项目前期策划（房地产项目前期策划有什么作用）_项目_策划_方法

本文目录

• 房地产项目前期策划有什么作用
• 如何做好建筑工程前期商务策划
• 如何打造有灵魂的项目策划

房地产项目前期策划有什么作用

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前策就营销而言顾名思义就是前置策划，这个阶段一切都不明确，只有政府给出的一些数据指标（限高，容积率，绿化率，建筑密度，配套要求等）。

前策内容不是孤立的，而是涉及投拓，设计，成本，财务，营销等单位，需要横向沟通，就营销而言意义在站在市场的角度来建议什么产品才更能贴合市场需求，既以需定销，具体以下几个方面工作:

1.初步市场研判 区域市场及项目周边竞品项目情况分析，这是市场定位的基础，也是产品定位的依据，成果输出《市场定位报告》

2.初步产品定位 以市场定位为基础，初步给出符合市场定位的客户，功能，产品组合建议，成果输出《产品定位》含产品建议书

3 通过闭门会议，联合相关单位及部门进行交底，进行强排，至少3套方案，然后进行经济测算，选出最优化方案，出概念规划设计任务书（经济指标有了）

4 初步价格定位 以区间价格及各产品均价进行静态财务测算，是否具备可行性，出具体产品方案，反之则修改

5 深化定位 此阶段为详细性方案，出整体营销推广方案

总之一个项目有3-4次定位及修正机会，前置工作越科学细致，后期代价就越小，项目相对顺利。开始销售后定位的修正主要集中在推广策略上，产品如果出现市场脱节，基本推到重来，时间和成本的影响不可估量，所以前期定位一定要贴合市场需求及未来趋势，营销与设计一定要充分交底。

如何做好建筑工程前期商务策划

工程项目前期策划流程

1.适用范围

适用于公司所有新开工程项目前期策划工作。

2.编制目的

将前期策划作为施工准备的重点环节，保证策划的系统性、可行性及时效性。策划文件中要对项目施工技术、资源、经营、安全、质量等管理工作做出预见性安排，切实加快项目前期反应速度，降低工程成本，规避重大风险，实现项目管理目标。

3.前期策划流程图

4.职能部门相关职责

工程项目前期策划工作系统性、前瞻性较强，各职能部门必须履行部门职责，注重时效，密切协作。

4.1经营部

4.1.1负责招投标文件、投标过程、投标报价、及后续市场分析，此项工作应在中标后七个工作日内完成。

4.1.2 合同交底在合同签订后七个工作日内完成。

4.2工程项目管理部

4.2.1负责组织项目前期策划，督促项目确定文明工地目标。

4.2.2负责中标项目管理目标的确定、现场管理规范、办公生活设施整洁及营造良好文明氛围、大型机械平面布置四部分的具体策划。此项工作在进场后十个工作个工作日内完成。

4.3安全技术部

4.3.1明确安全达标目标，确定项目安全施工管理重点、难点，确定安全专项方案名录，此项工作在进场后十个工作日内完成。安全专项施工方案的指导编制、审核在该分项工程施工十个工作日前完成。

4.3.2负责指导现场安全管理、防护设施、脚手架与平台、施工用电、三宝四口、基坑支护、模板工程、塔吊提升设备、施工机具保健急救及防火等方面的亮点策划。此项工作在进场后十个工作日内完成。

4.4总工办公室

4.4.1指导项目按《施工现场形象执行手册》实施现场形象策划。此项工作在进场后三十个工作日内完成。

4.4.2明确工程质量目标和创优夺杯计划，对关键过程、特殊过程进行督导。

4.4.3围绕质量目标，指导完善施工组织设计及专项技术方案（见附表一），负责督导项目确定工程细部质量亮点名录。质量技术专项施工方案的指导编制、审核在该分项工程施工十个工作日前完成。

