导语
乍暖还寒之时更需谨慎，前事不忘，后事之师
◎文 /马千里 邱娟
2023年伊始，房地产市场出现点状回暖，但前事不忘，后事之师， 在市场趋势尚未真正明确之时，对下一轮可能出现风险仍需以史为鉴、未雨绸缪，更何况目前大多数城市的库存压力仍未回复到合理水平，部分高库存板块的去化压力依旧积重难返。另一方面，房地产市场在经历了上一年的历史性转折点后，刚刚过去的 2022年末正是审视去化困难板块特征的最好时段。为此，研究中心从CRIC系统重点监测的近3000个板块中，选取出了库存规模较大、且消化周期居于前列的50个板块，在兼顾城市平均消化周期、交易规模变动的情况下，对这些板块的共性标签进行了梳理，并对各类高库存典型板块的区位特点和结构性特征进行了研究。
从高库存板块共性特征来看，其一，小户型库存占比更高,超四成板块套均面积小于100㎡。其二，低价刚需板块居多，近七成住宅均价低于本市平均。其三，需求端支撑不足，2022年交易跌幅显著高于其他板块。
常见高库存板块可分为四大类别： “刚需新城”、“高价慢售”、“全市滞销”、“户型错配”。最常见的即为“刚需新城”型，这类板块大多位于城市中远郊，有一定规划利好，“空港”、“产业新城”是这些板块的最常见标签。此外“户型错配”也较为常见，且其他三种类型中不少板块兼有这一特征。典型如沈阳大东的陶瓷城板块，作为城市的主力旧改区域，陶瓷城板块供应了大量小户型房源，库存套均面积仅为73㎡，但需求端的成交套均面积已经突破100㎡，供求错位之下消化周期自然高企。
分户型来看，中大户型去化情况相对稍好，小户型库存面临更大去化困难。小户型产品库存占比更高，去化压力更大，并且与价格水平较低的一房产品相比，二房均价与本市均价较为接近，所面临的库存压力也远高于对照组的其他板块。对于大户型产品而言，高库存板块虽然大多短板显著，但凭借总价优势，依旧是各户型中去化压力最小的。
展望未来，刚需新城、高价慢售型板块去化压力出现好转的可能性更大，刚需新城类板块可寄希望于城市规划的正式落地和配套设施的进一步改善，如珠海三灶、郑州常西湖板块等。对于高价慢售的高库存板块而言，随着旧城改造的全面推进，也有望在城市板块下一轮的价值轮动中赢得发展先机，如兰州雁滩板块。不过，考虑到我国新城建设规划大于实际需求总量，不免有大量的新城会在大浪淘沙下面对“空城”的结局，对于大对数处于刚需新城、高价慢售型板块的项目而言， 仍不建议长期恋战，尽可能抓准窗口期或找到自身的定位优势，加速出货为先；只有对于少数预期确定的价值潜力板块，如区域规划等级较高，已有明确产业入驻，且企业自身资金面较佳，可以承受3-5年甚至更长的预期利好转化期，才可适当考虑。
PART.01
共性特征：小户型、低价板块居多
2022年成交缩量更为显著
（节选）
就所有板块的库存指标特征来看，小面积一房、两房户型供需两弱，面临着比大户型更显著的去化压力（详见《典型城市库存压力及结构性特征研判》），对于高库存板块而言，也存在着类似规律。为避免单盘滞销对板块库存造成影响，本文选取了待售住宅超过4000套，消化周期均超过40个月的50个板块作为研究对象，并将待售住宅同样超过4000套的其他板块对照组进行研究。
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就高库存板块的共性特征来看，待售住宅套均面积、成交均价均小于对照组板块；但就绝对规模而言，又往往不是城市库存规模最高的，由此来看，大多数城市还是较好地做到了“以销定供”，最高库存板块往往也是去化水平最佳的一类板块。
1、高库存板块中超四成套均面积小于100㎡，占比远超其他板块
对比户型大小来看，高库存板块的套均面积中位数为103㎡， 超过四成板块的套均面积在100㎡以下，而对照组中不到二成的板块在100㎡以下，两者出现了显著差异。在中国人均住房面积超过40㎡的时代背景之下，居民对于新房的需求已经由“有房住”向“住好房”转变。更多的小面积刚需已经转由二手房市场承接，对于意向购买小面积产品的刚需购房者而言，并且在市场逆周期中，议价空间大、配套完善、购房即入住的二手房也更适合他们这一阶段的居住需要，由此也不难理解在高库存板块中出现更多小户型板块的缘由。
另一方面，受近年疫情防控等因素影响，部分旅居板块也出现了库存高企、去化缓慢的情况，而这些板块的住房也多以小户型、低总价为主，如舟山朱家尖、惠州稔山、巽寮湾、环南昆山温泉板块，库存套均面积仅为60㎡左右，待售库存中超过一半房源均为一房户型。
2、低价刚需板块居多，近七成低于本市均价（略）
3、“以销定供”下库存规模同比相对稳定，待售套数多为城市次高（略）
4、需求端支撑不足，2022年交易跌幅显著高于其他板块
