都说静安大宁好_大宁_静安_片区

这几年，谈到北上海品质小区，必然会提到新静安的大宁板块。今天我们就详细展开讲讲，大宁板块在哪里？为什么那么多人说大宁好？到底好在哪儿？

先说结论，大宁板块，无论规划发展、商业配套、城市界面、小区品质、教育资源、交通出行，各项都非常优秀，所以近十年来大宁被无数人追捧，成为许多白领的终极改善目标。

一、大宁在哪里？

大宁板块，处于上海的正北，北中环汶水路附近。这片地区，历史上就工业发达、工厂林立。随着上海城市的发展，大宁地区渐渐从城乡结合部，变成了市区。

“大宁”这个概念作为房产板块真正成立，要追溯到2006年大宁国际商业广场开业。狭义的大宁，仅仅指目前大宁国际商业广场和大宁久光百货那一块，以及马戏城和广中路附近那片。

但随着闸北区和静安区合并，特别是“大宁金茂府”这个楼盘入市之后，大宁板块的概念被大大拓展。随着中环汶水路沿线的华发华润静安府、融创静安映、静安慕舍、仁恒静安世纪等高品质楼盘的批量入市，大宁地区的范围，从南边的大宁国际一直延伸到汶水路以北。

行政区划上，大宁地区横跨大宁路街道、共和新路街道、彭浦镇三个街镇。特别是最近几年落成的大宁音乐广场、大宁中心广场等热门网红购物中心都在彭浦镇境内，无法用行政区划划分大宁地区。

那大宁地区到底范围有多大？

我们找到一个争议最小也是接受度最高的方法：大宁地区除了商业发达，学区也非常不错，很多朋友买大宁就是为了买漂亮小区电梯自住学区房。所以用这些学区的招生范围划分大宁地区，是最恰当不过的。

我们罗列一下大宁地区几所不错的学校：

静安区闸北实验小学（含明德校，静安一梯队公办小学）

大宁国际小学（静安一梯队公办小学）

静安区闸北第二中心小学（静安二梯队公办小学）

大宁国际学校（九年一贯制公办学校）

（大宁各热门小区对口情况可私信详细咨询）

最后一所学校“大宁国际学校”，虽然目前学校口碑还没起来，但未来大概率会复制大宁国际小学的路径，成为一所好学校，因为该校生源和大宁国际小学一样，都来自附近的高品质楼盘，比如华发华润静安府、融创静安映、仁恒静安世纪、象屿大宁悦府等等。

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大宁内部还可以细分为几个片区：

大宁南片区，传统大宁核心片区，大致对应闸北实验小学招生范围

大宁东片区，大致对应大宁国际小学招生范围+新梅共和城

市北高新片区，大致对应大宁国际学校招生范围

阳城片区，大致对应静安区闸北第二中心小学招生范围

大宁国际小学

二、大宁为什么好？

（1）大宁的未来规划

根据静安区最新发展规划，主要围绕“一轴三带”进行发展。一轴，就是南北高架城市交通主动脉。三带，分别是南京西路商业带、苏州河两岸休闲带、中环两翼产城融合发展集聚带。最后一个“中环两翼”，指的就是大宁。

所以，大宁是静安区未来主力发展板块之一，和南京西路、苏州河两岸一样重要。静安未来规划的三个地区中心其中两个，都在大宁板块内部。

有规划且能落地，意味着会有财政资源投入、会有产业政策支持、会有源源不断的人流，那未来这个地区肯定也会越来越好。

（2）大宁的生活配套

大宁地区目前主要靠地铁1号线贯通南北，大宁板块西边阳城片区，靠近地铁7号线行知路站。

1号线是上海城市主动脉，直达人民广场，7号线直达静安寺。所以住在大宁，去市中心还是非常方便的。

住在大宁，如果开车，那就更方便了。不仅南北高架全程贯通，而且中环线就在大宁北边，内环线在大宁南边，去市区任何地方都非常便捷。

商业配套方面，大宁地区不仅有老牌的大宁国际商业广场，还有近几年的网红商场大宁久光百货、大宁音乐广场、大宁中心广场、静安大融城等等多个购物中心。无论是城市界面、还是商业配套，都非常不错。

也就是因为生活配套很不错，所以无论老上海人还是新上海人，都愿意住在大宁地区。对于新上海人来说，这里有优质的城市界面+高档小区+教育资源，对于老上海人来说，很多静安、普陀、虹口、宝山的居民也都愿意把房子换到大宁，因为这里“有上海的烟火气”。

