前几天位于南二环的左海望悦，领证开盘，作为板块国企扎堆，被市场称为四大金刚。
项目首个上市，备受关注，不过从目前传出的去化数据来看，相对低迷。
目前看到很多中介置业发视频分析这个项目，正好也来聊聊。
为了更好的对比，选择去年的销冠，位于金山工业区，三环边的万科城市之光。
两个看上去区位有一定差异，但是去化结果却天差地别，下面聊聊。
开盘情况
2023年2月18日，左海望悦首开，三栋住宅，全部位于项目B区的北侧，全部定位连廊，一栋2T4，两栋2T3牵手楼。
户型情况：89平：130套，109平：78套，合计208套。
项目精装备案价2.9W，折后均价2.68W，相当于92折。
去化数据：克而瑞给出去化率低于20%，相当于去化套数不足40套。
2022年3月12日，万科城市之光首开，七栋住宅，精装备案均价北区3.05W，南区3.3W
项目首推：北地块5/6/10，南地块18/20/21/22，共计456套。
户型情况：89-92平：160套，116-119平：160套，165平：136套。
优惠情况：北区：连廊三栋2.85W，南区：165楼3.15W，连廊2.97W。
去化数据：克而瑞给出当天去化397套，去化率87%。
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分析：以上就是两个项目的首开数据，当然实际去化会存在一点偏差，但是整体情况依然还是比较清晰。
三环边的万科城市之光，首开热销，二环边的左海望悦，首开滞销。
从价格来看，两个项目都是精装备案，都给出了92折左右的优惠。
最终的售价，同是连廊的楼栋，左海是2.7W，万科北区2.85W，南区2.97W。
可以说在推量上，万科首开更多，价格更贵，但是去化反而更强劲。
结合上市时间点，2022年上旬，福州楼市已经遇冷，2023年上旬，福州楼市迎来小幅回暖。
在时机更好的背景下，结果南二环反而卖得更差，此时不禁发问：南二环难道不如西三环？
当然如果再结合目前东区的保利云上，去化是板块之最，近期去化依然不错。
项目毛坯均价2.8W左右，价格高于左海，此时不禁发问：南二环难道不如东2.5环？
价格对比
在比对万科城市之光和左海望悦之前，做一个早期板块新盘的价格和距离对比，如下：
2021年高峰期，金山紫金九号毛坯3.2W+(20-30W)，三叉街中骏精装3.3W+车位。
同时期：
南二环，建总领筑毛坯2.6W，海纳新潮精装2.9W，福州府精装2.7W。
金山，建发和玺毛坯3.2W，龙湖天序毛坯3.2W。
分析：从定价来看，在高峰期的时候，三叉街和金山绿轴的新盘价位差异不大，基本都在毛坯3.2W左右。
随后南二环以南的楼盘，距离三叉街2.4-2.7公里，精装均价2.8W左右。
如果按这个换算，左海望悦距离三叉街1.8公里，精装应该在3W左右。
万科城市之光距离绿轴3公里，毛坯应该是2.7W左右。
可以说如果仅仅距离板块核心区做价格计算，城市之光即便加上精装，实际溢价也比左海来得高。
但是最终的表现却是天差地别。
这样的表现，如果采用反推，是否说明南二环前几年的新盘都存在虚高？
去化分析
以上都是一些比较简单的数据分析，一个板块的定价，通过一个新盘的去化做推导，明显存在一定偏驳。
毕竟每个项目的营销和实际环境等，对于去化都影响较大。
一个工业区三环边的TOD大盘，一个SM+万达，地铁1号线，二环内的纯商盘，为何会差异这么大？
关于左海去化偏差的情况，个人感受大体如下：
1、首开楼栋定位偏差
项目虽然主打连廊，但是也存在板楼，洋房等。
首开的三栋，都存在底商，还有餐饮，同时都是连廊楼栋，户型也很单一，89，109平。
从定价来看，三栋楼没有差价，都是备案均价3W。
做个对比，万科城市之光，首开7栋，主打连廊，南北区都有，也推出大平层楼栋。
同时楼栋定价上存在价格差，同样是连廊，北区5号楼2.74W，南区18号楼2.97W。
通过这个开盘数据可以发现，在万科的选择上，南北区的差异，户型的差异，定价高低的差异，基本都做到了覆盖。
