济南市不动产登记中心工作人员正在办理业务。
近日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。
2022年7月，济南推出二手房“带押过户”登记新模式，落实了民法典相关规定，实现“带押”存量房无需提前还贷，即可进行所有权转移和新的抵押权设立，经过8个月运行，累计办理业务近3000笔，涉及资金达36.7亿元，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下，节省直接交易成本3269.7万元。“带押过户”济南经验获全国推广，新华社点名称赞。
那么，济南二手房“带押过户”模式究竟好在哪里？
精准设计制度流程把交易成本“省”下来
济南聚焦房地产市场大量在押二手房需要转让的实际，以群众需求为导向，以法律为准绳，精准创新进行制度设计，降低交易成本，重塑房地产市场信心与活力。
政策支持，推行“双预告登记”。市自然资源和规划局、济南住房公积金中心联合出台文件，创新实行二手房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，引导金融机构调整贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，以预告登记保障银行业务安全，为实现“买方用新贷还卖方旧贷”提供政策保障。济南市不动产登记中心及时总结政策运行经验，印发《关于设立“带押过户”直通台，推进存量房“带押过户”业务开展的通知》，切实保障创新举措的落地落实。
再造流程，减少直接交易成本。针对待过户房产处于“在押”状态的堵点，我市重塑交易流程，把卖方解除抵押的环节由传统交易的第一步调整为最后一步，卖方无需预先自筹大额过桥资金还款，有效化解必须提前还款解押带来的高成本问题；买方无需先行垫付房款给卖方还款，真正避免房产无法过户带来的“钱房两空”风险。
以点带面，引导银行积极参与。以建设银行、工商银行、北京银行为试点，签订框架协议，引导银行积极改变传统模式，买方银行依据预告登记提前放款，卖方银行允许抵押房产进行转移登记。在成功试点的基础上，积极协调其他金融机构广泛参与，在全国率先实行征信专线互联模式，目前已有26家银行同步调整内部业务流程，深度参与济南二手房“带押过户”业务，同行、跨行业务均能顺利完成。
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完善优化服务平台把时间成本“减”下来济南充分发挥“数字赋能”的支撑作用，搭建安全、透明、高效的服务平台，通过与住建、税务、公安、民政、法院等10多个部门实现40余项信息共享，“云登记”平台与各从业主体互通，“云柜台”与百姓互联。
搭建金融机构网上抵押平台。通过征信专线与58家驻济金融机构（含金融资产公司）联网并签订协议，延伸抵押登记端口，实现金融登记全程“云端”办理，目前已网上办理58.69万件。精简带押过户登记资料，将原本银行办理抵押设立和注销登记需要提交的13份资料精简至3份。实行转移登记和抵押登记同步办理，实现抵押设立登记半个工作日办结，抵押注销登记网上“即传即办”。
发挥中介机构前哨作用。将“云柜台”融入中介机构第三方交易平台，交易双方完成签约、交易后，借助区块链、人脸识别、电子签名等技术，在中介机构端发起线上申请，登记机构远程审核，实现二手房登记线上办理，由原来至少需要到登记机构跑两次腿，变为现在一次也不用跑。开发基于数字仿真技术的“云柜台”，通过人工远程见证问询、交互办理方式，打造集“云咨询、云指导、云见证”为一体的云柜台服务模式。
搭建买卖双方直接交易平台。买卖双方办理转移登记无需跑腿，无需借助中介机构，直接在“山东政务服务网”或“爱山东泉城办”APP完成申请，形成电子化申报材料，税务和登记部门网上完成审核，申请人线上缴纳税费，即可领取电子证照或邮寄证书，实现全程网办“零跑腿”。目前“带押过户”业务平均2天即可完成，相对于先解押再过户抵押的传统流程，办理时限压缩了86%，平均减少13个工作日。引入“公证提存”机制把交易风险“降”下来
我市积极发挥公证制度的预防性，在全国率先引入“公证提存”机制，创新二手房资金监管新模式，通过公证机构的提存业务、委托公证等一系列公证组合服务，打出资金护航“组合拳”，解决金融机构、买卖双方互不信任的问题。
官方背书，提升公信力。全国首创引入“公证提存”机制，发挥公证的预防性法律制度特性，以公证机构的担保性提存为资金安全背书，在交易未完成之前，所有资金均由公证机构的“提存账户”监管，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况导致交易失败，资金将原路返还，避免发生资金纠纷，彻底排除其他资金监管主体及账户的风险隐患。
压实责任，服务个性化。公证提存无需提供第三方担保，公证机构依据当事人签订的交易合同，对交易资金直接监管并承担资金安全的赔偿责任。同时，提供个性化法律服务，协助当事人选择适当的资金支付及不动产交接条件和方式，确保买卖双方交易资金安全。
全程保障，杜绝不法中介。充分发挥公证提存、委托、代办、合同审查等法律效力，为二手房交易提供全链条安全保障。如，通过将不动产解押、过户、抵押等事项委托公证处办理，可确保买家付款后能及时取得不动产权证书，卖方过户完成后能及时收到购房款，交易银行能及时收到未结清贷款或设定抵押权，有力保障各方利益，有效杜绝过去委托中介代办的各种弊端。
政企联手交互赋能让房产市场“活”起来
政府搭台，企业唱戏，二手房“带押过户”济南模式，打通了群众、中介、银行多方交互的渠道，盘活了二手房交易市场，助推地方经济平稳向好。通过推动业主与银行直接对接交流，避免中介机构不规范的合同条款及高额垫资费用，实现不动产解押、过户、抵押全流程公开透明和线上办理，杜绝虚假申报和非法挪用购房资金。
“带押过户”模式一经推出即引发社会热烈反响，当日接听咨询电话1000余个，2天内各媒体共刊发信息6867条。海尔绿城全运村一幢3600万元的二手房，由于房子存在抵押，无法找到能够居间还贷的业主和金融机构，致使一年多时间未能成交，通过“带押过户”新模式，仅用时3天即顺利融资还贷并完成过户。
“带押过户”在大幅缩短交易时间的同时，有效激发了原本无力结清存量贷款的潜在卖方参与存量房交易的热情，有利于有置换改善需求的卖房主体尽快收回资金、重新复核购房资格，在盘活二手房交易的同时，间接加快新建商品房市场去库存化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的有机融合和良性循环。
（本报记者王宝泓通讯员郑明丽）
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