些小区是一级，哪些是二级，哪些又是三四级？
被划到一级小区的，以后小区的房价是不是更难涨起来了？
毕竟二手房的一个重要影响因素就是物业服务情况。
4、如果最高都只能收1.9元/㎡每月，物业公司怎么赚钱？
这几年新修的房子，很多物业费都是3块多，即便高层很多都是3.5元，洋房和别墅就更高了。
如果真按1.9元来收，以后物业想赚钱，是不是要收其他的附带费用，比如不交钱就不让坐电梯，或者电梯按次数收费，亦或是其他的。
就像停车费一样，现在业主买了车位之后，自己不用的话一般租出去是450元，但是每个月都要给物业交80元的车位管理费，也不知道物业到底管理了什么？
5、存量物业费的降价，到底有没有可能？
好的物业凤毛麟角，但差的物业，真的是各有各的差。
现在很多高层的物业费都是3块多，每个月算下来要500多元了，费用不低。但相应的，他们觉得并没有享受到同等价格的服务。
这种情况下，能不能把存量物业费给降一降呢？
退一步说，能不能让业主们有一个通道，去发表他们的观点和建议，然后让有关部门来对物业公司的服务进行整改，这有可能吗？
都知道有业主委员会可以解决，但大家都太忙了，最后结果就是往往很难斗得过物业，最后大家还是得忍受垃圾物业。
《重庆市住宅物业服务等级标准》是《重庆市物业服务收费管理办法》的附件，将服务等级由低到高划分为一、二、三、四级。物业服务收费等级与服务等级相对应。
2015年3月23日，重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局印发 《关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法 〉有关问题的通知》（渝价〔2015〕68号） 。
该通知的附件，确立了重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准，以及住宅前期物业服务超过《重庆市住宅物业服务等级标准》的服务标准。
2017年4月17日， 重庆市国土房管局、重庆市物价局印发 《关于全面贯彻执行〈重庆市物业服务收费管理办法〉的通知》（渝国土房管〔2017〕309号） 。附件： 《重庆市物业服务收费管理办法》政策解读。
通知明确政策实施步骤。2015年5月1日起， 《重庆市物业服务收费管理办法》 在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施；2016年9月1日起，试点范围扩大至主城区；2017年5月1日起，全市范围内实施。
新旧政策衔接采用“老人老办法、新人新办法”。
《办法》实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准（包括物业服务费、电梯费、公摊水电费和空置房物业费等收取方式和收费标准）执行。实施后，新签订物业服务合同的，按新政策执行。
相较于04年老政策，15年新政策名义上对业主有利，但实际执行却被 钻了空子。
开发商和物业企业为规避价格管制，多约定选择超四级服务，导致政府指导价无法规制。但实际履行质价不符，广大业主是怨声载道。
2019年 《重庆市物业管理条例》 修订，第47条规定前期物业服务费实行政府指导价，修订后的条例 自2020年5月1日起施行。 （最新版为2021年版，条款未变）
前期物业服务费实行政府指导价。发展改革部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
前期物业服务费实行政府指导价。发展改革部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
由于15年政策执行中的问题，这次索性直接将政府指导价的实行范围扩大到了全部前期物业服务，不再有其它限制。运行效果如何，有待实践检验。
整体来说，相较于国家层面，重庆立场更为复杂，充满了博弈的味道。
总结一下：
1.自2005年2月28日至2015年新政策实行前，住宅类前期物业服务收费实行市场调节价。但是物业服务企业有资质等级要求，实际上价格仍受政府管制。而且，空置房屋可享受半价优惠。
2.自2015年新政策实行后至2020年4月30日期间的住宅类前期物业服务，只有开发商和物业企业主动选择才能实行政府指导价，其他一律实行市场调节价 。而且，不再有空置房半价政策。
注意2015年新政策是分区域分段实施的。
3.在2020年5月1日后签订的前期物业服务合同，一律实行政府指导价。按现行政府指导价收费标准， 住宅类前期物业服务费最高不得超过2.185元/平方米·月！
下问题：1.超标准收费违法，违的是什么法？有啥违法后果？业主如何救济维权？
2.前期物业服务合同约定费用超标，有效无效？不招标、不备案是否影响合同效力？
3.业主能否主张按政府指导价交费，或是主张物业公司退还超标准部分？司法裁判要不要遵循行政规范？
4.服务差收费高，物业服务质价严重不符，业主因此拒交物业费，为何多败诉收场？
相信这个一定是有办法解决的
来源：秀山重庆市发改委官网、五号附件
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