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2017年，一个闷热的7月的某天，我正在武汉调研。
正好赶上武汉公布了长江新城最终的选址和规划。
对于这段稍显久远的历史，作为当时的亲历者，我先给大家普及一下当时的历史背景！这个很重要。
首先，为什么要规划长江新城呢？官网上是这么说的——
中央要求——
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但是，被中央给予长江经济带脊梁的武汉认为——
于是，武汉提出——
于是，建设长江新城的大规划重磅推出。
为了背负起中央的期待，聚集国家战略、传承长江文明、承载武汉使命，所以武汉长江新城是一个跨越未来30-50年大规划。
就问你，读到上面的文字，激动不激动？
于是，当时正在武汉的我们，第二天就跑到长江新城的起步区一探究竟。
也是赶巧，正好碰上在售的两个项目之一，凯旋城组织看房团，我们也趁机混在看房团里。
当时销售中心大门外，停满从四面八方赶来的车辆，距离项目还有100米的地方就已经彩旗飘飘，花篮簇簇，100多米的红毯上洒满了礼花的碎屑，一阵风吹过，哪可真是乱花渐欲迷人眼啊。
我到今天都依然记得那个场景，到处都人满为患，像要办喜事，每个人脸上都是洋溢着笑容。
销售员介绍了什么，一句也听不清，只听了个价格，预计9月推出新楼栋，释放价格13000+。
说实话，当时听到这个价格，我像个大傻子一样，瞪大了双眼，脱口而出：“13000+，大傻子吧？谁买？”
于是，置业小姐姐也一脸不可思议盯着我说：
“我们这里现在是长江新城，武汉刚出的规划，将来是武汉的第四镇，是和光谷分庭抗礼的，光谷向东，长江新城重振武汉主轴。所以现在这边买房是要抢的。我们是毛坯备案均价为8000元/平+2000元/平精装+3000元/智能家居。但，除了8000毛坯价是可以正常贷款的之外，2000精装和3000的智能家居是需要全款的，能接受的才能买，接受不了的，趁早也别浪费时间。”
我。。。。。。
此后，很多年我脑海里都记得这个画面。
一夜之间，原本的荒郊远镇就变成了众人疯抢的香饽饽。
它究竟变了什么？不过是变了个名字而已，以及这个名字背后的大饼吗？
更不可以思议的是，9月开盘，它确实开盘即卖光，确实是几百人抢房，确实是全款装修。
要知道就在6月29日，就在这里，某项目开盘的价格还是毛坯6000。而同样是凯旋城，当年2月首开价格不过才5900元/平，毛坯。
此后的很多年，我都会感叹，规划弄人啊。
3个月的时间，均价涨了5700元/平，房价几乎翻番。牛掰！
你想不想知道这么牛掰的地方，现在房价是多少呢？
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这之后很多次我去武汉调研，再也没去过长江新城，没别的原因。
去一趟太远。路要通不通，满街大车，尘土飞扬。
我打心眼里觉得它没价值。不值得关注。
你稍微理性的思考一下，汉口本身就已经衰落，被武昌赶超，汉口北向外溢到后湖就已是乏力，再往北外溢肯定没劲了。
即使有所谓的“第四镇”啊，重新振兴武汉的历史使命，但产业、人口、经济都需要从零开始。
且不说十年后长江新城能不能成？
仅从房地产的角度看，改个名字就叫到13000+，这房子就不能买。
也是凑巧，一晃6年过去，2023年的3月，还是我们在武汉调研。
又碰巧赶上有外地看房团来团购。
于是，好奇心驱使下，故地重游。
在售项目换了一茬。除了多交付了几个小区，一片萧瑟。
满大街空租的商铺以及关门落锁的销售中心。
记忆里的百米红毯，喜气洋洋的人群不见了，取而代之的飞过头顶的一群乌雀呱呱的叫个不停。
而在这萧瑟背后是，在过去6年，长江新城的历史使命再次被拔高，从长江新城改名长江新区，从武汉市规划变成湖北省级长江新区。
不仅如此，长江新区还要申请国家级新区。
如果申请成功，它将成为武汉第一个国家级新区，全国第20个国家级新区。
面对如此重大的身份变化，我们却在销售中心找不到任何关于新区规划、新区进度等信息，就连销售员都避而不谈。
6年前，销售员激情澎湃讲长江新区的光辉和远大前程，讲当下的风口和机会，讲这个地方将要诞生怎样的奇迹。
如今呢？
当然，我并不是否定长江新区，毕竟这是一个要贯穿30-50年的顶层规划，它将来的政治地位不是我们升斗小民可以揣测的。
可仅看起步6年的话，目前的情况是一地鸡毛。
