合肥买房参谋吴哥坚持每月写一篇合肥新房市场分析月报不断更，涵盖合肥新房成交量、价格、土拍、政策情况，市场剖析点评，与合肥各个区域新房价格等内容。让您一次性全面了解合肥最新新房发展情况，希望对大家合肥买房有所帮助。
近期还准备写一篇2022年合肥楼市年度总结与2023年合肥市场预测，欢迎持续关注。
一、合肥整体新房价格与供需情况：
12月9日疫情管控彻底放开，包括笔者在内很多人都陆续阳了，都不敢出门，导致看房人聚减少，新房市场受到一定程度的冲击，商品住宅供需量均下跌。
合肥市场新房本月推出约2121套房源，认购约1195套房源，认购率为56.3%，推出房源较上月大幅下跌。
合肥新房去化周期：截至2022年12月底，合肥市商品住宅近五年的库存面积为206万㎡，预计去化周期为4.9个月，滨河区和高新区房源量还是严重不足，去化周期均不足2个月。
个人简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。
本文为“合肥买房参谋”公众号原创的内容资讯。
合肥2022年12月全市住宅成交均价21507元/㎡，环比上涨0.5%；滨湖区以成交均价25690元/㎡引领全市。
二、合肥最新地产政策方面与吴哥对政策点评：
本月没有出台新的限购贷款政策，主要是政策微调。
1、存量贷款1月份将普遍降低0.35%利率
12月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。新的一年1月份开始，很多人的贷款利率将依据这个基准，进行调整。
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伴随2022年LPR五年期贷款利率数次下调，我们统计一下，截至2022年12月其利率一共下调了35个基点，也就是0.35%的利率。
以100万贷款金额（等额本息），贷款期限30年来计算，每年节省利息约2556元。省得虽然不多，但总比没有强。这对于之前买房者来说，买房成本将进一步下降，对于降低房贷还款负担具有积极作用。
吴哥点评：最近大家可以打开银行App，查看本人1月份应还贷款金额，是不是比上月实际还的金额少了。如果没有减少，那就赶紧去银行申请浮动利率，不要固定利率。
2、房票可以直接买房！合肥包河区率先推进，蜀山、庐阳、长丰跟进！
吴哥点评：这个政策是一举三得的，对ZF而言，回迁房就不要盖了，回迁户不仅不要给钱给房子了。估计回迁户去买房，还得背贷款买房，拉动消费，一举两得。同时实现了“边征收、边购房、边入住”，大幅缩短棚改拆迁周期，加快工作推进速度。
对于回迁户而言，聪明的人会选房票，有实力的肯定买商品房一步到位，省得后期卖回迁房麻烦。商品房可以自己挑选，位置会更好，商品房品质与物业也好，居住环境也好，升值空间也大点。
而对于新房开发商而言，可以增大买房客户群体，而且必须在一年内买房。像包河区估计一年有个千把户回迁户（具体数据不清楚，我估算的）问题不大，只给区域内买新房，相当于直接买空一个新楼盘。
整体上这个政策，对合肥新房而言是一件利好消息。像六安市最近出台政策，后面不再建设回迁房，全部采取货币安置与房票解决安置问题，后面有可能估计全省地市都会跟进。
3、合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式。
吴哥点评：我个人不太看好这种模式，没有实际意义的，互换房源实际执行当中太难匹配了，因为你想卖的就是我想要的，我要卖的就是你想要的，这种匹配成交的概率太低了。
最快捷的方式，就是我想买房，直接卖了，换成货币，我拿着货币再去市场买我想买的房子，而且这个价格是经过市场验证的价格。而拿着卖房的钱去市面去买房，挑选余地非常大。这样才是符合市场规律的。
4、合肥商业过剩区域不再布局传统的商业综合体！
