2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，土地购置面积同比下降53%。
为进一步明晰目前各城市所面临的库存压力，研究中心对各城市目前的长短期库存压力进行了全面梳理，并对去化周期指标进行了结构性分析，对各城市不同面积段、不同户型上的分化进行了深入探析。
本次分享主要有三个部分，1、整体库存规模大小及变化，包括待售面积、狭义库存面积和广义库存面积；2、狭义及广义库存消化周期；3、结构性特征分析，包括面积段、户型。
01 库存规模：竣工未售、广义库存创新高 狭义库存却高位微降
狭义库存规模：2020年后狭义库存进入高位盘整期，新推案减少助狭义库存不升反降；各能级走势明显分化，预期修复助一线城市狭义库存规模再上台阶。
2022年行业规模虽快速下行，各地新推盘项目的开盘去化率普遍走低，但狭义库存指标却没有出现明显走高，说明房企在“以销定供”方面做的较好，在加强持销项目去化工作的同时，也有策略地降低了取得销许的速度，以时间换空间，保障库存规模指标的整体稳定。至2022年年末，典型城市狭义库存面积为3.8亿㎡，甚至较2021年末出现了小幅回落。
各能级城市表现方面，一线2022年狭义库存逆市上涨，但相比2014年的降幅仍是各能级中最大的，从中折射出的市场信心也更为坚定。在经历了2021年下半年到2022年三季度的盘整周期后，得益于优秀的销售表现，以及相对前期高点最低的各能级中最低的狭义库存规模，2022年下半年一线城市供给侧信心不降反升，2022年12月末库存达到近3807万㎡，反而较年初上升了8%左右，也是各能级城市中唯一2022年库存规模上升的。
二线城市供给侧“转向”及时，狭义库存两连降。2021年二线狭义库存指标“率先”发出了转向信号，供给侧早早开启了“以销定供”模式，2021、2022年狭义库存规模连续两年负增长。对比2014年的前期高点来看，2022年末二线城市狭义库存降幅约17%，略高于一线城市。
三四线城市信心“衰退”，需求弱市下狭义库存快速回落。相较二线城市而言，三四线城市市场的转向速度相对较慢，确定方向后的“加速度”也更快，三四线2022年年末狭义库存同比降幅高达6.5%。相较于低迷的销售端而言，三四线城市供给侧出现了更为显著的规模收缩，在市场走向不明、企业资金面承压的情况下，再加之前期土地交易量下降的影响，2022年三四线新房项目领取销许的规模明显下降，并且明显超过了新房交易规模的下降速度。
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从城市角度来看，2022年城市整体库存较2014年的前期高点下降了16%，但是仍有20个城市狭义库存高于2014年的整体高点。就个性特征而言，这些狭义库存高于2014年的城市主要可分为三类：
第一类是规模领先城市，年住宅成交面积均在千万㎡级别或更高，如郑州、武汉、南宁等，城市的高流量吸引了大量项目进驻竞争，2017年以来库存规模均出现了快速上涨，典型如武汉狭义库存规模较2017年末上升了5倍达到2000万㎡，相比此前武汉市一年2000万㎡左右的交易量而言规模尚可，不过在交易量仅余1000万㎡左右的2022年，其狭义库存去化压力显著提升。
第二类是规模扩容型城市，如兰州、芜湖等，近年来城市成交规模的提升推高了库存规模， 以芜湖为例，在2014-2015年间城市成交规模仅在100万㎡级别，而在2016-2020年期间成交规模骤升至300万㎡左右，与规模的扩容同步，这些城市狭义库存规模也同步增加，芜湖2022年狭义库存较2017年增加了157%。但是在交易规模大幅回落的2022年，这些城市狭义库存规模却难以快速调整，与第一类城市类似，处于高位的狭义库存仍需要长时间的消化。
