大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本文首发于【一休侃房】公众号。
5秒快速了解：
四环外、西红门板块、京开高速旁、19号线规划、学校利好、纯商品房、精装交付、新风系统、两居普宅
西红门华润橡树湾的深度分析，我写过测评文章：
华润橡树湾，北京四环新盘，有普宅？
图上的这个建筑是西红门镇政府，与橡树湾直线距离500米左右。一般认为镇政府旁肯定是区域内最成熟的地段，但对于西红门来说，似乎并非如此。
准确来讲，西红门橡树湾是位于西红门东，也就是京开高速的东侧。以高速为界，东西两侧现状差异较大，两者的具体比较可以参考一休之前写过的两篇文章，我放在文末。
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既然聊到橡树湾，那就不得不提首开龙湖熙悦宸著，就是上图的建筑。
这是2020年的限竞房产品，同期的还有新城西红印，同样是限价6.44万，现在都快交房了。一休再次见证了一个区域的发展，尤其是小区从地基到收房，颇有感触。（想聊两年前的事情也可以私信找我）
实在没有拍摄角度，大家对付看，忽略这些个电线杆子。
前排的老房子是福星花园，后面那个高一点的新房，据说是ZJW家属楼，小区叫熙和苑。讲真，位置比2020年那俩盘都要好很多，不靠高速，采光又好，而且交房品质也好不少，但咱老百姓就别想了。
一句话：品质这东西，不是开发商能不能，就看想不想。
历史回顾到此为止，咱好好看盘吧。
橡树湾的售楼处最后安排在了西红门东侧鸿坤大满贯的底商，这里城市界面良好，距离实际地块和地铁也不远，选址不错。更重要的是，给了那批限竞房没上车的人一个机会，甚至一个错觉。
有粉丝问我：一休哥，这不就是之前熙悦宸著那售楼处吗？
位置几乎一样，但还真不是。熙悦宸著售楼处就在旁边，一墙之隔，早就卖完了，现在听说是作为房山项目的展厅。
其实京开高速西侧鸿坤这一片建筑也就十年光景，当初也是荒地一片。后来有了商场、公园、球场，城市界面很不错。
西红门东完全可以重走这条老路，而且这次是先规划后发展，利好层面也不一样。
有粉丝问：为啥鸿坤这么牛，自己一个人就能造城？
其实那时候西红门还没这么值钱，现在的地比原来可贵多了，而且如今是公开拍地。咱满打满算，您要说五环内，现在哪个开发商能独自开发这么一大片建筑？不会有了，土地成本就已经让这件事变成不可能。
这是华润的品牌展示墙，央企巨头。
估计销售人员给你拿水的时候也会强调，您手中的怡宝也是华润旗下。有的还会提起雪花啤酒，总之衣食住行，方方面面，全拿捏。
开发商团队除了华润以外，还有中铁，也是央企（注意，中铁和中铁建是两回事，搞不懂的、想了解中国中铁底细的粉丝私聊，不展开了）
华润是世界500强，其旗下的华润置地也足够世界500强的规模，曾经独立参评也进入过榜单，这次听说是放弃了，不知为何。
售楼处确实很大，两层楼，很气派。不同于以往，橡树湾的沙盘、会客区、主要样板间都放在了二楼。
橡树湾是华润这几年主打的产品线，尤其在北京市场颇具知名度。咱们先暂且不论交付口碑，毕竟大部分都还没交房呢，从销售速度来说，橡树湾还真都算不错。
我曾说，对于中海，今年是要规模的一年，对于华润也同样如此。所以，就产品而言，未免有些“标准化”的意味，就比如北清橡树湾售楼处的风格、展示路线、营销点和西红门橡树湾大差不差。其实，中海也有这个问题，今年太多拾光系和藏锋系的产品。（想念融创，壹号院系产品还真是最谨慎扩张的产品线）
橡树湾系特别喜欢用红砖，有一种美东波士顿学院风的感觉。竟然有昌平紫金书院项目的软文说这是模仿紫金书院，一休真心很震惊，这种水平就别写东西了。