成交规模方面， 高库存板块需求端波动更为剧烈，2022年同比下降达到53%，而就对照组板块情况来看，同比中位数仅为下降37%，相差超过16个百分点。大量中远郊板块的交易规模出现了显著下跌，如刚需大盘扎堆的兰州青白石，两城交界的京津新城，主打旅居小户型的舟山朱家尖等，2022年交易量同比跌幅均超过了七成。其中兰州青白石板块交易量更是从2021年的1.5万套下跌至2022年的1800套，交易量直接下降了一个量级。
仅极少数高库存板块在2022年成交面积不降反升，如大连星海、长春东盛大街等，就这些板块的共性特征来看，一是房价水平处于本市前列，均可达到城市销售均价的1.1倍以上，区位上拥有一定竞争优势，典型如星海广场即是大连的地标板块；二是成交规模不大，多在1000套以下，单盘影响明显，如东盛大街的荣光路某项目2022年三次加推销售636套，单盘去化套数即超过了2021年板块全年成交总和（557套）。
PART.02
高库存板块的四大典型类别
结合高库存板块区位特征和形成原因来看，大多数都可归入 四大典型类别之内：“刚需新城”、“高价慢售”、“全市滞销”、“户型错配”。仅极少数板块情况较为特殊，如深圳龙华即出现了非典型性的“高价慢售”，在少数高端楼盘的带动下，目前龙华新房成交均价已经站上了6.7万元/㎡，与深圳全市交易均价基本持平，导致真正的刚需客买不起龙华，而在高端客户中认可度又不高，再加之前期售出了较多土地，待售规模居高不下，消化周期也由此达到了56个月的高位。
1、刚需新城：地处偏远、板块尚在起步期，区位认可度较低（略）
最常见的即为“刚需新城”型， 有19个板块可归入此类，这类板块大多位于城市中远郊，有一定规划利好，“空港”、“产业新城”是这些板块的最常见标签。
2、高价慢售：常见于城市早期优质板块，同价位已有更多选择
高价慢售型板块也为数较多， 这类板块主要有两类，较为常见的为各城市较早发展起来的一批板块，典型如大连星海板块和中山广场所在的中心CBD板块，作为大连市的老牌地标所在地，2011年房价水平即达到了2万元/㎡左右，但近年来新增品质新盘较少，交易规模明显不及近年来房价快速上涨的甘中板块，甘中板块房价直至2016年还在1万元/㎡左右，在远洋、华润、招商、中海多个优质项目入市的助推下，2016-2020年间一年一台阶，房价快速上升至2万元/㎡左右，其后销售套数即稳定在了全市TOP3的位置，甘中板块2022年成交套数达到了星海板块的6倍，年末消化周期仅为26个月，去化压力也远远低于星海板块。
另一类则为非常规的旅居板块、大城市外溢板块，这类板块的购房需求大多与民间投资意愿联系的更为紧密，也更容易受到行业成交景气变化的影响。典型如惠州新圩，交易均价达到了惠州成交均价的1.2倍，该板块处于深莞惠交界的惠州新圩板块，深圳的外溢需求亦是其主要的客户来源，在房地产市场热度下降、投资客减少的背景之下，该板块自然也出现了需求减退，2022年交易规模大幅下跌44% ，消化周期指标亦同步高企。主打旅居地产的惠东巽寮湾情况更为典型，2020年疫情后其交易规模即快速下行，年备案量由2019年的1800套下降至2022年的650套左右，消化周期也上升到了90个月。
3、全市承压：多为成交主力板块，库存高企主要受城市市场拖累（略）
4、户型错配：产品定位与需求结构背离，供求错位拉长去化周期（节选）
供求户型错配之下，自然会有更多的产品会面临滞销，这也是较为常见的一类典型板块，且前三种类型中不少板块兼有这一特征。值得一提的是，就成交和库存套均面积的差异情况来看，高库存板块中有四成的板块两者差异超过10㎡，而在对照组中，只有大约二成的板块符合这一标准。相对而言， 小户型难去化的问题更为常见，典型如沈阳大东的陶瓷城板块，作为城市的主力旧改区域，陶瓷城板块供应了大量小户型房源，库存套均面积仅为73㎡，但需求端的成交套均面积已经突破100㎡，供求错位之下消化周期自然高企。 再如淄博淄川，该板块的四房及以上产品消化周期均在18个月以内，但是三房及以下产品去化速度却相对较慢，消化周期均在70个月以上，其中二房产品全年交易套数仅150套，不到四房产品的1/3,小户型产品的去化缓慢，直接导致了淄龙岗川板块的消化周期高企。
也有少部分板块存在供给户型过大的现象，典型如珠海的红旗镇。此外值得注意的是， 极少部分板块也存在着供需户型的“两头错配”，大户型、小户型均去化缓慢，因此库存和成交套均面积差不多。典型如广州花都汽车城、深圳龙岗板块等，以深圳龙岗为例，二房、三房产品消化周期尚可，其中二房消化周期更是只有29个月，远低于该板块44个月的平均消化周期，但是其一房和四房及以上产品成交流量较低，导致大户型和小户型消化周期高企，从而拉高了该板块的整体消化周期。
