我曾经是一名“县城做题家 ”。
后来考上大学，来到省城郑州。
我对县城有天然的亲切感。
过去7年，【东哥探盘 】关注郑州东边比较多，说郑州东部比较多。 其中，包括中牟县城。
其实，我不是中牟人。
2016年之前，我也很少关注中牟，甚至从没去过——除了去开封时经过郑开大道的中牟地界儿。
那时，郑开大道两侧有很多卖雁鸣湖大闸蟹和中牟西瓜的。
我只知道，中牟西瓜很好吃。
2016年7月，郑州房地产爆火，房价爆涨。
至今，我非常清晰记得当时市场的火热和购房人的狂热。
东哥最早一批粉丝，把房产投资关注的触角延伸到了中牟。那时，中牟新县城的水岸鑫城、伟业巴黎印象等在售楼盘和绿城百合花园、东润朗郡等二手房楼盘进入郑州市区投资买房人的视野。
随后，我去中牟的次数越来越多，对中牟的了解也越来越深。
工作过程中，我以东哥城市研究分析法，对中牟老城新城进行了界定—— 以新圃街为界——分为老城新城。
通过上图的城市空间落位，我们清晰感受到：
东五环——陇海铁路——贾鲁河所围合的区域，就是中牟老城新城的城市空间。
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理解中牟县城城市空间和历史文化，有三个关键词：
贾鲁河、陇海铁路、汽车。
中牟，隶属郑州，是郑州东部新城的核心区域。
因为省会郑州，中牟这个县，才显得和其他县城不一样。
东中牟，西荥阳，南新郑，这是人们对郑州周围三县市的普遍认知。
在中牟新城没出现之前，中牟县城如同大多数河南县城一样，其实很小很小。
贾鲁河把他拥入怀中，陇海铁路把他串联起来。
如今我们走在中牟老城街道上，依然能感受到县城的恬静和安逸。
站在青年路中牟县烈士陵园大门口向北望中牟大厦百利百货，你能感受到中牟老城时代发展的年代感。
曾经，这里是中牟县城的政治、经济、文化、商业中心。
府前路的路名，明确表示中牟县政府曾经坐落在这里。
以此为中心，周围1公里内还有中牟县烈士陵园、青年路小学（原中牟一小）、弘毅高中（原中牟一高）、中牟宾馆、中牟大酒店、中牟电视塔、中牟中医院、中牟县人民医院、管道三公司、众多局委家属院等县城耳熟能详的元素。
附近鲁恭祠胡同、晴晖巷的路名，依然把传说中的中牟八景“圣岗仙景、鲁祠晴晖、土山献翠、汴水带流、海潭秋月、兴国晚钟、龙池灵应、狗脊名山”中的鲁祠晴晖保留了下来。
如今，中牟老县城已经没有更多的城市古迹。
我在探访中牟老县城的过程中，探访了曾经老陇海铁路上的 中牟车站和 毛井铁路桥。
他们都和陇海铁路有关，和贾鲁河有关，都和解放前那一段悲伤的历史有关。
曾经，陇海铁路中牟段不是目前我们看到的走向；
曾经，贾鲁河中牟段也不是我们我们看到的走向。
曾经，中牟有两个大企业： 河南省中牟造纸厂和 管道三公司。
当时的中牟造纸厂可是中牟人人羡慕的好单位。
如今，我探访时，只看到斑驳的工厂大门、粗壮的法国梧桐和文化墙。
管道三公司，全名叫 中国石油管道局工程有限公司第三工程分公司。这也算中牟县城为数不多的“央企”。
如今在老县城核心区最优质的位置有管道三公司第一生活区、第二生活区、第三生活区及管道三公司职工医院，你能感受到他的时代辉煌。
时代在发展。
后来发展的中牟县城，和汽车产生了新的时代缘分。
1989年，郑州轻型汽车制造厂搬迁至中牟。郑州日产汽车有限公司、海马商务汽车有限公司、河南红宇企业集团三家整车企业随后相继入驻，中牟汽车工业进入快速发展期。
特别是郑州日产，在这里诞生了帕拉丁SUV越野汽车，在21世纪初风靡中国。
由此所延伸出来的汽车相关产业，有了中牟县城南边 中牟汽车产业园区的规划和布局，此为后话。
探访中牟，不得不去潘安园，瞻仰潘安墓。
作为历史上最帅男人的文化公园，这里是 中牟老县城里 为数不多的文化遗址。
周围大潘庄小潘庄的地名，无不显示这里确实是潘安的祖籍之地。
后来，中牟又在老城区新圃街以东、文博路以南修建了中牟潘安湖湿地公园，成为中牟人民游玩之地，城市之肺。
从城北建安路、城东路、东风路、中兴路所围合区域的核心区，到后来自然发展往外延伸，中牟一直在慢慢发展。
2010年代，中牟向西发展，迎来了新城时代。
中牟新城，也叫中牟新区，西起万三公路（郑州东五环）、东至新圃街，北临贾鲁河、南至陇海铁路。
这个范围的建设，开启了中牟发展的新时代。
如今，双向10车道的商都大道让人感觉到城市的大气与敞亮。
以商都大道与广惠街交叉口为中心的四周，集聚了中牟县委县政府、中牟县财政局、中牟县公安局、中牟县检察院法院、中牟县电业局、房管局、自然资源与规划局、水利局、教育局、中牟县政务服务中心等大多数中牟政府单位。
这里，有城市公园 四牟园，有城市广场 中牟人民广场。环境优美，空气清新。
这里，集聚了中牟县第一初级中学、中牟县第一高级中学、中牟外国语学校、中牟六中、中牟七中。
