沿着朝阳北路往东有一个朝阳置业必看的商圈——朝青，这也是观察北京楼市的一个晴雨表。
这个板块内有地铁6号线、也有朝阳大悦城，2000年以后的房子占大多数，年轻人们都喜欢聚集在这里。而且板块内的房子层次结构比较好，有极刚的炫特嘉园和青年汇佳园，有刚需入门的国美、晨光，也有改善类的润枫、珠江罗马、天鹅湾和星河湾。
朝青房价不断上涨，很多年轻的刚需群体够不上了，对于刚改的人群来说朝青没有一个像样的学校。往外再走两站地的常营商圈价格便宜了两万，也有陈经纶分校，商业配套上也有龙湖天街。
所以，常营板块就成了众多朝阳刚需置业的首选之地了！
位于常营板块的保利和光煦境将于3月最后一天正式开放售楼处，时隔5年常营再次上新，今天从产品及规划、地段及配套、未来增值和购买建议三个维度给大家测评一下保利和光煦境；
01
产品&规划
2022年北京四批次土拍，保利携手建工以总价25.53亿+10000㎡现房销售竞得和光煦境地块，溢价率15%，拿地楼面单价5.21万/㎡，销售指导价8.5万/㎡；
和光煦境占地4.9万㎡，容积率2.5，小区有8栋6-18层的洋房和小高层组成，共计406户，属于中小型社区。
“和光系”是保利的高端产品系，主要定位于改善，在北京的代表作有和光尘樾（东坝）、和光逸镜（青塔）。
和光煦境是保利和光系3.0产品，外立面采用“和融自然·光的未来”设计理念，将光雕琢在外立面之上。高奢雅致的铝板加玻璃幕墙，配合香槟色调赋予了整个空间阳光温暖的视觉；
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同时该项目采用的是全品牌高标准精装，做到了科技、智能、健康、环保为一体，全方位解决室内环境健康问题；
项目效果图：
户型分布方面：88平小三居-99平/106平三居-114平三居-148平四居-170平四居，另外还有125平四居现房出售；
户型鉴赏：（可滑动）
【政府指导价】8.5万/㎡
如果你看过保利在北京的其他产品，那么对于和光煦境的户型图就不会觉得陌生；
99平三居是保上二期的主力户型且有样板间；
106平户型是熙悦雲上的主力户型；
114平户型在保利锦上一期、二期、熙悦雲上都有而且均有样板间；
170平户型跟保利锦上二期170平也很像；
保利在做户型方面还是值得称赞的，99和114平三居均做了家政间。
近几年新房大多数小面积户型收纳空间都不够。而且99平户型能做到三面宽、双卫且通透性还比较好，看了保利锦上114平样板间舒适度也很高；
总的来说和光煦境的户型设计还不错，这也是保利这几年项目比其他竞品更好卖的主要原因；
02
地段&配套
和光煦境位于6号线黄渠地铁站西边400米左右，属于常营商圈板块。板块内已经非常成熟了，交通、商业、教育、医疗、公园一应俱全；
和光煦境北京市朝阳区地铁黄渠站A口西侧300米。
交通配套：项目距离地铁6号线黄渠站400米，可以换乘10号线到国贸、换乘14号线到望京，往东也可以到通州城市副中心。自驾方面沿着朝阳北路可上四环、五环，就是比较堵；
商业配套：项目对面就是星悦广场，吃喝娱购完全没问题，往西两站地铁可以去朝青的大悦城，往东一站地铁就到龙湖长楹天街；
教育配套：项目西南侧直线700米左右是北京第二外国语学院附属小学（定福庄分校），北二外附小对口的派位中学有北京工业大学附属中学双桥分校、中国传媒大学附属中学、十七中学陶家湾校区；
医疗配套：项目东边直线距离2.2公里就是北京朝阳医院常营院区，西南侧4公里左右有三甲医院民航总医院；
总的来说，和光煦境周边的交通、商业、医疗、公园配套都很成熟且繁华，但是学区稍微弱一些，再往东的常营核心区稍微好一些，有陈分学校；
03
未来增值
