大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
基本信息
楼盘名称：和光煦境
开发商：保利＋北京建工
价格：均价8.5万/㎡
位置：朝阳区，朝阳北路，黄渠地铁站旁300米。
户型：88㎡、109㎡、106㎡、114㎡三居、170㎡四居。
容积率2.5、8栋楼、406户、7-18层住宅。
关键词：
东五环、朝阳区、精装修、保利物业、和光系3.0作品、6号线300米、0.5窗墙比、央企＋国企开发团队、纯商品房。
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土拍时刻
和光煦境的地块，是在2022年四批次土拍亮相的。地块全称为朝阳平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-44地块，10家房企经过22轮争夺，最终被保利＋建工联合体以25.53亿拿下，现房销售面积10000㎡，销售指导价8.5万/平，溢价率15%，成交楼面价约5.2万/㎡。
平房乡44地块位于东五环外，性质为R2二类居住用地，容积率为2.5，建筑高度限60米，绿化率为30%。
地段分析
展开全文
和光煦境位于朝阳区，在北京城的东部，东五环外2.3公里。
项目与朝阳三大CBD还有副中心通州之间的位置关系如下图，直线距离国贸、望京10公里左右，距离东坝4公里。
对于国贸和望京，想必大家很熟悉了。东坝虽然有“第三CBD”的规划，但实际兑现速度太慢，恐怕一时半会儿还是指望不上的。
只要是有新盘，那对于这个区域的包装和赞美往往会不遗余力。甲方出钱，愿意接活的中介、媒体、大V不要太多，你懂得。
在所有包装词汇中，有两点，一休不敢苟同。
1、“朝青板块是传统豪宅区”。
满打满算，朝青板块可称得上豪宅的也就星河湾、天鹅湾，其余润丰、华纺也就是刚改，国美第一城是典型刚需盘。
这种状况怎能称之为豪宅区，又何谈“传统”二字？
再说了，和光煦境怎能算朝青板块？
真要是以现有板块来定义的话，明显到常营更近。
大家看到没？短短一句话，竟能叠加出如此效果，要是对楼市关注不多的小白真的可能就被忽悠瘸了。
2、“黄渠是典型的职住平衡”。
说这样话的朋友，您怕是对职住平衡有啥误解？
有两栋住宅配建的商业楼就算？
有点侮辱智商了。
一休来说一下交通配套情况。
公路方面，东西向交通很方便，有四条主路，分别是姚家园路、朝阳北路、朝阳路、京通快速路。南北向交通干路主要依靠东五环、东四环。
地铁方面，沿着朝阳北路的6号线是最优解。4站到达金台路，可换乘14号线，往北去望京，往南去大望路。5站到达呼家楼，可以换乘10号线，往南到国贸，往北到亮马桥三元桥。也就是说，仅需换乘一次，朝阳区主要的就业区全部可以到达。
商业配套：马路对面是星悦广场，带一个fudi仓储超市会员店。实际距离1.6公里是陆港城，2公里有龙湖长楹天街。2站地铁可以到青年路，那里有朝阳大悦城，单体商业规模应该是北京数一数二的了。日常采买、逛街玩乐都不是问题。
学校配套：青苗幼儿园、青苗国际双语学校、第二外国语学院附属小学、陈经纶中学民族分校、八十中管庄校区。
医疗配套：最大利好必须是朝阳医院东院区，就在常营，妥妥的大三甲来到了家门口，而且已经施工完毕，最新消息是5月底左右能投入使用。
再说说项目周围四至。
和光煦境的南侧是朝阳北路，路对面是定福家园，2010年的小区，板塔结合，目前单价5.4万左右。路对面有很多底商，还有星悦广场。
