福州楼市分析:南二环,卖不过西三环?_项目_客源_板块

前几天位于南二环的左海望悦,领证开盘,作为板块国企扎堆,被市场称为四大金刚。

项目首个上市,备受关注,不过从目前传出的去化数据来看,相对低迷。

目前看到很多中介置业发视频分析这个项目,正好也来聊聊。

为了更好的对比,选择去年的销冠,位于金山工业区,三环边的万科城市之光。

两个看上去区位有一定差异,但是去化结果却天差地别,下面聊聊。

开盘情况

2023年2月18日,左海望悦首开,三栋住宅,全部位于项目B区的北侧,全部定位连廊,一栋2T4,两栋2T3牵手楼。

户型情况:89平:130套,109平:78套,合计208套。

项目精装备案价2.9W,折后均价2.68W,相当于92折。

去化数据:克而瑞给出去化率低于20%,相当于去化套数不足40套。

2022年3月12日,万科城市之光首开,七栋住宅,精装备案均价北区3.05W,南区3.3W

项目首推:北地块5/6/10,南地块18/20/21/22,共计456套。

户型情况:89-92平:160套,116-119平:160套,165平:136套。

优惠情况:北区:连廊三栋2.85W,南区:165楼3.15W,连廊2.97W。

去化数据:克而瑞给出当天去化397套,去化率87%。

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分析:以上就是两个项目的首开数据,当然实际去化会存在一点偏差,但是整体情况依然还是比较清晰。

三环边的万科城市之光,首开热销,二环边的左海望悦,首开滞销。

从价格来看,两个项目都是精装备案,都给出了92折左右的优惠。

最终的售价,同是连廊的楼栋,左海是2.7W,万科北区2.85W,南区2.97W。

可以说在推量上,万科首开更多,价格更贵,但是去化反而更强劲。

结合上市时间点,2022年上旬,福州楼市已经遇冷,2023年上旬,福州楼市迎来小幅回暖。

在时机更好的背景下,结果南二环反而卖得更差,此时不禁发问:南二环难道不如西三环?

当然如果再结合目前东区的保利云上,去化是板块之最,近期去化依然不错。

项目毛坯均价2.8W左右,价格高于左海,此时不禁发问:南二环难道不如东2.5环?

价格对比

在比对万科城市之光和左海望悦之前,做一个早期板块新盘的价格和距离对比,如下:

2021年高峰期,金山紫金九号毛坯3.2W+(20-30W),三叉街中骏精装3.3W+车位。

同时期:

南二环,建总领筑毛坯2.6W,海纳新潮精装2.9W,福州府精装2.7W。

金山,建发和玺毛坯3.2W,龙湖天序毛坯3.2W。

分析:从定价来看,在高峰期的时候,三叉街和金山绿轴的新盘价位差异不大,基本都在毛坯3.2W左右。

随后南二环以南的楼盘,距离三叉街2.4-2.7公里,精装均价2.8W左右。

如果按这个换算,左海望悦距离三叉街1.8公里,精装应该在3W左右。

万科城市之光距离绿轴3公里,毛坯应该是2.7W左右。

可以说如果仅仅距离板块核心区做价格计算,城市之光即便加上精装,实际溢价也比左海来得高。

但是最终的表现却是天差地别。

这样的表现,如果采用反推,是否说明南二环前几年的新盘都存在虚高?

去化分析

以上都是一些比较简单的数据分析,一个板块的定价,通过一个新盘的去化做推导,明显存在一定偏驳。

毕竟每个项目的营销和实际环境等,对于去化都影响较大。

一个工业区三环边的TOD大盘,一个SM+万达,地铁1号线,二环内的纯商盘,为何会差异这么大?

关于左海去化偏差的情况,个人感受大体如下:

1、首开楼栋定位偏差

项目虽然主打连廊,但是也存在板楼,洋房等。

首开的三栋,都存在底商,还有餐饮,同时都是连廊楼栋,户型也很单一,89,109平。

从定价来看,三栋楼没有差价,都是备案均价3W。

做个对比,万科城市之光,首开7栋,主打连廊,南北区都有,也推出大平层楼栋。

同时楼栋定价上存在价格差,同样是连廊,北区5号楼2.74W,南区18号楼2.97W。

通过这个开盘数据可以发现,在万科的选择上,南北区的差异,户型的差异,定价高低的差异,基本都做到了覆盖。

而在左海望悦的楼栋上,非常单一,甚至不想选有底商的,不想选连廊的,这次都没得买。

在价格差异上,项目没有高低差,无法打消购房者对于后续楼栋定价的担忧。

很怕现在买,后面的位置更好的楼栋,单价持平或者更低。

2、周边特价冲击

项目位于南二环,近期中骏在三叉街世界城璟悦放出特价,中层精装折后2.7W,二环外的中骏璟宸毛坯折后1.8-2W,在项目开盘后,上周又一次开盘剩余楼栋,再一次刷屏。