PART.03
户型结构：中大户型去化情况相对稍好，
小户型库存面临更大去化困难
（略）
一、户型：小户型去化缓慢库存积压，部分板块大户型去化压力较低
分户型来看，小户型产品库存占比更高，去化压力更大，并且与价格水平较低的一房产品相比，二房均价与本市均价较为接近，所面临的库存压力也远高于对照组的其他板块。对于大户型产品而言，高库存板块虽然大多短板显著，但凭借总价优势，依旧是各户型中去化压力最小的。
1）高库存板块一、二房占比高达三成，较对照组高出13个百分点
2）中大户型产品“物平价廉”，价格低位下去化压力反而较轻
3）一房平均消化周期最高，二房库存压力与其他板块差距最大
2、面积段：100-120㎡库存最高、消化周期最低，去化压力“两头翘”
1）高库存板块小面积段占比高企，较对照组高出7个百分点
2）120㎡以上产品竞争力较弱，成交均价显著低于对照组
3）70㎡以下、180㎡以上消化周期“两头翘”，120-140㎡面积段陷入库存“陷阱”
PART.04
总结与展望
简而言之，高库存板块出现的原因根本在于供求错配，常见的具现形态主要有四类：或是城市新城板块的供给过量，或是消费者有更好的竞品板块选择，或是城市整体需求乏力，或是板块内的户型供给结构偏离实际需求。就这些板块的共性特征来看，又以低价刚需、中小户型占比高、逆市下交易集聚收缩最为常见。
1、中低价板块需求支撑更为脆弱，窗口期中更应“抢收”业绩
与其他板块相比，高库存板块需求端支撑本就不足，在行业出现大幅波动的年份中，高库存板块的成交规模降幅也更大。2022年高库存板块成交套数平均下降了56%，较对照组板块降幅高出了20个百分点。典型如天津京津新城、武汉黄陂前川、郑州白沙等板块交易量同比跌幅均高于70%，2022年成交量不及上一年的三成。
联系价格指标来看高库存板块成交规模的回调幅度差异，可以看到 成交均价在城市均价70%-90%之间的高库存板块跌幅最大，抗风险能力尤为脆弱，2022年平均成交跌幅接近七成。这些板块大多处于城市近郊，属于一般意义上的刚需板块，购房者对于支付力变化的敏感性较强，与市区主流项目的价差又不如远郊板块（均价低于全市均价70%），因此在整体经济和房地产行业景气出现大幅变化的2022年，也是这类板块交易规模出现了更大幅度的下降。典型如郑州常西湖、兰州青白石两个刚需大盘板块，2022年交易规模均出现了大幅下滑，其中兰州北大门青白石2022年仅备案成交1800套左右，交易量仅为上一年的12%。
因此在当前行业整体规模缩量，项目运营追求安全边际的情况下， 对于处于这一价位板块的项目而言，除非拥有明确的中长期利好预期， 更应当抓住每一轮市场窗口期，在市场热度回升之时果断加强营销，抢收业绩以规避后期市场动荡所出现的风险。
2、三、四房去化压力相对较低，合适投资机会亦可适度关注（略）
3、发展期新城尚可盼规划落地，户型错配高库存板块难翻身（略）
目录
50个高库存板块的共性特征
及结构性风险
一，共性特征：小户型、低价板块居多， 2022年成交缩量更为显著
1，高库存板块中超四成套均面积小于100㎡，占比远超其他板块
2，低价刚需板块居多，近七成低于本市均价
3，“以销定供”下库存规模同比相对稳定，待售套数多为城市次高
4，需求端支撑不足，2022年交易跌幅显著高于其他板块
二，高库存板块的四大典型类别
1，刚需新城：地处偏远、板块尚在起步期，区位认可度较低
2，高价慢售：常见于城市早期优质板块，同价位已有更多选择
3，全市承压：多为成交主力板块，库存高企主要受城市市场拖累
4，户型错配：产品定位与需求结构背离，供求错位拉长去化周期
三，户型结构：中大户型去化情况相对稍好，小户型库存面临更大去化困难
1，户型：小户型去化缓慢库存积压，部分板块大户型去化压力较低
1）高库存板块一、二房占比高达三成，较对照组高出13个百分点
2）中大户型产品“物平价廉”，价格低位下去化压力反而较轻
3）一房平均消化周期最高，二房库存压力与其他板块差距最大
2，面积段：100-120㎡库存最高、消化周期最低，去化压力“两头翘
1）高库存板块小面积段占比高企，较对照组高出7个百分点
2）120㎡以上产品竞争力较弱，成交均价显著低于对照组
3）70㎡以下、180㎡以上消化周期“两头翘”，120-140㎡面积段陷入库存“陷阱
四，总结与展望
1，中低价板块需求支撑更为脆弱，窗口期中更应“抢收”业绩
2，三、四房去化压力相对较低，合适投资机会亦可适度关注
3，发展期新城尚可盼规划落地，户型错配高库存板块难翻身
排版丨土木
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