近日，中指研究院3月中旬房地产百强研究最新成果发布，华润有巢凭借其在住房租赁市场的强劲表现，在融资创新、品牌建设、业务拓展等方面表现优异，获评委“住房租赁运营优秀企业”。
图：企业荣誉
2022年12月9日，随着华润有巢REIT（基金代码：508077）成功上市，华润有巢正在战略转型为“国内领先的公寓资管商”。
首支市场化保租房REITs，带动行业加速“跑起来”
2022年12月9日，保障性租赁住房REITs迎来新成员——华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润有巢REIT”）正式上市，华润集团董事长王祥明、华润置地董事会主席李欣共同敲响华润有巢REIT上市金锣，业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT正式上市。
作为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，华润有巢REIT的出现进一步丰富了REITs市场的“保租房板块”。
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项目配售前募集规模突破1200亿，网下投资者认购倍数为213倍，刷新已发行公募REITs网下询价倍数，上市首日涨幅16.84%，充分体现了市场对华润置地的信任和对保租房REITs资产品类的认可。
这背后是国内不断加大支持力度的租赁发展政策环境。
在政策端，2021年来，以推动保租房建设为契机，我国住房租赁市场发展不断提速。中央和地方政府围绕保租房为核心，在在财税和融资等重点领域配套出台了多项政策。
“二十大”进一步提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善“购+租”、“市场+保障”的住房体系。房屋租赁行业面临着巨大的政策机遇，叠加我国城镇化进程加速和流动人口规模的不断扩大，未来我国各大城市的租房需求巨大。在需求释放，以及供应优化的多重作用下，中国长租公寓市场正快速成长。2023年政府工作报告指出，保障基本民生和发展社会事业，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
资料来源：中指研究院综合整理
近年来随着国家及各地出台多项政策支持保障性租赁住房的发展，作为国家住房保障体系发展的重要一环，保租房的发展引人瞩目。2022年，中国证监会与国家发展改革委员会联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，支持条件成熟的地区推处保障性租赁住房REITs项目，作为第四单上市保障性租赁住房REITs项目，共同为行业带来了良好的示范作用。2023年2月，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，拟出台“金融17条”，加大住房租赁市场支持力度。在未来一段时期内，包含保障性租赁住房在内的租赁住宅市场依然是各地稳增长、保民生的重要抓手。
在政策和资本市场的共同影响下，以高效资产管理作为基础、稳定现金收益作为支撑的保租房，必将实现资产的保值增值。“房住不炒”的良性房地产行业发展，保障民生发展的保租房项目也将迎来更加广阔的发展空间。
截至2023年4月，上交所共有18只公募REITs上市，市值突破700亿元，回收资金带动投资超过3200亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。不同于其他保障房REITs，华润有巢REIT具有两方面的独特优势：一是标的项目为专项租赁用地（R4）项目上新建的保障性租赁住房项目；二是华润置地是首个发行保租赁REITs（508077.SH）的上市房企。
据了解，华润有巢REIT的底层资产由有巢开发经营的两处保障性租赁住房项目构成——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，分别是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。其中，泗泾项目为上海市首例上市供应的计提土地入市试点新建租赁住房（R4）项目，东经项目为上海首批入市供应的R4租赁用地项目。
作为国内首单R4租赁用地建设的保障性租赁住房REIT，两项目充分发挥了市场机制的作用，并且依托其具有行业领先优势的市场化运营能力，在租赁住房行业发展之路上跑出发展的“加速度”。
公寓资管商实力渐显，率先实现保租房“投、融、建、管、退”
据了解，华润有巢REIT的上市，是华润置地全面践行华润集团“1246”国有资本投资公司建设模式，着力打造行业领先的城市投资开发运营商的重要举措；也是华润置地积极加强金融创新，全力抓好资产经营，持续深化产融结合的标志性的创新成果。
率先实现保租房“投、融、建、管、退”闭环发展的商业模式，对于更好发挥资本市场功能，推动保障性租赁住房规模化、专业化发展具有重要示范效应。
