上周末新房里面，最火的就是海淀永丰，海开栖海澐颂了，货值80亿，开盘直接75亿，去化93%，已经很高了，一共887套房子，有1743人参与选房，最终成交839套房子，隔壁中海看到这个成绩，也算可以安心了，终于把海开熬走了，中海可以慢慢卖了，海开上次成绩这么好还是在21年11-18开盘的圆明天颂。
这个周末，要是说哪个新房最火，那肯定是石景山古城中海长安誉了，这次终于轮到中海火了。
长安誉，这周六，25号开盘，还没有去过售楼处排卡的，可要抓紧了，可以参团有优惠
目前还是在排卡阶段，排卡很简单，验资，购房资质，还有活期的300万资产证明，就可以排卡，排卡优先选房
中海长安誉，预售证3-11已经公示，样板间也已经开放
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中海长安誉共有6个户型，中间户和边户都是全明格局
113/116㎡三居、130/135㎡四居、162/166㎡四居
每个户型分为中户和边户，边户户型稍微大一点。
从户型看，项目打造113-166平三居和四居，总价800多万起，
116㎡三居，户型格局非常好，南北通透，三面朝南，入户有独立的玄关，卫生间也设计在门口
135㎡四居，南北通透，八窗全明，入户后有个非常大的玄关设计
166㎡四居，这个户型可以说是平层改善的天花板了，南北通透，约5.8米面宽的超大客厅，主卧面宽约3.8米，次卧面宽约3.4米，每个空间都足够大，足够豪。
边户中户最大的差别有两点：
一是边户卫生间窗户更大一些，直接凸出来的，都在东边或者西边，二是边户比中户在北侧多了80公分宽度，北侧各功能空间更宽裕。
113/116三居1T2户，四居户型全部2T2户。
没有顶退变异户型，只有1层变异，而且仅限1#、3#两栋楼。
这两栋由于是南入户，1层每套都是变异户型，130变异为110/140㎡两种。
一层的单价较低，但是总价不低，一层都是下跃户型，开盘可能不会直接卖。
一共502套房子，6个户型，每个户型，所在楼栋得房率基本上一样，整体得房率76.25-78.75%，整体阳台有彩蛋，整体得房率80+
以下为一房一价表，按照户型面积大小排序：
113和116平米三居 5和11还有12号楼
116平米三居 10号楼
130和135平米四居 1 3 6 7 8 号楼
162和166平米四居 2号楼
得房率
整体得房率76.25-78.75%，但是阳台有彩蛋，得房率整体80左右
每个户型，对应的楼栋，得房率差不多都一样。
6号楼，得房率最低，131和136平米四居，一共16层
5号楼，得房率最高，113和117平米三居，一共10层，一梯两户
2号楼，得房率77.27%，163和167平米四居，一共17层
选房攻略
先放一张规自委公示的小区设计方案，期房除了担心的房子质量，小区园林减配，车库减配，小区整体品质减配还有延期交房，烂尾的情况，还有一个也是很重要的问题，就是采光问题，期房和现房最简单的差别就是，一个可以实地感受采光，噪音，视野，而另一个只能拿图纸，还有一些数据来买房，那么采光问题不能忽略，我接触过的那些刚交房没有多长时间的，就拿出来卖的，大多数都是采光严重有问题的房子，
但是买的时候没有发现这个问题，交房的时候各种问题就来了，买房和选房一样，没有标准答案，其实就是一句话，也是生存法则，两利相权取起重，两害相权取起轻，理解这句话选房，买房的时思路就清晰多了，长安誉正南是18米以下的十万平小区，西南方向，80米高的中海大厦，西边也是限高80米的中海金玺公馆。随着季节变化，太阳高度角也在变化，采光问题不能忽视，二手房里面，采光很影响房价。
选房思路，主要从采光，园林景观，噪音大小，三个方面来看
113和117三居，5 11 12号楼，