项目北侧和西侧是黄渠新村4期的安置房和回迁房。北向还有水厂、绿地荒地、黄渠公园、运动场。
和光煦境东侧是三元玺悦朝阳，同一天拿地的项目，两者是直接竞品。再往东是自住房锦都家园、商品房和锦薇棠。再再往东是民族家园，这是北京非常特别的一个小区，主要人群是常营本地回迁的回民村还有外地来京的回民同胞，在这能很容易买到各类清真食品。
产品分析
和光煦境项目是由两个开发商联合开发，保利＋北京建工。
保利是央企，前几年在全国开发商销售额排名中，一直名列第五，很稳定，但保利一直喊着要“重回前三”，口号喊了好几年，还是干不掉第四的融创。但从去年开始，恒大暴雷、融创危机，加上碧桂园后劲不足，万科又继续求稳，给了保利千载难逢的机会，估计这哥们自己都没想到，竟如此容易的坐上行业头把交椅的位子，不知道退休两年的宋广菊董事长会不会很欣慰？
北京建工，听这名字您应该也能知道这是一家什么类型的开发商了，本地国企，操盘经验不太充足，但是擅长建设施工。
其实保利这几年也不太愿意操盘，但凡联合开发的房企有能干这活的，保利一般都让出去了。但和光煦境是由保利操盘，而且号称是“和光系”，这是保利的高端产品线，也有人称之为Top级。
物业用的是保利自家的物业公司，市场占有率较高，国内首批获得一级资质的企业。保利集团的名字寓意是“保卫胜利”，时至今日依然是中国最大某火商，背景非常特殊，根正苗红，所以很多国家级的项目用的也是保利物业团队。
和光煦境的外立面是很吸引眼球的，围绕外立面，保利讲出了很多故事。
比如：
1、外墙隔热是按照高标准住宅来设计的，减少了温度交换。
2、铝板＋玻璃幕墙，常见于高端项目，这是和光煦境号称“光幕大宅”的主要原因。
下面进入户型分析环节。
88㎡三居，虽然只有南向两面宽，但是做到了南北通透。
户型结构其实类似限竞房时期的89㎡三居，倒是没多大创新。粉丝们也不要无脑冲，还是要根据自己需求，而且要看缺点能否接受。
这户型有三个比较明显的缺点：
1、因为是中间户，厨房在凹槽内，且开窗面积很小，所以厨房的采光和通风都会受到很大影响，说句实话别不爱听，大概率是不可能有阳光直射的。
2、在保利的定位中，这户型人群是刚需且人口多的家庭，所以弄了两个卫生间。暂且不说这个定位是否正确，坦诚来讲，多了的一个卫生间一定会挤占其他卧室的面积。再考虑到是89三居，三个卧室肯定不会太大，要有心理准备。
3、北向书房，房间很深，如果用于卧室的话，柜子和床都会比较尴尬。有这个需求的粉丝，建议提前规划好室内布局。
99㎡三居，网红户型，设计的很不错，南向三面宽。
全都是边户，妥妥的全明户型，通透性非常好，U型厨房。有入户玄关柜，还有单独的家政间。
与88三居在同一栋楼，小区最南侧的8号楼，也就是最靠近朝阳北路的那栋。因此，相对噪音肯定最大，太低和太高都不好，8-15层为宜。但很可惜，因为地块结构导致楼间距不足，这栋8号楼最高只有9层，太高的话，就会相互遮挡。
106㎡三居，相对算是和光煦境最不寻常的户型了，但如果横向对比的话，户型倒也不算“标新立异”，因为从2021年开始，这个户型就多了起来，朝阳区最早是东坝的项目先做了这种。
缺点是南向面宽不够，客厅不朝南，能用于打柜子储物的空间相对少。但优点是客厅朝东或者朝西之后，窗户面积更大了，理论上视野更好，房间显得更开阔。
动线还可以，餐厨客一体化。
利弊明显，棱角分明的一个户型。不主流，但也有人喜欢。
114㎡三居，99㎡三居的升级版。
户型结构类似，但是南向总面宽多了70厘米，而且每个区域都大了一些，舒适性必然提升。
