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近日，北京存量住房市场迎来新利好：3月31日起，北京将实现存量房“带押过户”，即二手房交易中，经原贷款银行同意的情况下，二手房买家无需先还清贷款即可过户二手房。
36氪了解到，目前北京二手房市场“带押过户”还未实现第一单交易，但根据银行与房产中介此前的实验性操作：一套房产从网签到过户只用了12天时间，比过去解押过户至少节省了两周。
此举不仅简化了房产交易流程，更能够降低交易成本，较大程度上规避房产交易中的金融风险和交易纠纷。特别是对于提供高息“赎楼贷”的所谓金融中介，其市场需求面临收缩。
实施细则尚未落地
多位北京房产中介经纪人及国有大行按揭贷款业务人员对36氪表示，截至4月4日，其所在机构还未受理此类交易，其中房产中介也还未针对具体操作流程将实施细则给到经纪人。
根据新政规定，不同于其他城市采取的公证后解抵押、设置专门低息“过桥贷”机构等方式，北京能够实现新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。
“带押过户”分为同行贷款购房和跨行贷款购房两种模式，同行贷款购房操作相对简单：买方申请贷款后，银行自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向银行补齐差额部分，买方将首付款交至约定的监管账户即可。跨行操作则需要双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息，未接入北京金融综合服务网的银行，需要通过事前约定方式交互信息后再完成后续交易。
房产及按揭贷款信息的拉通是带押过户执行的关键。国有大行房贷客户经理对36氪表示，除部分外资银行外，目前北京区域的大多数银行都已经接入北京金融综合服务网。
冲击高息“赎楼贷”
在“带押过户”政策落地前，对于卖家贷款未还完，且手中无足够流动资金立刻偿付贷款的情况，一般有两种处理方式：由中介方提供担保，以买家首付款（不足的话可由卖方补齐）解除卖方质押，再进行过户流程，双方需签订担保合同，中介方面收取一定的手续费。
而另一种方式则是卖家向金融机构寻求“过桥资金”，即“赎楼贷”，借贷偿还贷款后再卖房交易。36氪获悉，市面上多家中介机构工作人员可以为这样的服务牵线，利率一般为十天之内日息万分之六，超过十天，日息则为万分之七，换算下来年利率达到25.5%。
多位业内人士对36氪表示，北京“带押过户”新政的落地，或将大幅缩小“赎楼贷”业务的市场规模。新政下，只有借款偿还公积金贷款的需求才需要用到“赎楼贷”。
实验：从网签到过户只用12天
根据新政通知，“带押过户”需满足4个条件：一是本市个人二手房交易；二是买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；三是卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；四是所交易的住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押。
有房产中介表示，其中第二条和第三条相对严格，因此目前其所在中介北京区域公司还未有这类业务落地。上述客户经理也对36氪表示，目前公司层面已经在3月31日发文后正式开通“带押过户”业务，但目前并未有客户实际操作。其同时透露，2023年初，曾有中介与大行合作，实验性操作过首例同行“带押过户”业务。
北京链家方面对36氪表示，2022年10月，北京已经开始针对“带押过户”进行小范围的试点，其操作的第一单此类交易是与建行合作，属于“同行带押过户”，于11月12日完成。这套房产从网签到过户只用了12天时间，比过去解押过户的操作至少节省了两周。
北京链家相关负责人介绍，目前北京链家正在与银行、不动产中心沟通完善相关流程和协议，并做好全面的风险排查。等流程和协议确定之后会梳理一套系统操作指引给到经纪人。
2022年起，多地均开始落地“带押过户”政策。中指研究院数据显示，2022年以来，全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，多个省会城市和计划单列市在列，如深圳、济南、大连等。目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。
有媒体报道称，早在2016年11月，成都就试点执行了二手房“带押过户”业务。而涉公积金贷款的“带押过户”，目前在青岛、大连、无锡等全国多个省份也已经跑通。
作者｜詹方歌
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