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情绪都是别人的，只有真正持有房产的人，此刻才是最慌的。
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本文经授权转载自“大碗楼市”
ID：Superbowl77
作者：拓海
刚上了把热搜，就被迫社死…
不是笑话，最近这些天，西安绿城全运村5期业主的真实经历。
业主群里“ 挂牌价不得低于23000元/㎡”以及“ 房价三年涨价计划”两条“公约”，不但引来了围观，还顺便震碎了三观。
耿直的西安老铁，就差站在大雁塔上吼一嗓子：“额滴、额滴、全都是额滴！”
目前，许多主流二手房网站都已将这个小区404。啥叫“枪打出头鸟”，西安老铁们算打了个样儿。
可是你琢磨啊，是谁给他们涨价的底气，还不是最近的行情把气氛烘托到这儿了吗？
核心城市二手房集体回暖
有两样东西，在死空头的脑回路里，是高低不往心里去——
一个是震惊了国际投资圈的PMI指数，另一个是溜到原地飞起的房地产交易数据。
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月末月初，这俩关键性数据同时传来好消息：
采购经理人指数（即PMI）来到52.6%的高位， 连续第二个月站上50%荣枯线以上；
同一时期，60座重点城市新建住宅成交面积同比增长37%，二手房成交规模也创下自2021年7月份以来的月度最高记录。
尤其是二手房市场的回暖效率，直接给大伙儿集体整懵der了！
以下拎出来几座头部城市，大伙儿感受感受？
北京2月份签约15315套房源，环比增长84.3%、同比增长85.4%；
上海2月份签约量超过19000套，恢复到2019年的同期水平，2月最后一周达到日均873套的恐怖数字；
深圳2月份录得二手房签约量总共3552套，环比增长95.4%，同比增长229.8%；
杭州老八区2月份总共有6894套二手房网签，创下近20个月以来的新高，距荣枯线仅有1000套左右的距离…
成都2月份总共成交二手房19061套，日均680套，创下11年来的最高纪录；
天津2月份总共成交10108套二手房，环比涨幅逼近150%的高位…
两座一线龙头诠释了啥叫“你大爷还是你大爷”；
房投第一城、房投第二城组团支愣起来；
逆境下走了一年独立行情的成都依旧能打；
就连一向不被看好的天津也表演了一把鲤鱼打挺…
业主们一瞅这个局面，瞬间开悟了：涨价，抱团涨！
北上广深的房东们通常是单打独斗，返价的返价、撤单的撤单，买家加价30-50万成交压根儿不是稀罕事儿；
杭州、成都的房东们则分化成了两派：有产业、有学区的次新盘业主开始组建“涨价联盟”、反之则忙着抢跑套现；
最让人原地膜拜的，还得是文章开头提到的西安业主——
不但联合抱团涨价，还制定了“三年哄抬房价上涨计划”，虽然已经被权威平台404，但江湖上依旧有他们的传说…
短短四个月间，笔者自己也感受了一把“冰火两重天”：
去年12月初，我家杭州城西的一套房源死扛着248万，中介小哥打电话劝我：“哥啊，咱得尊重事实、认清形势…”
四个月后，还是这套房，还是这个价格，最近已经连续两个周末都有带看。
然而，在全国楼市带状回暖的过程中，有两件事需要格外注意：
首先， 在二手房去化提速的同时，挂牌量也在持续走高。
像深圳、杭州、武汉、南京、宁波、厦门、青岛等城市二月份的挂牌量基本上保持了两位数左右的增长；
且挂牌激增的板块往往集中于非核心区域板块内，成交量走高并未带火全城大面积涨价的原因就在这儿。
其次，刚刚过去的二月份环同比数据，说穿了是与今年一月份和去年二月份两个春节月相比。
一定程度上说，前值过低放大了当前市场的回暖效果。
这波行情能否真正持续下去，三四月份的表现十分关键。
二手房，怎么突然就热了呢？
那老些成交房源毕竟是货真价实的，拿真金白银说话的。
所以，单纯将眼前的回暖行情归结为“低基数效应”，明显不科学。
从成交结构上看，当前市场的集体翻红，本质上是基本面、需求端以及供给端在收到彼此利好影响后，形成正向共振的必然结果。
首当其冲的， 便是基本面修复利好持续发酵——
经历了全国范围的“羊达峰”之后，大伙儿普遍有种劫后余生的感觉；
加上社会任务的整体转向，让我们重新回到撸起袖子加油搞钱的氛围里。
文章开头说的PMI指数连续两个月干到荣枯线以上，就和这样的氛围转向有直接关联。
另一方面，高层已经明确了2023年经济增长目标是5%、新增城镇就业1200万，意味着肯定了经济刺激政策、资产流通政策、信贷政策以及财税政策会在一段较长的时间内保持延续性。
28万亿依然虎视眈眈、4.1%的起步利率依然十分诱人、开发商的折扣依然肥而不腻、各地的财税减免依然嗨嗨皮皮…
