今年一季度，租赁住房的利好政策频频出台，涉及金融税收、市场监管、权益保障和租赁供应等方面，尤其是金融机构加大支持，通过拓宽住房租赁融资渠道、加强住房租赁金融创新和规范住房租赁金融管理等，越来越多的新建大型社区进入住房租赁市场，市场活力加速激活。
2023年3月5号政府工作报告中再次提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”
2月份，人民银行和银保监会均明确了将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展，允许经营性贷款置换物业前期开发建设贷款。
明确的政策与金融支持，让租赁企业对市场的未来发展有了更好的预期和信心，也加快了拓展步伐。2023年，租赁企业拓店速度加快，环比增长4.24%，同比增速7.50%。一季度，租赁企业的管理规模达130.07万间，相较于上一季度累计拓店规模5.29万间。
其中，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%，开业规模持续增长。
个人租赁房源的表现相对平稳。一季度全国55城个人租赁房源新增房源量150.79万间，新增供应量同比延续下降趋势；平均租金为32.89元/平方米/月，环比下降0.26%，同比下降0.39%，保持平稳状态。
01 长租房供应出现“弱增量，强存量”趋势
今年的政府工作报告重点提到要推进长租房市场建设后，各地都纷纷行动起来。2023年北京安排租赁住宅用地供应指标260公顷；深圳提出新的“十四五”保租房建设目标，进一步扩大保租房建设规模；梧州和安阳等城市发布各自保租房发展的实施方案。
需要明确的是，这里所说的长租房市场，是对机构化住房租赁市场的统称，其中包括保障性租赁住房与商业性租赁住房。
从2021年开始提出保租房建设目标到现在已经2年多，国家和各地政府从最初的完成供应目标，新增租赁相关用地加快保租房的筹建，逐渐过渡到形成真正有效的供应，满足更多实际需求的供应。
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因此，各地在保租房供应上开始出现“弱增量，强存量”的趋势。
最明显的表现是，建设租赁住房的相关用地供应成交呈现下降的趋势。租赁相关用地的成交从2021年的1201万平米，下降到2022年的444.2万平米。到2023年一季度，租赁相关用地成交仅16万平米，仅广州、深圳、宁波三个城市有租赁相关用地的成交。
整个一季度，全国租赁相关用地成交同比下降了78.73%，在2022年四季度减少租赁相关用地供应的基础上，今年一季度进一步下滑，环比下降28.31%。租赁相关用地的供应成交开始呈现明显的下降趋势。
“弱增量”很重要的一个原因是，租赁相关用地的供应成交成交区域都在城市的外围区域。
以上海为例，租赁相关用地成交宗数中，外环外占比69%，中环外占比13%，内中环及内环内仅占比16%，且内中环及内环内成交土地的建面都相对较小。
同时，这些区域因为产业分布等原因，新青年、新市民的租赁需求更旺盛。因此，新建类的租赁供应量占比过大可能导致无法满足目标群体的有效需求，因此各地开始减少新建保租房的供应量。
在“弱增量”的同时，各地政府要完成十四五保租房的筹建目标，同时形成最终有效的供应，开始在“强增量”上动起了脑筋。
全国已有多个省市纷纷探索存量房屋或存量土地建设租赁住房，更加重视在一些需求旺盛的区域对现有的存量住房进行“非改租”。“非改租”政策也正在逐渐明晰，已有多地完成了多个“非改租”的项目纳保工作。
比如东莞，2023年4月初出台《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》，明确坚持应居则居、应商则商，从源头上把控商业办公用房的合理供给量，并结合市场实际情况，选择调整三旧改造项目和轨道站点TOD地区等不合时宜的规划，增加保障性租赁住房供给，满足新市民、青年人的住房需求。
东莞的这个政策，并非盲目的“非改租”， 而是在增加增加保障性租赁住房供给的同时，希望提升产品品质以满足租赁人群的真正需求。
02 个人房源租金保持平稳
一季度，全国55城个人房源租金表现相对稳定，同环比涨跌幅均在1%以内。
