“乙类乙管”措施落地见效，目前全国整体疫情已进入低流行水平，各地疫情保持稳步下降态势。我们很快将进入后疫情时代，但新冠疫情的影响远没有结束，部分中小企业并没有从中恢复过来，职工仍失业在家。加之部分房地产开发企业经营不善，导致资金链断裂，纷纷开始暴雷，出现“烂尾楼”，购房者面临无房
且要继续还贷的双重压力，于是购房者们纷纷举起“断供”的大旗，不愿向银行继续履行还贷义务，银行工作人员也表示如果购房者“断供”则构成违约，有可能影响个人征信。
我们都知道造成这种局面的因素有很多，抛开制度等不谈，仅从涉案合同的主体来看，我认为房地产开发企业（企业负责人）应负主要责任，商业银行应负次要责任，购房者应该是无辜者，但往往在为“烂尾楼”买单的时候，顺序又恰好相反，购房者似乎要全额买单，成为“裸游”者，其他案涉主体均已纷纷“上岸”，很想问一句“弱者就应该被割‘韭菜’吗？”因此，我认为购房者可以从以下几个方面采取措施，维护自身权益。
一、购房者可以行使解除权，解除房屋买卖合同，从而解决继续还贷的问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款 “商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。” 的规定，我们可以看出人民法院虽然不能从制度方面改变现状，却也作出了有益探索，尽最大努力为购房者及时止损提供了依据。因此，购房者可以房地产开发企业违约为由，行使合同解除权，购房合同解除后，购房者可以免除向银行还贷的义务。【参考案例（2019）最高法民再245号】附后
二、购房者可以行使不安抗辩权，中止相关合同的履行。
大部分购房者不愿意直接解除购房合同，我想是因为房地产开发企业已破产或负责人已跑路，其根本无资金承担归还购房者的预付款和已经支付贷款的违约责任，购房者解约后会丢了毛坯房，即使后期有其他企业接盘，也会因合同被解除而无法实现权益，造成了购房者房财两空的局面，这是购房者“断供”不解约的原因所在。我认为可以探索行使不安抗辩权，根据《民法典》第五百二十七条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”及第五百二十八条“当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。”的规定，购房者可以中止履行购房合同的履行。购房者其实在办理完贷款后，购房合同的义务已经基本履行完毕，有人会认为购房者是否行使不安抗辩权的结果差异不大。我也认同这种观点，不过我觉得不妨一试，因为购房合同与贷款合同并不是独立的，两份合同应具有从属性，购房合同系主合同，贷款合同为从合同，根据主合同无效从合同亦无效的原理及公平原则，购房合同被中止贷款合同亦应被中止，只有银行与购房者风险共担，银行按规定放贷和按照工程进度付款，才可能减少“烂尾楼”事件的发生。
三、购房者可以贷款银行违约为由，要求其承担违约责任，达到中止履行购房借款及担保合同的目的。
其实，购房者无论是行使解除权还是不安抗辩权从时效性来看都不是首选，现阶段的燃眉之急是要停止继续向银行履行还贷的义务，但贸然的“断供”必然会被银行催款，甚至被银行起诉。我认为不如化被动为主动，积极寻找银行违规放贷、违约向房地产开发企业支付贷款的证据，向银行发函要求其正确履行合同义务，在不能正确履行约定前，购房者可以中止继续还款义务，以达到中止还款的目的。【参考案例（2018）粤民申7516号】附后
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四、购房者可以要求其他相关责任主体承担连带责任。
刚才也提到过，楼盘烂尾的出现有很多原因，表面上看是因为房地产开发企业项目资金链断裂，无力继续施工建设，但实际上往往与违规放贷、违规使用资金、资金未入监管账户等因素有关，甚至个别人员已经涉及到违规违纪、违法犯罪等问题。为此，购房人可以从房屋销售资金收支使用入手，查看是否存在违规放贷、挪用资金、监管不力等问题，并根据结果追究相关单位、人员法律责任。如：房地产开发企业与银行恶意串通，在楼盘不具备按揭贷款条件时，办理按揭贷款，银行未将购房者的贷款存入监管账户而是直接转入了房地产开发企业指定账户等，掌握证据后可要求他们承担连带责任；再如政府部门在资金监管中存在违法行政行为的，可向人民法院起诉请求确认行政行为违法，并主张赔偿。若发现有非法吸收公众存款、非法集资、挪用资金等行为，涉嫌构成违法犯罪的，可向公安机关报案，追究其刑事责任，并可以提起刑事附带民事诉讼，进行追偿。
总之，我认为购房者应理性处理当前面临的问题，依法维权，尤其是在后疫情时代即将来临，经济态势将明显好转之时，应对楼市充满信心。以上观点受限于个人认知和业务水平，或有不恰当之处，欢迎批评指正。
作者简介：张伟律师，男，山东临沂人，北京市荣德律师事务所专职律师。2014年至2019年，其先后在武警某军事法院、某战区军事法院刑事审判庭从事刑事审判业务，尤其擅长办理职务犯罪类案件。执业后，其积极探索、研究地方刑事案件的辩护要领及思路，作为辩护人先后代理了王XX掩饰隐瞒犯罪所得、骗取银行贷款案、银XX诈骗案、田XX非法经营案、杨XX非法吸收公共存款案等经济类犯罪案件，积累了丰富的辩护经验。此外，其热心公益慈善事业，多次应北京市公益法律服务促进会、北京市法律援助中心、军事法院等单位邀请，深入社区和军营，开展讲座授课、现场法律咨询等普法宣传活动。
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