一个不以品质著称的超级小开发商的平庸产品，难道还会被争相模仿？这可能是我听过对华润最大的侮辱了。
但讲真，学院风与红砖其实不是橡树湾特有的，万科的翡翠系产品采用过这种设计风格。
这是107㎡三居交付样板间，所见即所得。
户型分析可以去看我的测评文章。
华润橡树湾，北京四环新盘，有普宅？
交付标准，切记拍照。或者收藏本篇文章，便于后期收房时核对。
南向客厅和卧室都送了飘窗，但是得房率确实还是比御璟星城低一点。
无主灯设计，用了大面积灯带。
客卫，朝北的，通风不错。洗手台外置，很实用。
U型厨房，预留的冰箱位置不算小，燃气热水器，现在基本都这样。如果买中间户，要注意开窗面积。
北向卧室，面积还可以。
南向次卧门和电视背景墙融为一体，隐藏式设计，背景墙用料比北清橡树湾好。
入户玄关柜很大，收纳空间不错。
南向次卧。
南向主卧。
主卧套房的卫生间，没什么特别。
128㎡四居展示样板间。
这是橡树湾最大的户型，适合想要改善的客群。
南北通透，三面宽朝南。
餐厅和餐边柜。
西餐岛台，这玩意其实对于大部分家庭没多大必要。
北向是卫生间、厨房，还有一个北向卧室和小家政间。
窗户可以实现内开内倒功能，对装修需要开窗放甲醛的朋友比较实用。这样就可以开着窗，又不用担心下雨，尤其对那些原本不住附近的朋友很友好。
主卧套房，明卫，而且是转角飘窗，房间会开阔不少。
这间也是次卧，但是并不是朝北，华润做成了朝西或者朝东，这样房间保温会更好，还能实现整个户型的270°采光通风。
这间是朝北的次卧，展示样板间把这两个屋子做到了一起，拆掉了轻体墙。如果您家里人口不多，可以考虑保留整个设计，很有特点。
这是刚刚128㎡四居的素颜版，也就是交付样板间，实际交房就这样。
插座预留了不少。卧室用地板，其余都是地砖。
这是样板间朝东的和朝北的两间卧室，中间的隔墙可以拆掉，再去掉一个门，就能达到刚刚的效果。
厨房和卫生间。
没了那些软装点缀，这个颜色搭配也还是挺耐看的。
要说这地铁19号线南延这事，可真是波折，目前官方披露是选址在项目东南方向，叫西红门东站。
除了地铁以外，附近最大利好必然是学校配套。北京四中＋皇城根小学，两位重量级选手加持，想都不用想，肯定是区里也想好好卖地，毕竟周边还有地皮没卖呢，给大家一些福利，吸引开发商也吸引购房者，每个区都这样，就看力度和速度。
图中最北侧黄色部分，也就是B组团，都已经没地了，熙悦宸著、熙红印、御璟星城、家属楼，这四个盘就已经安排完了。
接下来西红门东侧的地皮主要都是1号地，也就是橡树湾周边。这一小板块内已经设计完善，基本生活需求肯定有所保障，家门口上学也是必须的，这都是统一规划的好处。
不利因素告知。
东地块库存较少，西地块相对还可选，但西地块有人才公寓。
小区体量较大，房源多，户型种类也多，还有东西向楼栋，均价会低一些。
橡树湾这两块地很有意思，同是一个项目但却不挨着，中间隔了一块地，不知道为什么要这么操作，很奇怪。
但中间的这块6013地块也已经土拍完毕，中铁华润再次出手，还带上了兴创，三家联合开发。现在放出的口风是100㎡-150㎡的户型，还不确定，但确定的是操盘手一定是华润。
物业并不是华润的，而是中铁的，这是很多潜在购房者的顾虑点。
之所以用的是中铁，其实主要是因为中铁的物业市场占有率还需要提高，这样才好分拆上市，中铁出资也是为了这事，所以华润肯定也要给面子。
大户型有新风系统。
西红门怎么选？和御璟星城呢？
橡树湾还有啥优缺点?中铁兴创逸境、大兴星光城咋样？
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