西红门华润橡树湾:华润再夺大兴销量一哥?(实景看房)_华润_橡树_这是

大家好,我是一休,北京地产行业的一名深耕者,擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料,坚持原创输出,只想说点实话。

本文首发于【一休侃房】公众号。

5秒快速了解:

四环外、西红门板块、京开高速旁、19号线规划、学校利好、纯商品房、精装交付、新风系统、两居普宅

西红门华润橡树湾的深度分析,我写过测评文章:

华润橡树湾,北京四环新盘,有普宅?

图上的这个建筑是西红门镇政府,与橡树湾直线距离500米左右。一般认为镇政府旁肯定是区域内最成熟的地段,但对于西红门来说,似乎并非如此。

准确来讲,西红门橡树湾是位于西红门东,也就是京开高速的东侧。以高速为界,东西两侧现状差异较大,两者的具体比较可以参考一休之前写过的两篇文章,我放在文末。

展开全文

既然聊到橡树湾,那就不得不提首开龙湖熙悦宸著,就是上图的建筑。

这是2020年的限竞房产品,同期的还有新城西红印,同样是限价6.44万,现在都快交房了。一休再次见证了一个区域的发展,尤其是小区从地基到收房,颇有感触。(想聊两年前的事情也可以私信找我)

实在没有拍摄角度,大家对付看,忽略这些个电线杆子。

前排的老房子是福星花园,后面那个高一点的新房,据说是ZJW家属楼,小区叫熙和苑。讲真,位置比2020年那俩盘都要好很多,不靠高速,采光又好,而且交房品质也好不少,但咱老百姓就别想了。

一句话:品质这东西,不是开发商能不能,就看想不想。

历史回顾到此为止,咱好好看盘吧。

橡树湾的售楼处最后安排在了西红门东侧鸿坤大满贯的底商,这里城市界面良好,距离实际地块和地铁也不远,选址不错。更重要的是,给了那批限竞房没上车的人一个机会,甚至一个错觉。

有粉丝问我:一休哥,这不就是之前熙悦宸著那售楼处吗?

位置几乎一样,但还真不是。熙悦宸著售楼处就在旁边,一墙之隔,早就卖完了,现在听说是作为房山项目的展厅。

其实京开高速西侧鸿坤这一片建筑也就十年光景,当初也是荒地一片。后来有了商场、公园、球场,城市界面很不错。

西红门东完全可以重走这条老路,而且这次是先规划后发展,利好层面也不一样。

有粉丝问:为啥鸿坤这么牛,自己一个人就能造城?

其实那时候西红门还没这么值钱,现在的地比原来可贵多了,而且如今是公开拍地。咱满打满算,您要说五环内,现在哪个开发商能独自开发这么一大片建筑?不会有了,土地成本就已经让这件事变成不可能。

这是华润的品牌展示墙,央企巨头。

估计销售人员给你拿水的时候也会强调,您手中的怡宝也是华润旗下。有的还会提起雪花啤酒,总之衣食住行,方方面面,全拿捏。

开发商团队除了华润以外,还有中铁,也是央企(注意,中铁和中铁建是两回事,搞不懂的、想了解中国中铁底细的粉丝私聊,不展开了)

华润是世界500强,其旗下的华润置地也足够世界500强的规模,曾经独立参评也进入过榜单,这次听说是放弃了,不知为何。

售楼处确实很大,两层楼,很气派。不同于以往,橡树湾的沙盘、会客区、主要样板间都放在了二楼。

橡树湾是华润这几年主打的产品线,尤其在北京市场颇具知名度。咱们先暂且不论交付口碑,毕竟大部分都还没交房呢,从销售速度来说,橡树湾还真都算不错。

我曾说,对于中海,今年是要规模的一年,对于华润也同样如此。所以,就产品而言,未免有些“标准化”的意味,就比如北清橡树湾售楼处的风格、展示路线、营销点和西红门橡树湾大差不差。其实,中海也有这个问题,今年太多拾光系和藏锋系的产品。(想念融创,壹号院系产品还真是最谨慎扩张的产品线)

橡树湾系特别喜欢用红砖,有一种美东波士顿学院风的感觉。竟然有昌平紫金书院项目的软文说这是模仿紫金书院,一休真心很震惊,这种水平就别写东西了。

一个不以品质著称的超级小开发商的平庸产品,难道还会被争相模仿?这可能是我听过对华润最大的侮辱了。

但讲真,学院风与红砖其实不是橡树湾特有的,万科的翡翠系产品采用过这种设计风格。

这是107㎡三居交付样板间,所见即所得。

户型分析可以去看我的测评文章。

华润橡树湾,北京四环新盘,有普宅?