5号楼景观最好，最安静，但是采光最差，11号楼采光最好，但是噪音最大，南边挨着马路，没有什么环境，12号楼呢，南边还有一点园林景观，同时采光比5号楼好很多，所以呢，113中间户首选5号楼5层以上的房子，还有12号楼，116户型，5号楼东边户也是景观最好，同时也是采光最差的，看你要什么吧，让我选，我可能就12号楼东边户了，南边还有一点园林景观，采光遮挡也不严重，采光最好的就是10和11号楼，但是两个挨着马路，所以看你采光和景观怎么做取舍吧。
130和136四居，1号楼 3号楼6号楼7号楼8号楼，一共五栋楼，有这个户型，这个户型也是小区主力户型，不愁买不到这个户型
3号楼楼间距最大，同时采光最差，所以别被楼间距被骗了，其次采光差的是6号楼，但是6号楼景观却是最好的，也是噪音最小的，南北不临街，南北都是景观园林，然后采光差的是1号楼，8号楼早上采光比7号楼时间多一些，但是全天采光就不如7号楼了，所以7号楼整体采光最足，所以呢130和136户型，首选6号楼6层以上的房子，其次8号楼2单元5层以上，园林+采光都有了，以后房子流通性，价格也更好一些，其次呢就看个人接受程度了，比如7号楼还不错，但是有些人觉得对着大门，风水不好，也不会首选，还有8号楼采光，园林也不错，南边都有小区园林景观，但是呢，1单元南边有6层高的养老设施，7层以上的一眼望去就能看到养老设施的露天，给人的视觉不是很好，所以别的不做建议。
163和167四居，只有2号楼这一栋楼，一共17层，得房率77.27%，
边户比中间户，单价高400，边户面积比中间户大4.67平米，边户比中间户总价高43万，上下楼层单价差100，17层顶层和13层价格一样，这个选房比较简单，从次顶层依次，从高往低，选房就可以了。
以上就是个人比较建议的选房攻略，自住+未来二手房流通性，都没有什么 问题，觉得有用的可以参考，觉得没有用的直接忽视。
周边新房
西北1.2公里，北新安 金安桥地铁口，中海寰宇天下四期天赋，78-158平米，2-4居
南边首钢园 华润长安润璟，102-130平米，3-4居，均价7.48万
南边首钢园 中海云庭，98和114平米，3居，指导价7.48万
北边2.5公里，苹果园 越秀天玥，81-130平米，2-4居，指导价7.48万
长安誉优势
石景山目前已经开盘的新房，首钢，衙门口，户型，品质，配套都不如这里。
石景山，今年新供地，广宁村，金安桥，首钢园，衙门口，配套都不如这里，未来发展潜力，5-7年，也是不如古城。
自身地块属性好，自带主角光环，所有户型全明格局，所有户型阳台有彩蛋，得房率比较高，户型没有连廊，没有保障性住房，社区纯粹，还有古城这个地块很稀缺，未来5年，古城这附近是没有地块了。
最后还是再要唠叨一下，毕竟这个问题，长安誉不开盘，一直有人问这个问题，古城中海长安誉和苹果园越秀天玥，两个怎么选
长安誉113-166平米，3-4居，越秀天玥80-130平米，2-4居，面积，户型，重叠的是115三居和130四居，总价上面越秀自带优势，户型上面中海自带优势，并且这次中海如果115卖的很好，那基本上两个楼盘，没有什么竞争了，即使有竞争中海和越秀都是把竞争降到最低，毕竟开发商谁也不愿意主动竞争，比如越秀直接130价格降价到7.3左右，甚至都不需要降价，毕竟越秀130户型很少，就66套房子，不愁卖.
目前中海131和136户型，3层以上价格都是7.5以上，还有越秀115户型也不多，越秀115和130这两个户型如果再留着一点卖现房，那根本和中海就没有什么竞争关系了，也就不需要降价了，毕竟越秀主力96三居，所以两个怎么选一下子就很明确了，100平米以下，总价720万以内，首付288万的以内的，就等着越秀，总价850以上的就直接买中海长安誉，没有抢到的，那就等着越秀天玥，思路就这样很简单。
目前中海的问题也比较多，但是不少这个楼盘问题多，是别的楼盘问题多影响这个楼盘，石景山这附近，至少10个楼盘是中海开发的，自身就很卷，同时每一个中海新盘期望值也会越来越高，所以中海需要提升卷王的自我修养，同时更要做到卷王的自我超越，社会责任感多一些。
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