第三类则是基数库存指标较佳，处于相对低位，如广州、深圳、南京、宁波等，以南京为例，该城市狭义库存指标一直以来均控制得较为理想，即便是在2014年的市场库存高位，南京狭义库存指标也被控制在了900万㎡以内，2022年末虽上升至990万㎡，但对比其800万左右的成交规模来看，南京狭义库存仍处于相对合理的范围。
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02 去化速度：狭义消化周期超过2014年高点 广义消化周期突破3年
狭义库存消化周期：一线城市仍低于2014年高点，三四线2022年末骤升至24个月；仍有四成城市消化周期低于2014年，杭州同比增163%仍低于10个月。
2022年消化周期超过2014年高点，突破18个月警戒线，一线城市消化周期仍低于2014年高点，三四线供求信心双双“塌方”消化周期接近2年。其中，一线城市狭义消化周期指标表现最佳。二线城市“以销定供”助狭义库存平盘，狭义消化周期与2014年高点相近。三四线供求规模“塌方式”下滑，消化周期领跑各能级城市。
从城市角度来看，2022年50城整体消化周期虽超过了2014年高点，绝大多数城市的消化周期也较2016年的低点出现明显上升，不过对比前期高点来看各城市表现明显分化，仍有22个城市的消化周期低于2014年，占比超过四成，其中大部分城市是由于狭义库存规模的回落，使得当前市场去化压力得以小于前期高点，典型如上海、杭州2022年末消化周期分别为6.9和6.4个月，较2014年末降幅均超过60%,这一方面是由于两地成交规模均维持在了1000万㎡左右的相对高位，但更重要的还是其狭义库存规模均控制在了较低水平，仅为500万㎡量级，使得狭义库存消化周期指标处于相对安全的范围。
也有少部分城市是由于交易规模上新台阶，并能够在2022年仍能保持较高水平，典型如宁波2014年时住宅销售规模仅为400万㎡量级，但是在2016年市场规模迅速扩容至1000万㎡量级水平，2022年销售规模虽同比腰斩，但仍达到了640万平方米，正是得益于交易规模较2014年的大幅提升，在狭义库存较2014年增加24%至745万㎡的情况下，2022年末宁波狭义库存消化周期仍然只有14个月，较2014年下降17%，在样本城市中亦处于相对较优的水平。
广义库存消化周期：一线城市广义消化周期仍与2019年末持平，三四线平均需8年方可去化完毕；近一半城市广义消化周期高于6年，重庆同比增三倍达到10年。
就CRIC重点监测的30个城市指标变动情况来看，与狭义库存指标类似，广义消化周期在3年以内的仅余合肥、杭州、上海、泉州等四个城市。得益于土地供给侧的及时调整，以及前期广义库存指标的低位，使得这些城市广义消化周期仍能维持在安全区间。典型如杭州广义消化周期虽同比翻番，但仍能维持在2年左右的绝对低位。
接近一半的城市广义消化周期达到6年以上，中长期库存严重承压，典型如重庆广义消化周期达到9.8年，达到了上年的四倍，其主要原因还是重庆商品住宅成交年内出现了大幅下滑至580万㎡，远远低于往年2000万量级的交易规模，再加之土地供给侧回调力度不足，年内土地成交规模降幅仅为一半左右，导致重庆广义消化周期出现了巨幅上升。特别需要说明的是，深圳与大部分城市被动上升的广义消化周期不同，深圳这一指标的高位有其特殊原因，作为近十年来人口规模增长最快的城市，再加之深圳本身多山少地的地理条件所限，开发商惜售造成广义消化周期高位亦在情理之中。
03 库存结构：小面积一房、两房库存积压 中大面积三四房去化相对顺畅
分面积段来看，小面积户型供需两弱，面临比大户型更显著的去化压力，一二线城市均呈现小户型库存占比收缩，但消化周期在快速攀升的现象，而100-180㎡中大户型库存压力可控。三四线库存全面承压，特别是80㎡以下、160㎡以上产品消化周期超30个月，去化压力不容小觑。
由于城市数量较多，为了便于叙述，我们将依照分面积段的库存消化周期长短将典型城市大致分为五类——全面滞销、刚需产品承压、改善产品承压、两头承压、库存无虞。