图：保障性租赁住房“融投管退”及“公募REITs”发展模式
资料来源：中指研究院综合整理
华润有巢通过与地方政府、城建平台进行战略合作，参与保障性租赁住房建设、运营与服务，加速住房租赁品牌输出。并加强与银行、投资机构展开战略合作，搭建住房租赁合作平台，以私募股权投资基金为载体，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式，构建以盘活存量资产带动增量投资的良性循环，在扩大规模的同时品牌服务力、差异性、全链条能力所形成的品牌价值将成为企业新的增长点。
华润有巢REITs的上市，在一定程度上打通了“市场化保障性租赁住房”这一细分领域“投融管退再投资”的良性循环。保障性租赁住房公募REITs让市场充分认识到了金融工具赋能住房租赁行业实现商业模式闭环的可行性，以公募REITs为代表的金融工具成为推力，由多样化的市场主体所主导，这两者驱动了住房租赁中国模式的供给品质化。
华润有巢通过拆分基础设施REITs上市，其一拓展了集团业务的融资方式降低了对传统债务融资的依赖，盘活基础设施资产，在保障可持续商业运营的同时降低投资恢复期较长的不利影响。其二，分拆上市为集团及其基础设施提供独立的集资平台，积极探索融资平台多元化，为探索新融资及集资渠道并发展相应业务提供了宝贵经验。其三，华润有巢积极把握国家政策发展趋势，抓住了保障性租赁住房的重大历史机遇期，成为首家涉水公募REITs市场的品牌房企，对其品牌价值、战略发展具有较强的积极辐射作用。同时也为市场提供了可参考的运营模式，如将市场中部分“保交楼”房源可试点转为保租房REITs产品。
事实上，2022年在各地的保交楼过程中，一些地方政府开始收储房企出险的资产和项目，进而转变为保租房项目。目前，保交楼资金、以及融资渠道比较狭窄，急需新的金融产品。因此，REITs产品介入，对推进保交楼融资，降低专项工作对地方政府资金重度依赖等都有积极意义。
战略笃定，持续深耕租赁住房，经营质量行业领先
为深入贯彻“房住不炒”精神，有效落实中央“租购并举”决策部署，2018年，华润置地创立长租公寓品牌“有巢”，高质量推进租赁住房建设和运营。截至目前，有巢住房租赁已进入15座城市，在营门店33家、储备项目23个，开业房间数约2.5万间，管理房源5.6万间。
其中，有巢全国多个优质项目获政府评定为保障性租赁住房项目：天津之眼店获评天津市首个“保租房”项目，上海泗泾店、上海东部经开区店分别获评为上海松江“001号”、“002号”保租房项目，以及北京总部基地店、北京润棠·瀛海店等多个项目也获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。截至2023年3月末，有巢已有1.3万间房源纳入保障性租赁住房。优秀的资产储备和稳定的资产增速使得华润有巢规模稳居央企首位，品牌价值行业领先。
依托华润集团多元化业务资源和业务能力，有巢将华润置地在高品质住宅开放领域积累的丰富经验引入长租公寓建设及运营过程中，建立了较强的全国性资源获取能力、具有行业领先优势的经营水平及盈利能力，这些能力系数决定了有巢有充分的内生条件，建构资管能力闭环。
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历年百强研究：
2023中国房地产百强企业研究报告
2022中国房地产百强企业研究报告
2021中国 房 地产百强企业研究报告
2020中国 房 地产百强企业研究报告
2019中国 房 地产百强企业研究报告
2018中国 房 地产百强企业研究报告
政策解读：
北京楼市政策即将放松？“一区一策”在路上
税务总局释放积极信号，税收形势六个向好，住房消费回暖！
住建部最新表态，对房地产企稳回升充满信心！
2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求
中国房地产政策跟踪报告（2023年3月）
企业研究：
2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜
2023年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
房地产市场：
2023年一季度中国房地产市场总结与趋势展望
2023年一季度全国新开盘总结报告
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年3月）
2023年3月十大城市二手房房价地图
物业研究：
中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望
2022年中国物业服务价格指数研究报告
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
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