不同与万科城市之光上市的背景,整个金山的新盘,大部分都进入尾盘,即便楼市遇冷,也没有做出大力度优惠的情况,保住了基本面。

南二环,虽然进入尾盘,奈何中骏,持续放出特价,加上中介全面刷屏,让购房者对板块的价格异常敏感。

3、拆迁红利消失+客源殆尽

前几年随着南二环郭宅拆迁,遇上了福州最后一轮拆迁的货币补偿红利,此时旧改产生了很多潜在的客源。

不过随着前几年,融创福州府、国贸凤凰原、融侨星誉、融信海纳新潮、中骏世界城璟悦、融侨则徐道壹号等。

这些项目基本把板块潜在的客源都消耗了一遍,特别是二环以外的新盘,全部都是主打刚需客源,产品都是主打89-125平米左右。

本次北园旧改,基本拆迁户只剩下拿房的唯一选项,虽然四大金刚都是纯商,但是拆迁户就地安置的项目,已经启动,就在项目周边,定位纯安置房。

可以说旧改由于红利消失,已经无法产出潜在客源,项目主打的刚需产品,跟前几年项目同质化,大部分客源也被消耗,此时面临客源相对疲软。

作为对比,万科城市之光,虽然也主打连廊刚需,但是金山绿轴的项目,一个安商,一个纯商,均价都在3.2W以上,总价都不低。

对于高新区的客源,以及板块自身的刚需客源,金山整体断供10年以上,一个门槛更低带精装的纯商,明显潜在客源更多。

4、精装档次偏低+营销力度偏弱

项目由于土拍要求60%精装,所以在规划的时候对刚需户型做了精装设计,不过从实际表现来看,项目精装的档次偏低。

基本就是应付土拍要求的精装,可以说成为了一个完全的溢价点。

最简单的对比,万科城市之光,在项目推广上,还对配套精装做重点宣传,而左海基本少有提及。

除了精装外,项目在营销上,虽然不再像以往国企那样佛系,但是力度依然不大。

最简单对比,同样推盘,中骏璟宸是全面中介刷屏,原因很简单:房企给的佣金够高。

虽然很多购房者:房企应该让利购房者,而不是把钱给中介。

不过实际的表现:让利与否市场不一定认可,给中介效果肯定是拉满的。

5、竞品多+预期库存大

目前板块集中土拍了四幅纯商,被国企兜底拿下,把巨型旧改,划分成四幅纯商地块,增加了房企数量。

目前预售的榕发北源云筑和左海望悦,是完全的同质化项目,两个新盘,体量又足够大,合计达到2900套。

同时加上建总和新区的纯商,预计也有1000套左右。

板块的供应会达到4000套左右,再配合旧改单独建设的安置房项目,面积180亩,预计安置房会有2500套。

对于安置房最明显的冲击就是刚需产品,可以说不管是安置房冲击,还是板块集中供应上,这里的库存都肉眼可见。

对比万科城市之光,虽然是TOD大盘,供应商品房2268套,不同点在于项目是一家开发商垄断,不会出现多家比拼的现状,同时在体量上也低于北园东升。

盘点总结

以上就是个人大体对于项目的感受,虽然是国企兜底,面临楼市回暖,但是一个板块的整体情况,实际压力比想象的大不少。

对于房企而言,如今南二环:特价刷屏,客源消耗过大,旧改红利消失,集中供应,房企比拼。

在开盘的定位上,不可能是以往那种随意的开盘,或者佛系的卖房就能成功的。

如何打消购房者对后续楼栋的定价质疑?

如何让精装变得不那么溢价?

如何让板块的优势更加明显?

如何打消购房者对后续楼栋的定价质疑?

如何让精装变得不那么溢价?

如何让板块的优势更加明显?

目前看上去,整个南二环的四大金刚都没有做出表率。

全部的营销都集中在那个还是工地的SM,同时项目虽然二环内,但是实际情况是,一大片工地搭配几栋老房龄社区,以及还未建设的路网。

这样的场景,这样的营销,相比于中骏,南二环真正令人害怕的,反而是这四大金刚。

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