上述利好持续，相当于从另一个侧面消除着大家撸起袖子搞钱的后顾之忧。
宽松的楼市政策固然是市场寒冬下的产物，但它在基本面修复的发酵之下，极容易将利好传导给需求端。
需求端，正在小心翼翼中步履蹒跚——
这一届真实需求可归结为两大来源：
其一， 是购置婚房或子女教育而产生的刚需客群，他们对于学区房、次新房有着相对强烈的需求，且价格敏感度相对较高。
像深圳、广州、杭州、宁波、苏州、无锡等城市部分学区房的翻红，以及北京、上海套均总价能分别干到281万和332万，就有他们的功劳。
其二，经济基本面的系统性修复， 使得不少有意改善的客群，对于卖房打新或者卖房置换这件事更加积极。
杠杆率不一定多高，但由于新购房源总价较高，月供压力并不小，这部分客群更容易受到基本面的边际影响。
此外，人口导入因素对于二手房的整体去化也起到了举足轻重的影响——
像四大一线城市以及成都、杭州等城市近期二手房交易情况的看涨，很大程度上就是其前期人口导入形成的需求存量在发挥作用。
再看看众多三四线城市，即使是在这样的回暖气氛下，也依旧不管不顾地保持着放量下跌态势，啧啧啧…
供给端依旧呈现分化态势，边缘市场以价换量，核心市场预期向上——
特别是在一些热点城市，板块能级较高、房龄相对较新的房源，这次成了返价、撤单的“重灾区”。
以杭州为例，奥体、滨江以及未科等地的不少次新房，这些天悄咪咪地收回了少则十几万、多则几十万的让利；
仍在降价的房源主要集中在崇贤、星桥、丁桥、闲林、南卧、银湖、东湖这类相对边缘化板块。
即便是在同一板块内，位置相对稍好的、十几年房龄的房源，在议价能力上也没能跑过位置稍次、但刚交付不久的次新房。
而类似的情况在广州、深圳、成都、宁波、南京、厦门等城市，几乎都能找得到异曲同工的翻版。
究其原因，无非是板块与长线估值挂钩，房龄与中短线议价能力挂钩，在行情转暖初期就能买买买的客群当然更倾向于掐尖。
这与由上到下、由优及次的轮动传导路径，不能说十分相似，只能说一毛一样。
金三银四或是黄金窗口期
从回暖的含金量来说，二手房市场回暖＞土拍回暖＞新房市场回暖。
土拍直接关系到地方的钱袋子，新房市场夹杂了营销手段、规划兑现与增值预期等信息不对称因素。
只有二手房市场，既没有谁的兜底也没有谁的滤镜， 作为楼市交易的终端环节，最能反应出真实的需求存量与真实的购买力！
当前火爆的二手房市场，无非向我们传达了两重核心信息：
第一，持有非优质资产的家庭在加速套现，既包括房源本身存在硬伤的，也包括至少吃过一轮红利的。
第二，基本面的加速修复，已经将相当一部分真实需求的情绪调动起来了。
说到底，情绪都是别人的， 只有真正持有房产的人此刻才是最慌的。
大伙儿的终极议题莫过于：手上的二手房，到底是该趁回暖的东风抓紧卖掉还是再等一等？
讲真，这得分情况讨论——
眼下的“罗生门”式行情，加上房价与基本面双双筑底初期，其实恰好给置换家庭一个不错的窗口期。
如果“金三银四”中，上行态势戛然而止，真实需求家庭的自住问题或改善问题又要推迟；
如果延续二月份的画风，那给真刚需上车、真改善置换的天窗恐怕会戛然而止。
但无论哪个结果，对于真实需求而言都不是好消息。
买首套房的刚需家庭，完全可以利用当下“金三银四”伊始好好看看房，货比三家。
不少一手刚需房仍然保留着部分优惠措施，二手房业主则出于急于套现打新、改善等因素，价格依然好谈。
如果要卖一买一，那不妨逆向思维，现在就去看有意置换的房源，卖和买两个动作结合起来会少很多纠结。
当然，如果你手上的二手房在城市板块、商学铁配套、房龄年限、楼层采光、户型功能乃至人车分流等核心问题上存在硬伤，建议立即、马上处理掉。
特别说一句，那些学区好、溢价高但几乎没什么品质可言的老旧学区房也在此之列。
在加速分化的态势下，上述内容但凡有一两样硬伤，也很容易被算作楼市中长线行情的边角料。
在宽政策、宽信贷周期下，更有利于通过用置换新房源锁定未来价值，加倍找补回当下割肉的牺牲。
如果你手上的房产位于核心城市的核心板块，且房龄较新，如果不是为了置换房贷利差（比如加点后实际利率高于4.9%），并不建议此时此刻瞎折腾。
扯皮和抬杠摆平不了焦虑，但行动可以…
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▶本文转载自公众号“大碗楼市”（ID：Superbowl77），原标题为《暴力拉升行情下，先卖还是先买？》原文发布于2023年3月7日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。
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