4.5工程结算管理部

4.5.1负责检查项目部二次经营策划，此项工作在合同签订后三十个工作日内完成；负责督促检查工程复量工作，在工程中标后六十日内完成。

4.6采购管理部

4.6.1负责落实项目部对专业分包编制招议标清单和月度招议标计划。此项工作在进场后十个工作日内完成。

4.6.2根据工程特点，提供能力与项目目标相匹配的劳务、材料、机械队伍，监督指导项目招议标工作。

5.实施形式

5.1以项目经理部为主体，各职能部门指导落实。

5.2项目部进场五个工作日内，由公司生产副总、总工组织相关部门在项目部召开项目前期策划会，形成《项目前期策划书》。

5.3项目部根据《项目前期策划书》内容，三十个工作日内完成现场临时设施搭建及标识标牌形象布设。

附表一：工程项目技术方案参考清单

附录二：项目前期策划主要参考编制内容

附表一：工程项目技术方案参考清单

编号方案名称编制人需完成时间施工组织设计

土方开挖施工方案

基坑支护施工方案

现场临电、临水施工方案

基础、大体积混凝土施工

根据项目情况进行编制方案

地下室防水工程施工方案模板工程、钢筋工程、混凝土工程施工方案

钢筋混凝土施工方案

外脚手架施工方案

屋面防水工程施工方案屋面工程施工方案

厨、厕间防水施工方案冬期施工方案

装饰、装修施工方案

雨期施工方案

建筑节能施工方案

测量放线施工方案

钢筋机械连接施工方案钢筋焊接连接施工方案

说明市政路桥公司、安装公司、装饰公司根据各工程情况，自行编制项目前期策划流程。

附录二：项目前期策划主要参考编制内容

1.商务

1.1投标及合同交底

（1）工程项目合同的主要有利和不利条款。

（2）公司承担该项目的有利和不利条件。

（3）资源市场的分析及配置，尤其指内部劳务市场和当地材料、设备资源状况。

（4）后续市场的分析。

1.2工程项目定位

通过对项目的各种有利、不利因素的分析，确定项目管理的总体思路，把握项目定位。定工程项目的总体要求，制定目标指标。

1.3管理策划

1.4根据公司对项目的定位，建立完善的项目组织机构，明确其管理模式。并将目标指标进行分解，项目部配置相关的管理责任人。

1.5项目部管理人员和职能部门各司其职，正确履行自己的权责，实现项目的管理目标。

2.工程项目管理

2.1进度计划

（1）进度计划应包括总进度计划和月（季）进度计划。

（2）保证进度计划的措施

A、资源配置保证措施（人、机械、材料）。

B、分包合同措施。

C、经济措施。

2.2工作部署及准备工作计划

（1）识别关键的管理过程，抓住工程的关键点，围绕关键内容展开策划。

（2）项目的组织形式：

A、机构及职责：项目部的设立与人员配置、职责划分。

B、施工段的划分和总体流水确定。

C、分承包形式分析：单、双包形式的优劣分析，并确定分承包形

式。

2.3资源需求计划，分阶段落实具体情况。

2.4现场临时设施需求计划。

2.5劳动力需求计划及落实状况（工种列表，总人数画矩阵图）。

2.6主要工程用料及施工周转材料需求计划及落实状况。

2.7主要施工机械、器具需求计划及落实状况。

2.8资金需求计划及资金运作方案。（以季度为单位编制，实施过程中

进一步细化）。

2.10文明施工

（1）项目现场管理及平面布置图

A.根据项目具体情况场进行区域划分：施工区、办公区、生活

区。各分区彼此互不干扰，为现场管理人员和作业工人提供舒适的工作

环境。

B.工地围墙、安全通道、门卫室、旗台、洗车台、休息厅、八牌

一图、宣传栏具体制作标准见陕西一建《施工现场形象执行手册》。

C.施工区钢筋、木工加工棚、材料堆放处、垃圾台、废料回收

池、消防架、临时围护栏及标识牌参见《施工现场形象执行手册》。 （2）施工现场平面应结合施工条件分不同施工阶段布置布置，并进行

动态控制。

3.安全施工

3.1安全管理计划

（1）项目安全管理及文明工地目标。

（2）项目可能产生重大风险的危险源和重大环境因素识别及目标管理