这里，集聚了新圃街小学、文博路小学、寿圣街小学、商都路小学、滨河路小学等优质教育资源。
这里，有中牟县城最好的医院： 中牟人民医院新院区。
这里，还有一个大学： 郑州轻工业大学易斯顿美术学院。
这里，有中牟最好的商场 天泽城、 中茂新悦城以及已经签约待建的 中牟万达广场。
和大多数县城新区一样，中牟新城拥有县城最好的城市资源。
但，他和河南大多数县城不一样的是， 他是省会郑州东部新城的县城新区——他又距离郑东新区一路之隔。这就有了新的逻辑。
我在北京生活多年。北京的东边，有个区叫通州。
通州，之前叫通县。1997年，撤县划区后叫通州区。
我一直认为中牟非常像北京的通州——都在城市的东边，距离主城区距离也相近，都曾经是县城。
通惠河相当于贾鲁河，京通快速路相当于郑开大道，广渠快速路相当于商都大道，朝阳区相当于郑东新区。
只是，少了一条地铁八通线。
如果未来地铁8号线修到中牟县城，8号线则扮演了地铁八通线的角色。
这一切的推演结果，只因为两件事没有实现：
1、中牟没有“城市副中心”的定位，这个定位由白沙替代；
2、郑州的房价，没有北京高。很多刚需群体不需要在中牟买房。毕竟，市区的房子还能买的起。
我依然记得：当时在北京时，很多同学同事在通州买房租房。
当时，通州的房价是4000多元。
那是2006年。
中牟楼市，曾经和郑州市区没任何关系，是完全地缘性市场。
2010年以前，中牟房地产只是初步发展阶段。这里的大多数小区只是单位家属院和集资房。
随后，中牟新县城的发展，现代房地产社区慢慢出现。
而且，都是以当地中小开发商开发楼盘为主。
随后，中牟绿城百合花园和东润朗郡的开发，打破了这一局面，开启了中牟现代小区的新时代。
▲绿城百合花园实景
在中牟县城房地产开发史上，绿城百合花园是一个里程碑式作品，重塑着中牟人民对品质楼盘的认知。至今，其二手房依然是中牟新老县城首位，二手房房价还在10000元左右。
2016年后，郑州及全国型开发商纷纷抢滩中牟，夺取中牟房地产市场份额。
伟业地产开发了伟业巴黎印象；
碧桂园开发了碧桂园豪园；
绿都地产开发了绿都碣石街区；
路劲地产开发了路劲国际城和路劲九郡；
亚新地产开发了亚新美好云熙；
合能地产开发了合能枫丹新悦和合能枫丹宸悦；
东青地产开发了东青云锦熙悦；
东原地产开发了东原满庭芳；
中昂地产开发了中昂玉棠府；
康桥地产开发了康桥兰溪；
佳兆业地产开发了佳兆业凤鸣水岸；
正弘地产开发了正弘铂悦；
华强地产开发了华强国际公馆；
鑫苑地产开发了鑫苑悦府；
还有 金辉地产待开发的金辉优步兰庭；
以及 汉飞地产待开发的汉飞向上城。
外来开发商的纷至沓来，中牟楼市进入到了新阶段。传统的本土小开发商已无力量去夺地，去抗衡。
目前本地开发商 海港地产还有土地储备和楼盘，实力卓然。
公司有马上要开盘的绿城百合新城和绿城忆江南。
非常明显，这两个盘是绿城代建。
▲绿城百合新城鸟瞰效果图
我深度调研了中牟老城新城楼市，目前在售待售住宅楼盘有20多个。
在售住宅楼盘有：
正弘铂悦、绿城百合新城、东原满庭芳、华强国际公馆、路劲九郡、 合能枫丹新悦、合能枫丹宸悦、 东青云锦熙悦、鑫苑悦府、悦湖新著、中昂玉棠府、 佳兆业凤鸣水岸、康桥兰溪、绿博福苑、星城国际、御源荣御、亚新美好云熙、宝地中央湿地、路劲国际城。
▲正弘铂悦鸟瞰效果图
其中， 亚新美好云熙、 御源荣御、 宝地中央湿地、路劲国际城进入尾盘阶段，即将售罄。
其中，绿城百合新城目前在蓄客期，即将开盘。
除了这些，还有 金辉优步兰庭、 汉飞向上城、 绿城忆江南、梧桐苑待售待建设。
这些楼盘， 容积率都不太高，大多在3以下。很多是高层+洋房的高低配模式。基本都是毛坯交付，还没进入精装房时代。
整体上，中牟老城和中牟新城的楼盘价格差异并不大。
高层价格大多在6000——8500元/平米。主流价格在6500——7500 元/平米之间。个别楼盘高层价格超过8000 元/平米。
洋房价格大多在9000——12000 元/平米之间。
这个价格水平，与南龙湖相近，略高于荥阳楼市房价。
中牟楼市以地缘性客户为主，满足地域性刚需、刚改、置换改善需求。
更高端的客户，直接进入中牟新老县城北边的绿博楼市了。
这是中牟楼市的全貌。
在郑开同城化战略之下，在郑汴港三大强悍力量围合之下，在郑州产业转移外迁大背景之下， 中牟老城新城还有长足的发展。
未来，还有更多的新市民群体到中牟这片热土工作生活。
而随着陇海快速路东延、地铁8号线二期的规划建设，中牟县城与郑州市区的关系更加密切，将形成城市空间一体化。
中牟新老县城，定会迎来新的春天。
祝福他，期待他！
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