除了早期启动区的住宅项目陆续交付，前期规划的名校、商业、酒店、写字楼、产业集群、中央商务区等等，什么都没有。
地铁还是那条地铁，站点还是之前的站点。一晃6年，好像什么都没有改变。
哦！不，房价变了！
目前长江新城在售项目主要是4个——
汉口御江澜庭，现房尾盘在售，带装修11000。
长江凯旋城，尾盘大户型，121_138平，尾盘10700+，销售中心已经关闭了。
天纵时代城，6号线高车站地铁口，带装修11000。
联投汉口郡，临湖，带装修，105_130，均价8800。
其它项目要么已经交付，要么烂尾，要么项目抵押，无法销售等等。
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其实，一个新区搞几年，搞成一地鸡毛，这种事，放眼全国，很常见。
但对于长江新区，有两点表现的非常极致的：
1、依然有人前赴后继的参与长江新区某些项目的团购。
和6年前，本地人疯狂全款抢购不同，当下是从全国各地赶来的外地人。
和6年前一样，我很不理解。
因为但凡只要你到现场看看，就该知道这种地方不值得买房。
可为什么还有那么多人踊跃参与？
价格低吗？
对外地人来说，武汉啊，强二线啊，“国家级”新区，买个带装修的、临地铁的一万出点头，还不限购，首付20%，只需要三四十万就好了。
应该是不错的选择。
但，其实在武汉，除了四环内，到处都是八九千的房子，哪怕是在三环内，也有大把一万出点头的房子卖不出去。
所以一万多的价格在武汉，根本谈不上什么价格低。
“国家级”新区吗？
如果你了解了它从2017年长江新城开始，已经发展了6年了，依然是你眼前的样子，要什么没什么。你还会买吗？
至于那些直接网上下单的。我更不理解。
买房牵扯贷款，买了不该买的房子，毁了的贷款资格，为将来买房埋下祸根。
所以究竟是什么人，心大成这样，不来现场，网上下单的？
2、房子完全没有流动性。
有一个朋友2017年在长江新区抢房。
当时我阻止过她。她不听啊。
后来她说，2017年7、8月的武汉，一二手房倒挂，茶水费的猖獗。几乎都没有在售房源，举着全款都买不到房。
全年开盘400多次，其中300多次日光。
在这样的背景下，武汉发布长江新城这块大饼，一夜之间这里成为狂热的宣泄口，哪怕这里的新盘连夜涨价，也挡不住当时人心的激奋和惶恐。
如今，6年过去了，房子早已交付了。散去狂热之后再来看这个宏大的新区，她后悔了。想卖房了，却很难。
且不说新房卖得比自己的便宜。就是同一个小区，还有大量当初和自己一起抢房的邻居们，现在都在低价倾销想要赶快逃离这个地方。
所以当她听说有外地炒房团来这里抄底买房，她说，都是大傻子吗？
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而就在我们感叹长江新城的买房人是规划和调控牺牲品时，武汉的另一个大规划已经出炉——武汉新城。
2022年2月7日，《武汉新城规划》全文发布。
官方说法是，当武汉经济体量逼近1.9万亿元时，武汉都市圈内其余8城还未有一城能踏过3千亿元的门槛。区域发展极度不平衡。为打破此僵局，武汉都市圈需要一片同城化发展先行区。
于是就有了，武汉新城。
武汉新城在哪里呢？
位于武汉、鄂州两地交界处，内含八大片区（中心片区、光谷片区、葛华片区、花山片区、龙泉山片区、红莲湖片区、梧桐湖片区、滨湖半岛片区），规划面积约719平方公里
很荣幸，我将再次见证它。也来了个6年之约吧。
让我们期待，它将如何跨武汉、鄂州两市的行政壁垒？
将如何在基础设施连贯性不足的背景下，实现一体化？靠花湖机场和高铁站吗？
如何落地产业？靠光谷吗？
6年后再见吧。
还是那句话，我等升斗小民确实不能预判武汉新城将来会怎样？
但武汉是不缺新城的。放眼全国也完全不缺新城，更不缺国家级新区。
合肥的运河新城，长沙梅溪湖2期、东莞滨海新区、郑州航空港区等等，每一个新城都是一个瓮，一批又一批购房者将成为其中的鳖，跑不掉的。
可你格局大一点，新区建设需要人。没人买房，新区怎么建设。这些买房人做了贡献了。光荣！
这仅仅是我们此次武汉调研的第一篇。
先以长江新区开个头，接下来我们将从市场角度看，武汉这座城市是如何让90%的开发商都卖成现房的？武汉购房者如何在无边的供应中求生的？
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