其中，1月租金出现下跌，主要由于传统淡季的影响，尽管今年疫情防控进入新阶段，春节假期人员返乡及春节出游提升，由于人员的流动导致了租赁需求的减弱，业主为了加快出租从而降低租金水平。
2-3月份随着春招以及返工潮的到来，各城市的租赁市场逐步回暖，租金呈上涨趋势。
同时，个人房源新增供应仍呈下跌趋势，但降幅收窄。受外来人口返乡和春节假期出游等因素影响，1月的租赁市场整体来看较为冷清，新增供应量同环比下跌显著。
2月新增供应环比大涨，同时也扭转了新增供应房源量连续7月下跌的局面。3月由于春节租赁需求的集中释放，使得本月供应出现下降，新增供应量同比依旧恢复下降趋势。
03 大型租赁社区保租房现入市高峰
一季度，重点城市共有8个大型租赁社区入市，供应19516间房源。从项目分布来看，八个项目集中在上海和厦门，其中上海布局项目最多，房源共计11516间，占开业规模的59%。
地方国企和具有规模化运营能力的住房租赁品牌在市场上占据优势，万科泊寓、华润有巢等通过轻资产托管或重资产持有的模式在多个城市布局大型租赁社区，快速扩大市场规模。
自2020年以来，“大型租赁社区”就是租赁行业的高热词汇。大型租赁社区对住房租赁市场的发展，构建新时代住房制度改革和长效机制建设，提供了有益的探索和实践价值。大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给，也是未来租赁产品的主流发展方向。
04 商业化长租房“价稳量增”
3月，集中式公寓整体租金波动较小，从各城环比涨跌幅来看，除成都上涨近4%以外，其余城市上下浮动1%，上海和北京集中式房源租金仍远高于其他城市。
核心城市受大量新建及改建集中式公寓入市影响，集中式房源供应充足，市场租金整体保持稳定。
一季度，集中式长租公寓的开业规模持续增长。其中，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%。
国央企系租赁企业一季度开店动作不断，尤其是以租赁大社区为代表的项目集中入市，大大增加了市场房源的供给量。
一季度，TOP30租赁企业的开业规模门槛上升至6944间，较上一季度提升了1418间，入榜门槛持续提升。
其中，TOP3头部企业开业规模共计36.02万间，占TOP30企业开业规模的39%。万科泊寓以16.7万间的成绩领先，位居榜首。
国央企系企业奋起直追，开业增速表现亮眼。央企系的中海长租公寓（海堂、友里）和华润有巢开业规模同比增长均超50%，分别增长84.01%和58.32%。
国企系的合房承寓开业规模同比增长35.84%，环比增长13.40%，上海城方开业规模同比增长19.40%，环比增长13.10%。国央企系租赁运营企业持续发挥示范引领作用，做住房租赁市场“压舱石”。
一季度，租赁企业管理规模TOP30的门槛为11851间，其中TOP3管理规模共计46.53万间，占TOP30管理规模的36%，企业头部效应依然显著。
万科泊寓和龙湖冠寓分别以21.5万间和16.0万间的管理规模持续摘得冠军和亚军。
从拓展规模来看，国家队企业厚积薄发。管理规模TOP30企业中，有11家企业属于国央企，资产规模持续增加，相较于去年同期，管理规模增长2.6万间，拓展房源规模超过房企系和创业系企业。
2023年第一季度金融支持力度不断加码，金融创新进程加速，住房租赁行业从机构化、规模化走向金融化。
在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，TOP30租赁企业开业规模近95万间，管理规模超132万间，进一步实现住房租赁行业的多元供应。
目前，政府主导的保租房和市场化的集中式租赁已基本形成互为补充的关系。随着政府对机构化住房租赁市场的支持力度进一步加大，长租市场在2023年重新进入快速发展的阶段，也吸引了更多的企业和资金关注并进入这个行业。
国央企也逐渐加大对租赁市场的投入和布局，竞争加剧也让入局企业在追求规模的同时，也不断提升产品和运营服务能力，积极探索商业模式，稳扎稳打，提质保效。
相信未来，将有更多的企业在住房租赁这条赛道上走得更长远。（来源：丁祖昱评楼市）
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文章来源:丁祖昱评楼市
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