海南楼市的淡旺季与旅游淡旺季相重叠，兔年开头，海南迎来了来自全国各地的游客，以及全国各地的购房者。所谓“冰火两重天”，楼市的悲喜并不相通，与火热的新房市场相对应的，则是已冷却了数月的二手房市场。
从游客到购房者
冬季旅游旺季，从去年年底开始，海南旅游的热度在春节期间登上高峰，至今依然在持续。
数据显示，今年春节假期，海南接待游客总人数639.36万人次，同比增长18.2%；实现旅游总收入92.98亿元，同比增长23.5%，大量游客甚至将三亚挤成全国最拥堵的城市。春节过后，仍有不少游客选择错峰出行。这些游客，在酒店，在景区，在海滩，还有相当部分流连于海南各市县新楼盘的营销中心，在很多楼盘的宣传平台上，都能看见人山人海排队看房的场面。
海南的购房者，很大部分是游客，旅游是刚需，购房是顺带，尤其是对于北方的游客而言，冬季的海南之旅已成刚需，而当“三亚18万元每晚天价酒店一房难求”出现在热搜上，在海南有一处稳定的据点就成了一种必要。
“家里8个人在三亚待了3天，包括租房、机票、生活花了5万块，因开销太大，考虑了3天后，直接在这买房了。”1月9日，一位游客分享了在三亚旅游顺带购房的经历，引得不少媒体争相报道。
海南的房产销售，向来没有春节，一位三亚的销售人员表示：“年底就开始热起来了，春节期间更是脚不沾地，没有停歇，每天都有好多组访客，接待都来不及，不是我们不想接待，而是实在抽不出时间兼顾，只能让他们自己去看样板间，有问题线上联系。”
在这些销售的朋友圈里，春节期间的宣传海报可谓是“一片飘红”的喜报，“瑞兔迎新春，劲销3.8亿”，“以实力造奇绩，春节期间成交1.1亿”，“海口红盘，业绩霸榜，1月劲销2亿”……
而红盘所在的地方，也多与热门旅游目的地相关，三亚、海口两大传统热门城市一直都是购房者最集中的区域，近些年，北纬18°附近的陵水、万宁承载了三亚溢出的游客，同时也承载了三亚的购房需求，因此，陵水的清水湾、万宁的石梅湾，也成为购房者的热门选择，且与三亚“窜上天”的房价相比，万宁的房价相对而言更能让人接受，是更为“平替”的选择。
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当然，由于海南摆脱房地产“一家独大”的决心，近年来，全省各地的商品房已是一房难求的状态，不单是旅游旺季火热，旅游淡季同样也是即开即罄。
海南对购房条件设置也颇为苛刻，不仅有严格的限购政策，已落户的引进人才，或是满足社保、个税缴纳要求的条件的才能满足购房要求，五指山、保亭、琼中、白沙四个城市更是直接规定只向本市县居民家庭销售，因此，过来旅游的游客购房限制也极多，多数购房者只能入手产权40年的公寓。
而对于多数省外的购房者而言，海南的房子的使用率也只有旅游旺季的三个月，这里就像是候鸟的窝，等北方的天气暖和，游客们就飞走了。
二手房连跌数月
新房一房难求，二手房脱手困难，是如今不少城市楼市的现状，在以旅游业为主导产业的海南，这种“冰火两重天”的现象尤为明显。
海南自然环境优越，但所能开发利用的土地资源已不多，加上其楼市面向全国游客的特征，也就造成了新房一房难求的局面，这体现在热门新盘即开即罄，购房者追着置业顾问跑，还有曾一度出现的捂盘惜售、捆绑销售、暗中加价、阴阳合同、30万元茶水费等楼市乱象，压抑着的购房需求传达到省外游客身上，就剩下商用性质的公寓、loft比较容易入手。即便如此，也难挡购房者置业海南的热情，每年春节前后售楼处人山人海的场面，其他城市的商用性质房产或许并不多见。
兔年春节，激情买房的现象在海南不少楼盘的售楼处上演，游客们不会考虑太多，看见合适的入手，前前后后不过几天时间，他们可能是出于旅居需求，也可能是出于投资自贸港需求。但在新盘“热销”背面，则是已连续遇冷好几个月的二手房市场。
2022年，是海南二手房热度的一个“转折点”，在此轮下跌之前，海南由于自贸港政策红利，购房热情一度蔓延到二手房市场，但2022年下半年，“遇冷”是海南二手房市场的主基调。以南北两个主要城市海口、三亚为例，国家统计局公布数据显示，去年7月到12月，海口二手房售价环比跌幅分别为0.3%、0.2%、0.7%、0.7%、0.3%、0.5%，连续6个月下跌；三亚二手房住宅价格最近一年中，4个月房价上涨，其余8个月房价下跌。
贝壳找房数据显示，近期，海口几乎所有二手房都在不同程度下调了成交价，有下调几万的，有几十万的，甚至还有上百万的，下调幅度甚至达到25%，其中一套于去年12月“割肉式”成交的荣域二手房引起了不少关注，该套房挂牌价为400万元，经过7次调整价格，最终成交价为300万元，均价为18857元/平米，而该小区均价则为24394 元/平米。
在去年5月，海口就已放宽了二手房交易条件，针对用公积金购买二手房的信贷政策，海口原先规定是申请公积金贷款购买二手住房，无论是第一套房或第二套房，已结清原有公积金贷款的，最低首付为40%。新政后，海口把使用公积金购买二手房的首付比例从40%调整为30%。
当时，此举被视作：“将进一步降低在本地缴纳社保的居民家庭购买二手房的门槛，也将进一步刺激二手房市场交易，海口改善类住房以及二手房的市场热度将有望上升。”但从结果来看，收效甚微。而那些想要脱手的房东，则希望疫情防控政策优化调整后，居民未来预期更加乐观，二手房再度热起来。
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