大宁久光百货

（3）大宁的产业发展

大宁的产业发展，重点看“市北高新”园区。

来自市北高新的官方介绍，园区内有26家跨国企业的地区公司总部入驻，70多家行业龙头企业总部入驻，还有580多家大数据和人工智能企业入驻。

我们耳熟能详的，有科勒卫浴的亚太区总部、造车新势力小鹏汽车总部，电商服务领头羊宝尊电商总部等多家企业。此外，埃森哲、飞利浦、西门子、浪潮软件、鼎捷软件（原神州数码ERP公司）、恒洁卫浴等企业也在大宁地区设置了上海分公司。

另外，由于市北高新特殊的云计算政策优势，位置又是中环边，可以建造非常稀缺的市区中环边的云计算机房，所以也吸引了亚马逊AWS云计算业务、微软Azure云计算业务等企业入驻。

有那么多企业都在大宁地区，而且都是高技术类型的企业，必然会带来不少高收入白领人群流入。而人口源源不断流入这一点，将会长期支撑大宁地区的发展。

市北高新产业园

（4）静安中环内唯一有大量土地储备的板块

有土地，才有未来的发展。城市发展板块轮动，最近十几年，开始轮到大宁重点发展。特别是赶上了静安闸北合并这个巨大的风口，闸北有地，静安有商业，两区合并，优势互补。

静安区内其他板块，比如南京西路、静安寺等等地区，也是非常好的地方。但是这些地方已经基本没有空余土地了！没有土地意味着无法进一步发展，只能改造存量建筑，或者拆迁，拆迁成本基本都是天文数字。但大宁地区，则完全不一样。大宁新造的每一个高档小区，以前基本都是一座工厂。

拆迁一座工厂的成本，远远低于拆迁一个居民小区的成本。

同样的逻辑，其实也在徐汇滨江板块（龙华机场、龙华肉联厂改造）、前滩板块（之前完全是农村）、新江湾城板块（江湾湿地、江湾机场改造）给我们展示了一遍。先要有一片能够低成本规划的土地，然后这片土地就是未来新的热土。

当年，就是因为“大宁金茂府”这个楼盘，整个大宁的住宅品质被硬生生向上拉了一个层级。从此大宁成为无论老上海人，还是新上海人，都愿意安居乐业的地方。大宁金茂府所在的土地，以前就是“四方锅炉厂”。

大宁土地资源丰富，不仅体现在过去已经把很多工厂改造为了豪宅，还体现在未来5到10年，陆续还会有工厂土地可以入市，这些都是未来的豪宅，比如：

上海鼓风机厂

上海人民电气厂

上海信谊药厂

上海工程机械厂

上海百联汽车停车场

上海交通投资集团停车场

迅达电梯厂

恩梯恩东派轴承厂

这些工厂或者大型停车场的土地，每一块地都有可能成为的下一个“大宁金茂府”，下一个“大宁音乐广场”。

大宁金茂府

三、大宁板块购房推荐

大宁内部可以细分为四个片区，四个片区各有特色。

（1）大宁南片区 - 核心商圈，顶级学区

大宁传统核心片区，就是大宁国际商业广场附近片区，处于广中路以南，大宁郁金香公园旁。大致对应闸北实验小学（含明德校）的招生范围。这里是静安区最顶级的学区，小学是无可争议的一梯队，初中对口风华初级中学，也是优质公办一梯队初中，妥妥的双学区。

这里也是整个大宁地区里商业配套最齐全、生活最方便的地方，大宁久光百货、大宁国际商业广场都在这片。地铁1号线延长路站，三甲医院第十人民医院也在这里。

正是由于发展的比较早，所以片区内的小区普遍建成较早。片区内只有大宁瑞仕花园是2012年建成的相对较新的漂亮小区品质电梯商品房，其他小区普遍房龄较旧。哪怕是歌林春天馨园、绿色丽园等品质还行的小区，目前房龄也已经20年，小区已经逐渐老化。

正因为如此，比起花1000多万买20年房龄的电梯房，不少人宁可花400到500万，买八方花苑和宁和小区之类的老破小学区房。

这是大宁南片区主要小区清单：

（2）大宁东片区 - 终极豪宅，优质学区

大宁东片区，是整个大宁板块，最漂亮房价最高的片区。

大宁东片区在南北高架以东，广中路以北，中环线以南。这里的一切都是推倒重建的，而且有北上海豪宅的天花板“大宁金茂府”。

目前（2023年1月）“大宁金茂府”的市场挂牌单价普遍是16到17万每平，成交也不少，毕竟小区品质放在那里。

除了金茂府，附近的明园森林都市、慧芝湖花园、宝华现代城、静安慕舍等小区的品质也非常不错。

2022年开盘的新房“静安天悦”就在金茂府隔壁。开盘10万出头的单价，买到就是赚到，一度成为整个大宁业主竞相追逐的目标，所以入围积分也很高。

大宁东片区，除了小区品质高，学区也非常优质，这里有静安一梯队公办学校大宁国际小学，对口初中也是一梯队初中风华初级中学，同样双学区，还都是高品质小区，所以房价一直居高不下。