朝阳买房有几大热门板块：望京、双井、朝青、四惠、北苑、常营；
其中望京、双井属于改善板块；朝青、四惠属于刚改，
朝青因为板块次新居多、且配套成熟、环线位置好成为北京楼市冷热的风向标。
北苑、常营板块主要以500-700万的刚需为主，而且他俩都属于次级轮动板块；基本上朝阳买房都离不开以上几个板块。
我们再把目光聚集到朝青—常营板块。
如文章开头所说，常营一般都是作为朝青的轮动板块，而朝青又主要是承接市区、国贸的客群和少部分望京客群，朝青板块本身不具备产业和学区，也就是说常营是次次级轮动板块。
在过去的三年中朝青板块的涨幅大概在25-30%之间，常营板块的涨幅在10-20%之间。
所以，从大的板块来看，和光煦境所处的常营板块是能跟上大盘的。和光煦境属于新房，户型比二手房更合理，小区品质也更高，未来二手房保值是没问题的；
04
价格&购买建议
目前常营板块的品质次新龙湖长楹天街西区挂牌均价7.7万，东区7.1万，而且我发现一个很有意思的现象：长盈天街面积越大单价越高，面积越小反而单价更低；板块内其余的标杆盘如：柏林爱乐、苹果派、万象新天、富力阳光等均价在6万出头；
另外和光煦境旁边的次新房朝青知著目前有三套二手房在卖价格8.5万左右，朝青知著是2018年开始卖的，首期开盘均价8万左右；
朝青板块的标杆楼盘润枫水尚目前二手房均价8.8万、华纺易城8.4万、天鹅湾和星河湾均价在10万以上，离地铁更远的熙悦尚郡均价8.7万；
分析完朝青-常营板块的次新二手房价格走势以后我们再来跟保利和光煦境对比一下；
和光煦境销售指导价8.5万，这个价格来看肯定有些偏高了。对于改善的群体来说这个价格我可以在朝青买润枫、华纺或者尚郡，这样一来环线位置更好了。对于刚需客群来说可以买6万左右的次新如柏林爱乐、苹果派等；
和光煦境作为新房也有它的优势，对于首套客群来说能多贷款，另外就是户型设计更好，小区品质更高。
如果和光煦境开盘价格在8.2万-8.3万之间是比较合理的，另外我觉得8万以上的和光煦境更适刚改且要求周边现有配套相当成熟的客群。
对于刚需客群完全可以看看三站地之隔的国誉朝华或者亦庄台湖板块的丰禾嘉会，毕竟单价便宜了2万多；
横向对比来看同样位于五环外的东坝北熙区单价也才8万出头，从未来发展和增值潜力来看，北熙区肯定比和光要高，但是你也要接受它现在的荒凉，北熙区更适合成长型客群。
除此之外东南四环外的王四营也是和光煦境的竞品，同样也有保利的楼盘，也是靠近地铁，还有学校规划，单价才7.1万；
所以，和光煦境要想在新盘扎堆的朝阳脱颖而出还是不容易的，光靠一个商圈成熟还不行，得在房价上做出让步！
总之，对于有意在朝阳购房的客群来说，保利和光煦境不是唯一选择，同时这也不是一个快销盘，可以多对比和观望。它隔壁还有一个三元的玺悦朝阳也是同一天的拿的地，马上也要开盘了；
但是对于想要一个周边配套成熟，且临地铁的朝阳买房人来说，这是唯一选择！
和光煦境于3月31号售楼处正式开放，目前只有106、114平样板间，后期还会做170平样板间，预计4月下旬开盘。
题外：
今年朝阳的新供地块大多都是在原来已有供地的板块增加，没有几个新板块供地。叠加21年和22年的供地，朝阳的新房极度内卷。产品同质性高、总价区间重叠、同板块内基本上3块以上的供地；
但是别看朝阳供地多、新房扎堆，朝阳的新房也是最难选择的。所处地块大多城市界面差、配套不成熟，而且地缘性极强。
售楼处的销售们都把各自区域说的天花乱坠，虚的实得规划一并奉上，这个时候如果你没做详细攻略是很难分辨真伪的。规划都是真的，只是有的规划是近期能落地的，有的仅仅是个规划而已；
所以，朝阳买房——难！
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