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12月成交超过5500套
本周，首批“倒下”的阳康陆续回归工作岗位，上塘高架又回到车水马龙的熟悉模样，车流量多到高峰期还是会拥堵！城市热闹喧嚣，二手房市场受疫情政策转向的影响，下半月成交萎缩，或难以突破“6字头”。据手边买房数据显示，截止12月30日晚9点，12月杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量共5568套。
来源统计：截止12月30日晚9点
今年还剩下最后一天，12月的月成交量基本定格在5500套左右，相较11月的5375套实现微涨。放在全年来看，12月份的成交水平，仅次于6月，是全年成交第二高点。（今年6月份，杭州二手房成交7000+套，是2022年唯一突破7千套的月份。）其实，12月上半月，杭州二手房成交量就已达到3000套左右，12月14日单日成交多达397套。
后半月受疫情影响，二手带看量带看量下滑明显，此前每日带看量可达五六千次，最近几天，全市带看量回落至三百出头。
带看量滑落严重，一来是市民社会面活动大幅减少，有在家康复的，有不敢出门的；二是服务人员缺岗导致的，中介经纪门店从业人员也不可避免接连“中招”，在家康复。不过，疫情叠加年底开盘潮双重影响之下，12月份二手房还能冲到年度成交量第二高点，足以证明年底“小翘尾”确确实实来了。
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全年成交不足6万套
全年来看， 2022年杭州二手房共成交约5.7万套，环比2021年的7.98万套下跌幅度达到28.6%，是近6年来最低值。
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来源：我爱我家房产研究院
今年二手房整体成交表现，可以“5.17”新政为分界点，前五个半月延续了2021年下半年的弱势行情，疲态尽显，最低点为2月份，成交仅2000套出头。“5.17新政”后，二手房购房条件放宽，助力交易放量回升，5月、6月成交量实现两连涨。但该政策刺激效果有限，仅持续了一个月，7月份开始二手房月成交便经历了“四连跌”，直至今年最后两个月，在一系列以“松绑”为主的政策刺激下，二手房实现连续两个月环比增长。
二手房挂牌方面，截至年底，杭州二手房挂牌量已突破20万大关，为去年同期的1.2倍，是历史高位。2022年的成交量还不到6万套，增量却超过10万，简言之，杭州二手房市场新增需求和消化速度，赶不上市场上的二手房源挂牌速度。
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文一街小学学区房一年跌35%
杭州二手房成交量的回升，很大程度上是以价换量的结果。今年以来，杭州二手房价格普遍下调，我们选取了奥体、未来科技城、闲林、良渚以及西湖区老牌学区房中的代表性小区，通过对比半年度成交均价，来感知市场的变化。
数据支持：杭州贝壳研究院
备注：半年度的数据相较单月数据样本更丰富，也避免了个别楼盘单月无成交的情况。
我们选取的这15个盘，有第一梯队学区房，也有两大“宇宙中心”中的网红盘，当然了，还有刚需阵地良渚新城和闲林。环比半年度数据来看，老牌学区房的跌幅较为明显，核心地段的占据稀缺资源的楼盘价格更加稳定。
石灰桥新村是文一街+十三中的“双优”学区房，2021年整个下半年仅签约了2套，签约均价高达84732元/㎡，今年下半年（数据统计截至12月29日）成交了16套，成交均价54491元/㎡，环比跌幅达35.69%。
石灰桥新村房价半年走势 来源：透明售房网
“一礼拜前，我们有一套46平不到的，268万成交了。”我们从西溪河下中介门店了解到，文一街小学的学区房，就数石灰桥新村卖得好，上学不用过马路，而且还有小面积的，“成交的主要还是四五十平的小户型，这个户型基本上270万左右就可以买到手了。”
其实，像文三街小学、保俶塔等老破小学区房，基本上都有至少20%的跌幅，跌得狠的，就跟石灰桥新村一样，超过30%了。而杭州顶流学区房，西湖区“孟母盘”文鼎苑，半年度环比跌幅约5.38%。实际情况如何？从中介处了解到，文鼎苑目前的价格基本在7万元/㎡，89㎡的两房市场价在650万元左右。
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壹号院不跌反涨闲林良渚齐跌
从表格上看，奥体的臻奥院（推广名：杭州壹号院）不跌反涨，半年环比上涨17.18%。主要原因还是臻奥院二期的交付。6月份，臻奥院二期交付，相比一期位置更好，且户型更大。交付后，二期房源的成交就一直很活跃。好找房数据显示，8-10月三个月里，网签量有32套，其中8月、9月还占据了杭州二手房单月成交量TOP榜榜首。
臻奥院房价半年走势 来源：透明售房网
该小区最高成交价超过12万元/㎡，是一套位于中高楼层的225㎡房源，最终成交价2780万元。臻奥院是奥体的“天花板”，好找房数据显示，该小区挂牌均价112344元/㎡，一期最小户型建面约129㎡，总价超过1000万。受市场整体回调的影响，创世纪等次新小区价格也有所下跌。
钱江世纪城
大奥体板块内今年交付的次新房除了澄品，还有御虹府、嘉品等，二手房竞争压力一直不小。
在这个“拼地段”，拼核心资源的板块，相差一公里，总价就能差个几百万。
单拎出来的良渚新城和闲林，除了是两三百万的刚需阵地外，还有一个共同点，即今年板块内新房库存大，进一步挤压了二手房的空间。闲林的雅居乐国际花园和竹海水韵，半年度环比跌幅都超过10%。
良渚新城的处境更凄凉一些，他的对手除了板块内的新盘，还有隔壁“国际庄”。
板块内的新盘都还没入市呢，隔壁的勾庄就抢跑开了大几千套出来，“吸”走了大半购买力。腹背受敌的良渚新城，今年过得并不好，新房去化堪忧，“网红盘”和光尘樾的价格也卖不上去，板块内的融信澜天、万科未来城等次新二手房价格线也不断在退守。
不过，换个角度想，目前，杭州二手房市场价格已经有一定幅度的回调，一二手倒挂进一步缩小，在这个房东以价换量的行情下，购房者可以出手尝试“捡漏”了。
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文章来源:杭州日报房产
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