主卧依然是套房，还增加了步入式衣帽间。厨房面积更大，双开门冰箱没问题。客卫也能做到洗手池外置，更实用。
缺点：电视背景墙宽度不太行。
170㎡大四居。
单从结构来说，其实没那么神，大家不必过于激动。
中规中矩的一个户型，并不是四叶草结构。厨房是挺大，但是造型有点怪。都这个面积段了，还没啥真正的玄关，进门就到餐桌，差点意思。
南向双套房，主卧不错，有浴缸，还是双洗手台的设计，比较有强调。
缺点总结
1、平房乡地块土拍当天，一休就曾说过：两块地硬要分开拍，地块结构被改变了，人为了降低了出好产品的可能性，很可惜。
先天吃亏，很多缺点无法避免，谁操盘都一样。
2、黄渠-常营-草房这三站地铁沿线，从二手房逻辑来看，知名楼盘、热度盘、商品房大多在朝阳北路以南。而和光煦境和玺悦朝阳都是在路北，倒不是啥大问题，但目前确实存在着这样的客观规律。
3、上文说过，和光煦境不算朝青板块。
讲真，即便算朝青又如何呢？
朝青板块关注度是不低，讨论度也很高，但房价表现来说，单看数据增幅其实并不出类拔萃，也就是说达不到“领涨”这一段位。
前些年和望京次新一个价格，现在呢？
4、一公里内，没学校。
5、缺乏纯商品房扎堆的那种氛围。
6、黄渠板块没有带头大哥，没领路人，暂无高关注度的二手房楼盘带来流量。当然，你也可以理解为和光煦境有很大机会成为大哥，见仁见智。历史经验来看，项目体量过小，这也是先天吃亏的。
7、板块内的人群构成，多少有点五花八门，不是那么的纯粹。
8、虽是保利和光系产品，但其实之前的和光尘樾、和光逸境两个产品并没掀起太大的波澜。产品线的高度、口碑、热度来说，和金茂府、壹号院系列相提并论是不现实的。
9、现状交通配套全部都是东西向，南北向的交通利好暂时没有。
10、地铁6号线东段人流量相当大，从乘坐舒适性的角度来说，对通勤族不是特别的友好。印象中，草房有区间车的始发站，那是堪比昌平沙河和天通苑的大站，早高峰排队要很久，这种局面下，不知道在黄渠是否容易挤上地铁呢？
优点总结
1、东五环外，不敢说多年没供应，毕竟龙湖熙上在那摆着，咱不能忽略熙上。但就1号线、6号线地铁沿线新盘来说，朝阳群众确实已经等了很久，即便不说地铁沿线，把范围扩大到广渠路以北二高以南，五年没供应不为过吧？需求很大，短期供应确实很小，这也是客观事实。
2、虽然朝阳新盘这两年被海淀压着打，但朝阳区依然是北京主流行政区，并不跌份，你拥有的是城六区户口和学籍，这是很多郊区新盘无法比拟的。
3、就规模来说，保利目前是全国第一。就资金稳健度来说，人家是超级大央企，似乎不需要太多解释。
4、保利本不需要做玻璃幕墙和铝板的搭配，但是人家还真就给了。而且号称是用高标准的方式去做外墙外立面，兑现度咋样？咱拭目以待。
5、物业服务项目还是很齐全的，人脸识别、可视对讲、全天监控这都是基本操作，电子巡更、周界防范、红外入侵报警，这些都是亮眼之处。
6、房间内部的智能化系统也不错，灯光控制、空调新风地暖控制、空气质量监测、电动窗帘全套智能控制，听说还支持手机app。
7、开发商保利是很熟悉朝阳区的，有过保利东郡、中央公园等项目。对于黄渠板块那更是垄断性的市场占有率，地铁站北侧的商品房【和锦微棠】和保障房【锦都家园】都是出自保利的手笔。
8、周边公园是真多，黄渠公园、京城梨园、京城槐园、常营马拉松体育公园、东坝郊野公园，给周末提供了很多的选项。
9、对于常年混迹于朝阳区，基本不去其他区的朋友来说，和光煦境的通达性还是可以的。不怕换工作，可以到达众多就业区。
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