而在左海望悦的楼栋上，非常单一，甚至不想选有底商的，不想选连廊的，这次都没得买。
在价格差异上，项目没有高低差，无法打消购房者对于后续楼栋定价的担忧。
很怕现在买，后面的位置更好的楼栋，单价持平或者更低。
2、周边特价冲击
项目位于南二环，近期中骏在三叉街世界城璟悦放出特价，中层精装折后2.7W，二环外的中骏璟宸毛坯折后1.8-2W，在项目开盘后，上周又一次开盘剩余楼栋，再一次刷屏。
不同与万科城市之光上市的背景，整个金山的新盘，大部分都进入尾盘，即便楼市遇冷，也没有做出大力度优惠的情况，保住了基本面。
南二环，虽然进入尾盘，奈何中骏，持续放出特价，加上中介全面刷屏，让购房者对板块的价格异常敏感。
3、拆迁红利消失+客源殆尽
前几年随着南二环郭宅拆迁，遇上了福州最后一轮拆迁的货币补偿红利，此时旧改产生了很多潜在的客源。
不过随着前几年，融创福州府、国贸凤凰原、融侨星誉、融信海纳新潮、中骏世界城璟悦、融侨则徐道壹号等。
这些项目基本把板块潜在的客源都消耗了一遍，特别是二环以外的新盘，全部都是主打刚需客源，产品都是主打89-125平米左右。
本次北园旧改，基本拆迁户只剩下拿房的唯一选项，虽然四大金刚都是纯商，但是拆迁户就地安置的项目，已经启动，就在项目周边，定位纯安置房。
可以说旧改由于红利消失，已经无法产出潜在客源，项目主打的刚需产品，跟前几年项目同质化，大部分客源也被消耗，此时面临客源相对疲软。
作为对比，万科城市之光，虽然也主打连廊刚需，但是金山绿轴的项目，一个安商，一个纯商，均价都在3.2W以上，总价都不低。
对于高新区的客源，以及板块自身的刚需客源，金山整体断供10年以上，一个门槛更低带精装的纯商，明显潜在客源更多。
4、精装档次偏低+营销力度偏弱
项目由于土拍要求60%精装，所以在规划的时候对刚需户型做了精装设计，不过从实际表现来看，项目精装的档次偏低。
基本就是应付土拍要求的精装，可以说成为了一个完全的溢价点。
最简单的对比，万科城市之光，在项目推广上，还对配套精装做重点宣传，而左海基本少有提及。
除了精装外，项目在营销上，虽然不再像以往国企那样佛系，但是力度依然不大。
最简单对比，同样推盘，中骏璟宸是全面中介刷屏，原因很简单：房企给的佣金够高。
虽然很多购房者：房企应该让利购房者，而不是把钱给中介。
不过实际的表现：让利与否市场不一定认可，给中介效果肯定是拉满的。
5、竞品多+预期库存大
目前板块集中土拍了四幅纯商，被国企兜底拿下，把巨型旧改，划分成四幅纯商地块，增加了房企数量。
目前预售的榕发北源云筑和左海望悦，是完全的同质化项目，两个新盘，体量又足够大，合计达到2900套。
同时加上建总和新区的纯商，预计也有1000套左右。
板块的供应会达到4000套左右，再配合旧改单独建设的安置房项目，面积180亩，预计安置房会有2500套。
对于安置房最明显的冲击就是刚需产品，可以说不管是安置房冲击，还是板块集中供应上，这里的库存都肉眼可见。
对比万科城市之光，虽然是TOD大盘，供应商品房2268套，不同点在于项目是一家开发商垄断，不会出现多家比拼的现状，同时在体量上也低于北园东升。
盘点总结
以上就是个人大体对于项目的感受，虽然是国企兜底，面临楼市回暖，但是一个板块的整体情况，实际压力比想象的大不少。
对于房企而言，如今南二环：特价刷屏，客源消耗过大，旧改红利消失，集中供应，房企比拼。
在开盘的定位上，不可能是以往那种随意的开盘，或者佛系的卖房就能成功的。
如何打消购房者对后续楼栋的定价质疑？
如何让精装变得不那么溢价？
如何让板块的优势更加明显？
如何打消购房者对后续楼栋的定价质疑？
如何让精装变得不那么溢价？
如何让板块的优势更加明显？
目前看上去，整个南二环的四大金刚都没有做出表率。
全部的营销都集中在那个还是工地的SM，同时项目虽然二环内，但是实际情况是，一大片工地搭配几栋老房龄社区，以及还未建设的路网。
这样的场景，这样的营销，相比于中骏，南二环真正令人害怕的，反而是这四大金刚。
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