12月10日上午，市规委会今年第18次主任办公会召开。会议指出，商业业态要随消费习惯的变化而升级，今后商业过剩区域不再布局传统的商业综合体。无人机送外卖、无接触配送等正在加速成为现实，城市规划设计建设要考虑这一场景，抓紧谋划布局。
吴哥点评：目前合肥好多区域商业不是缺少，而是过剩，例如滨湖区域新城区本来人口就不多，还规划搞很多商业，导致很多商业卖不掉烂尾，或者后期运营不起来空置，劳民伤财！
这条从根本上解决了商业过剩问题，后面很多新地块将取消了减少商业面积配置，增多了住宅配置，多提供住宅规划面积，一举两得。
三、合肥土拍情况：
合肥土地集中交易“收官”年度最后一次大规模供地完成，总计成交超79亿元。
12月23日，合肥成交14宗地块，总交易面积约1009.93亩，总成交金额约74.54亿元。12月24日，随后合肥又成功出让7宗地块，揽金约4.57亿元。其中商品住宅用地7宗，共32.6万方，成交楼面价9015元/㎡；
合肥土拍情况，合肥此次土拍的时间点是阳高峰时候，很多人都不敢出门。不管怎么样。这么个严重情形下土拍，还能回笼这么多资金。还有热门地块有10家开发商竞品质抢拍，已经相当不容易了，真心不容易。
反过来说，越是形势差的时候在合肥这个城市买位置不错的地，长远看是不错的选择。比如滨湖的地，明年如果年中上市，还是几乎没有竞争对手，肯定还是卖的火。
四、摇号热盘加推较多，火爆异常！
在严峻形势下比布洛芬还难抢到的，恐怕就是合肥滨湖省府的房子了，买到中奖率仅为11%，不得不感叹合肥楼市“生命力”多顽强！
合肥滨湖省府天郡楼盘在阳高峰形势严重时候，12月23日最后两栋楼登记，共152套房源，但是共计超过1500组参与登记，审核通过的有1374组购房者，综合中签率仅11%左右。
省府楼盘最低总价360万起，非刚需普通购房者需要首付271万，这个门槛不低的。关键是大家都懂的，疫情形势严重，好多人羊了或者不敢出门，居然这么多人登记买房。
另外，包河区龙川路保利新盘12月14日公布登记结果，首批开盘也达到摇号，首开共213套，精装交付，均价23830元/㎡，共369人通过，触发摇号。
还有包河区万科楼盘首批登记房源172套房子，登记第一天就触发摇号，共计报名560组，审核通过522组。
只要合肥还有若干个摇号楼盘，这就是合肥新房市场的底色，说明不差。尤其是包河区的上述两个新开楼盘，一个是6月份拿地，一个是9月份新拿地的，说实话，拿地成本都不低，还启动了摇号。
五、合肥12月份楼盘行情又被疫情打断
12月9日合肥正式全面放开，一周时间内感觉合肥还好，但是一周之后，合肥很多人就阳了，包括笔者在内，大部分合肥人都经过阳，到1月初时候达到最高峰期，逐渐下降。
说实话，放开后阳的速度大大超过我的预计，个人估计在春节前后才可能达到高峰，因为那时候人流量大，而且合肥之前一直管控的比较不错的。
但是没想到新冠传播的速度太快了，在12月中旬到1月初大概20天内，以摧枯拉朽之势席卷整个大合肥，合肥应该至少70%以上人都阳了。
好多政府部门与银行在这段时间都关门歇业，我知道的像某些新盘急着在2022年内开盘，算年度业绩，但是房管局工作人员也阳了好多，导致发放房产证的工作中断了，只能等到月底时候，才陆续开始发证，开始登记。
更多的影响是导致很多人出门不了看房，也不敢出门看房。所以合肥楼市行情再一次被疫情不可抗力所打断了20天时间。
六、合肥买房参谋吴哥综述：
12月份合肥楼市在合肥这个城市疫情最最严重，没有之一时候，依然保持坚挺，不少楼盘启动了摇号登记，说明了合肥购买力依然强大的。
仅疫情这个因素，在2022年四五月份时候一波，影响了合肥好多区域，在11月12月份时候，合肥好多区域被封闭管理，例如瑶海区在11月份整个区域都一度被封闭管理十天时间，区域内售楼部全部关门。
更大的影响是很多外地的购房者想来合肥买房，因为隔离政策一直来不了。尤其是上海北京这些一线城市想回合肥发展，想在合肥买房的人数占不少，很多人因为来回要隔离怕麻烦而没有看房，导致买房想法延后。这对合肥楼市的销量有直接影响的。