方案编制。

（3）项目安全技术措施计划：主要包括控制目标、控制程序（组织结

构、职责权限、规章制度、资源配置、安全措施、检查评价、奖惩制度等）。策划时可根据情况直接规定，若另行编制文件，则需在策划中明确编制计划、编制责任人和完成时间。

4. 质量

4.1质量管理计划

（1）工程质量目标及创优夺杯计划

（2）关键过程、特殊过程识别。

4.2建筑工程质量控制措施：（包含以下分部分项工程）

土方工程；模板工程；混凝土工程；钢结构制作；结构吊装；承重砌体砌筑；高级装修；防水工程等。

4.3、特殊过程（对形成的产品是否合格，不易或不能经济地进行验证的过程）

4.4、质量检验试验计划。

质量检验计划（公司、建设单位、监理、项目部、班组），单位、分部、分项工程明确名称，检验批写明划分原则；试验计划指项目需哪方面的试验报告。列表明确名称、取样批量、依据标准、实物量、大致报告数量。

4.5记录表格清单主要包括质量验收、监理规定、试验报告、体系运行、其他方面等表格，可直接规定或另成文。

4.6主要技术文件及管理制度、办法编制责任人及时间安排。

4.7施工准备工作组织及时间安排。

5.成本

5.1二次经营策划工作内容实施。

5.2复量工作按计划进行。

5.3变更签证计算及时，目录、台帐动态记录。

5.4结算资料送审前按规定评审。

6.采购管理

对项目招议标（人、材、机）情况进行监督、指导、服务。

如何打造有灵魂的项目策划

如何打造有灵魂的项目策划？

（下面我以工程项目策划为例，具体为你分解如何打造有灵魂的项目策划，希望对你有所启发）

一、策划的意义

项目是企业利润的主要来源和展示企业实力的窗口，同时也能直接反映企业形象，还能影响企业市场竞争力。项目企业文化建设在企业中占据着显著位置，是项目的灵魂，对于企业的发展具有举足轻重的作用。企业实行项目文化建设，能够统一项目价值取向，塑造项目团队精神，挖掘项目内在潜能，以最小的成本、最优的质量、最美的形象回报社会。

策划是为完成某一任务或为达到预期的目标，根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕活动的任务或目标这个中心，对所采取的方法、途径、程序等进行系统的、全面构思、设计、选择合理可行的行动方式，从而形成正确的决策和高效的工作。策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按待定程序运作的系统活动。策划是一种超前性的人类特有的思维过程。它是针对未来和未来发展及其发展结果所做的谋划，它能有效地指导未来工作的开展，并取得良好的成效。总之，精心的策划是实现科学决策的重要保证，也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。策划是全局性、整体性的战略决策，而计划则是具体性、可操作性的指导方案。

二、项目策划的基本原理

1、项目策划的特性

建设项目策划的特性是由其研究对象的特殊性所决定的 , 大致可归纳为以下几点 :

（1）项目策划的物质性。项目策划的实质是对项目这个实体及相关的因素进行研究与分析，因而其物质性是建设项目策划的特色。工程项目的建设需要以合理性、客观性为中心，以建设项目的时间、空间、实体的创作过程为为前提，对未来的环境与建筑建设进行构想，以各种图式、表格与文字的形式进行表现出来，这一过程是由建设目标开始的。

（2）项目策划的综合性。建设项目策划是以达成目标为核心的。与一个建设项目相关的组织或人，其立场各有不同，对这个建设项目的期待也就各异，此外，建设项目的社会环境、时代要求、物质条件及人文因素的影响都单独构成对建设项目的制约条件。建设项目策划就是要将这些制约条件集合在一起，加以综合，以求达到一个新的平衡。这里所谓的综合是要求建设项目策划人员通过建设项目策划使各相关因素在整体构成中各自占有正确的位置，也就是对于各个要素进行评价，评价的方法不同，则综合的方法也就可能不同。