第一，哈尔滨、北海等全面滞销型，即新房严重滞销，所有面积段的库存消化周期均远超警戒线。例如哈尔滨，人口流失购房需求持续低迷，2022年政策连番松绑也难撬动住房消费，各面积段产品皆陷入滞销，库存去化周期拉长至30个月以上。
第二，嘉兴、徐州等刚需产品承压型，即小户型库存积压消化周期超30个月，大面积去化相对无压力。典型如嘉兴，随着环沪市场转冷、外来投资客离场，小面积产品去化压力持续攀升，70㎡以下、70-80㎡产品库存消化周期都超过50个月，而本地改善需求支撑下大面积产品去化无虞，180㎡以上终改产品库存消化周期只有14个月，160-180㎡产品更是低至9个月。
第三，资阳、濮阳等改善产品承压，160㎡以上大面积产品去化不畅、库存积压。资阳、濮阳等城镇人均可支配收入排在省内中下游位置，普通居民购买力不足制约改善性需求的释放，而高购买力人群可能选择去成都等更高能级城市置业。以资阳为例，70-120㎡各分段产品消化周期都在18个月以内，70㎡以上库存量不到1万方，库存压力实际并不大，而反观120㎡以上产品消化周期逐级攀升，180㎡以上终改产品消化周期多达80个月。
第四，莆田、运城等两头承压型，中间面积段去化无忧，一大一小产品库存积压。这类城市市场更认可90-140㎡的主流产品，中等面积产品去化顺畅，而80㎡以上、160㎡以上产品或功能性缺失或总价偏高，库存压力犹存。
第五，成都、合肥等库存无虞型。典型如合肥，80㎡以上各个面积段的库存消化周期都在10个月以内，120-140、140-160㎡产品库存更是接近出清，消化周期低于6个月。
分户型来看，一房、二房、五房及以上、别墅产品库存占比下降，但去化放缓更为明显，消化周期高企，去库存压力有增无减。而三房、四房市场供需主力地位进一步巩固，库存去化压力相对可控。
能级角度，一线一房库存压力凸显，二三线一房、两房难去化，三四线别墅库存积压。其中，三房、四房库存占比分别增至40%、15%以上，一线、三四线一二房库存占比下降；一二线三四房库存消化无忧，一房、五房成为各能级库存积压“重灾区”。
城市角度，一二房产品库存压力高企，惠州、梅州等地三、四房去化周期超30个月；核心城市一房、旅居城市两房、返乡型城市三房、高出生率城市四房库存占比高；多数三四线二房去化缓慢，三房库存风险更为可控。
04 总结与展望
就各地的库存指标变动情况来看，在新房供给和产品结构的策划上，大多数城市均已较好地做到了“按需定供”，狭义、广义库存指标也因此出现了背离。但是暂缓领取销许速度终究只是一时之举，尤其是对于那些广义消化周期达到8年以上的城市，如果销售规模不能快速回复，未来供给侧势必会面临更加严酷的竞争。
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购房者的预期修复也需要经历由点至面的较长过程，就库存压力的缓解情况而言，也需要经历分批次、由点至面的过程，目前上海、杭州等城市地市、楼市量价指标已经出现点状回升，下一步带动南京、西安、长沙、宁波等城市的热度回暖，最后再推动长春、大连等地优质区域库存压力修复。
整体而言，市场仍然需要温和的政策面持续保驾护航，行业舆论环境也需要正确客观的声音，特别是对于狭义、广义消化周期均处于高位的城市而言，为了修复市场信心、激活市场热度，仍然需要保证优质板块的土地供给和新房供应，库存指标不可避免地出现继续上升，即便是相对优质板块也不免会出现“指标性的阵痛”，远郊配套缺失板块、供求错配的小面积段更加需要较长时间的调整和消化。
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文章来源:克而瑞
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