交付标准,切记拍照。或者收藏本篇文章,便于后期收房时核对。

南向客厅和卧室都送了飘窗,但是得房率确实还是比御璟星城低一点。

无主灯设计,用了大面积灯带。

客卫,朝北的,通风不错。洗手台外置,很实用。

U型厨房,预留的冰箱位置不算小,燃气热水器,现在基本都这样。如果买中间户,要注意开窗面积。

北向卧室,面积还可以。

南向次卧门和电视背景墙融为一体,隐藏式设计,背景墙用料比北清橡树湾好。

入户玄关柜很大,收纳空间不错。

南向次卧。

南向主卧。

主卧套房的卫生间,没什么特别。

128㎡四居展示样板间。

这是橡树湾最大的户型,适合想要改善的客群。

南北通透,三面宽朝南。

餐厅和餐边柜。

西餐岛台,这玩意其实对于大部分家庭没多大必要。

北向是卫生间、厨房,还有一个北向卧室和小家政间。

窗户可以实现内开内倒功能,对装修需要开窗放甲醛的朋友比较实用。这样就可以开着窗,又不用担心下雨,尤其对那些原本不住附近的朋友很友好。

主卧套房,明卫,而且是转角飘窗,房间会开阔不少。

这间也是次卧,但是并不是朝北,华润做成了朝西或者朝东,这样房间保温会更好,还能实现整个户型的270°采光通风。

这间是朝北的次卧,展示样板间把这两个屋子做到了一起,拆掉了轻体墙。如果您家里人口不多,可以考虑保留整个设计,很有特点。

这是刚刚128㎡四居的素颜版,也就是交付样板间,实际交房就这样。

插座预留了不少。卧室用地板,其余都是地砖。

这是样板间朝东的和朝北的两间卧室,中间的隔墙可以拆掉,再去掉一个门,就能达到刚刚的效果。

厨房和卫生间。

没了那些软装点缀,这个颜色搭配也还是挺耐看的。

要说这地铁19号线南延这事,可真是波折,目前官方披露是选址在项目东南方向,叫西红门东站。

除了地铁以外,附近最大利好必然是学校配套。北京四中+皇城根小学,两位重量级选手加持,想都不用想,肯定是区里也想好好卖地,毕竟周边还有地皮没卖呢,给大家一些福利,吸引开发商也吸引购房者,每个区都这样,就看力度和速度。

图中最北侧黄色部分,也就是B组团,都已经没地了,熙悦宸著、熙红印、御璟星城、家属楼,这四个盘就已经安排完了。

接下来西红门东侧的地皮主要都是1号地,也就是橡树湾周边。这一小板块内已经设计完善,基本生活需求肯定有所保障,家门口上学也是必须的,这都是统一规划的好处。

不利因素告知。

东地块库存较少,西地块相对还可选,但西地块有人才公寓。

小区体量较大,房源多,户型种类也多,还有东西向楼栋,均价会低一些。

橡树湾这两块地很有意思,同是一个项目但却不挨着,中间隔了一块地,不知道为什么要这么操作,很奇怪。

但中间的这块6013地块也已经土拍完毕,中铁华润再次出手,还带上了兴创,三家联合开发。现在放出的口风是100㎡-150㎡的户型,还不确定,但确定的是操盘手一定是华润。

物业并不是华润的,而是中铁的,这是很多潜在购房者的顾虑点。

之所以用的是中铁,其实主要是因为中铁的物业市场占有率还需要提高,这样才好分拆上市,中铁出资也是为了这事,所以华润肯定也要给面子。

大户型有新风系统。

西红门怎么选?和御璟星城呢?

橡树湾还有啥优缺点?中铁兴创逸境、大兴星光城咋样?

推荐阅读:

华润橡树湾,北京四环新盘,有普宅?

「超深度」御璟星城:中建三局口碑咋样?西红门是下一个望京?

「一休大实话」中海兴叁號院:四环外的明星顶豪产品,缺点也不少

「龙樾天元」实景看房:被左右夹击的西四环改善项目

关注【一休侃房】,想看哪个楼盘的测评和对比,评论区写出来!保证篇篇干货,走心点评!

特别声明

本文仅代表作者观点,不代表本站立场,本站仅提供信息存储服务。

分享:

扫一扫在手机阅读、分享本文