2、项目策划风险评估。

在建筑工程策划工作中需要对建筑工程各个环节进行分析并进行风险评估，这样才能够最大限度的保证建筑工程的施工质量，满足人们的需求。

三、项目策划的方法与技术

1、项目策划的方法

建设项目策划的方法是不断发展的，早期项目策划的方法只注重推论方法，将项目策划视为单一的数理逻辑演绎。而现代的项目策划方法将不只局限于数理解析法、模拟法，而是出现许多更新的高效的方法。目前，项目策划方法大致可归类为以下几种。

（1）以事实为依据的项目策划方法。该策划方法强调社会经济生活对项目策划的限定性， 从而以认识项目和社会生产、生活的关系为目的，反映客观的现象，将项目策划的方法都建立在事实的记录和收集之上。反对主观的思维和加工，只研究实际相关的资料，其所表述的内容和结果如面积、大小、尺寸等恰恰是项目策划可操作性的反映，而对项目策划中理论原理和技术的适用漠不关心。

（2）以技术为手段的项目策划方法。该法强调运用高技术手段对项目与生产和生活相关信息进行推理，只研究信息的分析和处理方法，而忽视项目策划对客观实际状态的依赖关系和因果关系，过分强调以技术的手段解决项目实施中的前期问题，而把项目策划片面地引导到只关心高技术的方向上去，使其游离现实。

（3）以规范为标准的项目策划方法。该策划方法是单纯摒弃对现实生产、生活实际状态的实地调查，不关心社会生产、生活方式因时代发展而发生的新变化，只凭人们通过对经验总结而形成的习惯方法和程序的记载。由于该法不屑去关心社会生严、生活方式的改变对项目的影响，总是以既成的、有限的项目作为新项目的蓝本，因此该策划方法所创造的将是停滞而僵死的项目。

（4）综合性的项目策划方法。上述三种项目策划方法都有其特点，但也有其明显的不足，综合性的项目策划方法就是将上述三种项目策划方法统而合一，以摆脱上述三种项目策划方法的偏颇。结合性的项目策划方法就是从事实的实态调查入手，以规范的既有经验、资料为参考依据，适用现代技术手段，通过项目策划人员进行综合分析论，最终实现项目策划的目标。

2、项目策划方法的展开

（1）项目目标规模的构想方法。项目策划第一步的任务就是确定目标、构想或印证目标的规模大小。生产性和商业性建设项目经济效益对规模有直接的影响，此类项目的规模确定主要由经济因素决定的。

（2）外部条件把握的方法。项目策划的外部条件主要包括市场情况、人文条件、景观条件、技术条件、经济条件、工业化标准化条件以及总体规划条件和城市设计、详细规划中所提出各种规划设计条件和现有的基础设施、地质资料直至该地区的有关历史文献资料等。

（3）项目内部条件把握的方法。项目策划的内部条件，主要是指建设项目自身的条件，它包括项目的功能要求、使用者的条件、使用方式、建设者的设计要求、管理条件、设备条件，以及基地内的地质、热、排污、交通、通讯、绿化等条件。内部条件中，以项目的功能条件、使用者的要求条件以及使用者的使用方式为最重要的因素。

这些条件和要求的获得方法大约可分为三种，一是直接由使用者提供，另一种是由代 理人提供，再者就是通过预测的方法而获得。而这几种都直接或间接地与使用者有关，特别是使用者对项目的使用要求、使用方式对项目内部条件的把握是至关重要的。

至于对内部空间使用方式和使用者要求条件的把握 , 如果认为直接由业主、使用者提供的条件不甚完善和客观的，则有必要进行调查和分析。首先按照确定的目标，拟定出操作概念一一使用方式的描述语言，设定评价尺度，制成调查表，对各组成成份的使用者进行调查，而后用多因子变量分析法进行分析，推断出其使用方式的特征加以把握。

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