2023年以后，应该再也没有疫情这个重大不利因素的了，人员自由流动了，外地想来合肥看房可以随时来看房的了，以后疫情这个不利因素就全面的解除消除了。
更重要的影响是疫情对经济发展消极作用会降低，人们对未来的信心更足，购房的动力会提高不少。
对于合肥这种经济发展快，产业发展良好，人口流入多，对全省吸引力越来越强的城市而言，长远看未来楼市，肯定是会可以持续保持向上发展，这点是毋庸置疑。
2023年春节后，预计外地很多购房者会趁着放假时候，来合肥看房，可能会出现一波回乡潮与小阳春现象。
七、附最新合肥各个区域新房价格：
1、2022年12月份合肥各个区域新房成交均价分布：
2022年12月，合肥最新各个区域新房成交均价分别是滨湖依然是最高价格区域达到2.56万，引领全市；其次是包河区与高新区均价分别为2.34与2.32万元；再次是经开区2.28万元，蜀山区（含运河新城板块）是2.09万元；
庐阳区受低价格墨荷名邸项目备案拉低成交均价，均价为1.91万元。瑶海区作为老城区配套齐全，新房价格现在也是上涨到1.82万元了，新站区新房价格最低，为1.55万元。政务区没有新房在售。（数据来源备注：本文中成交数据与成交均价等来自于金刚石）
2、合肥各个区域新盘上市量、买房难度与新盘在售价格区间分析如下：
1、滨湖区：只有滨湖省府有新盘会入市，新开盘高层价格2.9万左右，由于规划设计为大户型，基本总价360万起；金融板块有一个小新盘预计会上市。滨湖区好地段的需要参与打新才能买到，首付需要八成起。房子还是依然很难买。
2、包河区：从2022年12月份开始到2023年上半年，包河区将推出不少新楼盘，新盘价格2.35-2.6万，包河区买房门槛将降低，购房者可选的楼盘增多，要求高首付楼盘消失。
位置稍远或者周边环境差的价格2万元起，目前可以正常首付购买，买房总价门槛目前200万左右即可。预计包河区2023年将承担起合肥成交大区的任务。
3、经开区：经开区2023年起，可选的楼盘也较多。推出的新盘价格预计2.3万起，总价230万起，洋房2两万六七左右。
4、高新区：高新区还是在售楼盘稀缺，新盘2023年1月会新开盘一个，首开价格两万五六。
4、蜀山区：蜀山区靠近市区有两三个新楼盘在售，价格2.3-2.5万左右，总价240万起步。
目前主要为小庙运河新城板块有新房供应，价格1.5-1.8万元；运河新城板块2023年在售楼盘将达到10个以上数量，楼市竞争将进入白热化阶段。
6、瑶海区：目前高层均价1.7-1.9万，洋房价格2万+；目前瑶海区新房门槛单价1.8万起，总价要180万左右的了。
7、新站区：今年供应量还会是主力区域，新盘价格不是太偏僻，沿着地铁沿线的，高层价格起步1.5万起，位置好的楼栋价格要1.8万不等。
新站区目前买房门槛是130万元起步，是合肥市区价格洼地。刚需预算有限的，可以重点考虑新站地铁沿线的新盘。
8、庐阳区：二环内在售楼盘不多，面积大总价贵，动辄290万以上，有个新盘预计最近首次开盘；二环外新盘价格2万元左右，总价门槛200万左右。
9、政务区：无新房在售，二手房价格基本在3万-5万元。
10、三县：因为近期市区新站区瑶海区不限购了，所以导致很多客户直接跑去市区买房了，所以对肥东与长丰北城楼盘影响大。
1）肥西：今年新楼盘有几个新上市。其中靠近合肥市区的楼盘价格上涨到1.9万左右，总价200万起步。位置远一点的项目，价格一万四左右起步。
2）肥东与北城市场最近比较差，不少楼盘推出特价房，首付分期政策。肥东距离市区近点的楼盘一万三四价格；北城今年新上市的新盘较多，价格还会保持1.2-1.4万左右，有个别新盘促销，价格一万元即可。
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