这个片区最适合自住+学区需求的朋友选择，既有现代化的城市界面、又有高品质小区、还有优质学区房。每一次上涨，这个片区都是领涨板块。

这是大宁东片区主要小区清单：

（3）市北高新片区 - 未来之星，品质住宅

市北高新片区，在汶水路以北，南北高架两边。

这里除了有各种高科技企业，还有一批2016年以后建成的、人车分离、高品质住宅小区。静安府就是其中的标杆。

这个板块，未来还会有不少新房入市，目前标杆小区静安府，2019/2020年交房，二手房挂牌单价12-13万左右。静安府品质秒杀北中环附近其他次新房，比肩金茂府，单价总价又都没有金茂府那么贵，1200多万就能买到三房二厅二卫的户型，中高区还能看到上海天际线，很多置换买家稍微够一够就行了。如果不考虑学区，静安府是很多白领的大宁自住首选。

2023年市北高新片区还会有不少新房会交房，比如融创静安映、仁恒静安世纪。这两个新房小区当年开盘时，还没有执行限售政策，交房办产证后就能直接卖。据不可靠的小道消息听说，有业主打算拿到产证就挂牌15万出售。如果到时静安映、静安世纪的二手房入市，可能静安府的业主看了单价，会觉得自己在贱卖。

2022年，市北高新片区有一个新房市北华庭也已售罄，超小型社区，因为和红的发紫的静安天悦开盘差不多时间，所以没有触发积分（开发商肯定做梦都会笑醒）。2023年暂无新房项目会入市。

周边配套方面，市北高新片区内有协信星光广场这个比较大的商业综合体，离大宁音乐广场也很近。出门就是地铁一号线汶水路站，中环南北高架的上下口都很近，去哪里都方便。

学区方面，整个片区对口九年一贯制的大宁国际学校。注意，千万别和一梯队大宁国际小学搞混了，完全是两所学校。这所学校虽然是一个新学校，但对口的小区品质都很高，所以未来生源应该会越来越好。学区质量是动态变化的，如果一个学校对口的全是千万以上的房源，必然家长更重视教育，家长的平均学历也更高，生源质量和学校口碑互相成就，学校也会越来越好。

关键，在当下2023年1月份，市区很多板块已经1000多万只能买个近20年房龄的老破大三房了，而大宁板块只要1200多万，就能买到2020年建成的漂亮小区品质电梯三房，真的不贵。

静安府

这是大宁市北高新片区主要小区清单：

（4）阳城片区 - 自住优选，高性价比

阳城片区，是整个大宁最西边的板块，处于汶水路以南、沪太路以东、大宁灵石公园西北。网红购物中心大宁音乐广场、大宁中心广场、静安大融城等，都在这个片区。

这个片区东边有不少老破小，但也有大宁音乐广场等购物中心，城市界面很一般。西边有很多次新小区，还有一个不错的小学学区：闸北二中心小学。

住在这里，整体生活质量一点也不比大宁核心南片区差，西边还有7号线直达静安寺。而房价却要便宜一大截。所以很多想住在大宁附近却又买不起大宁核心区的买家，会考虑在这里置业，有品质、有地铁、有学区、有商业，性价比很高。

这是大宁阳城片区主要小区清单：

四、总结

放眼整个北上海，能像大宁板块一样，兼顾自住、学区、就业、交通、商业，未来还非常有发展潜力，还不断有人口导入的板块，是绝无仅有的。

静安和闸北合并之后，一个有钱，一个有地。就像有钱人家大小姐和地主家三代单传亲儿子联姻，强强联合，优势互补。大宁，正好是赶上了这个风口，从此一帆风顺。

天时、地利、人和，集整个静安区之力，才造就了今天的大宁。买在大宁，就是分享新静安发展红利。

最后的最后，还想到一个问题。提到新静安，永远会有一群“傲慢”的人，说这里是“闸北区”，档次不高，是“下只角”。

同样是合并区，现在年轻人都已遗忘“南汇区”，不知道“南市区”，未来还会有多少人记得“闸北区”？

历史上，他们说“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”；

后来，他们说“张江都是鸟不拉屎的地方，这么偏僻怎么能买房？”；

再后来，他们说“徐汇滨江不就是龙华肉联厂么？杀猪的地方，怎们能买房？”；

前几年，他们说“前滩就是一个大农村，这种地方怎么能买房？”；

最近，他们又说“闸北哪怕叫新静安也还是闸北，档次低，怎么能买房？”

弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。城市发展是个动态的过程，把握住风口

最后这张图，送给那些“傲慢”的人：