作者 | 罗乾波
出品 | 睿诚研究院
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01
国家政策速递
1、住建部部长在两会“部长通道”答记者问
3月7日，在十四届全国人大一次会议“部长通道”上，住房和城乡建设部部长倪虹回答了媒体提问，对今年住房和城乡建设领域如何稳中求进，城市更新中要重点推进的工作等热点问题予以回应。
倪虹表示，2023年住房和城乡建设工作将在稳支柱、防风险、惠民生三个方面下功夫。
一是稳支柱。建筑业和房地产业作为住房和城乡建设领域的两个支柱，两个产业增加值合计占GDP总量比重达13%，对稳定经济大盘有重要意义。一方面要大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。另一方面，要增加保障性租赁住房供给和长租房建设，重点解决好新市民、青年人的住房困难问题。
二是防风险。城镇化发展到现在，很多新房成为了老房，许多市政设施也开始老化，存在安全隐患。化解这些问题一方面靠更新改造，消除隐患；另一方面，用现代科技加强人防、物防、技防，提高防范水平。要避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。
三是惠民生。住房和城乡建设工作要以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。
倪虹表示，城市更新关键是要找准问题和有效地解决问题。
从两方面对城市实施体检：
一是坚持问题导向。从房子开始到小区、到社区、到城市，去寻找人民群众身边的急难愁盼问题；
二是坚持目标导向，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。重点在四个方面做工作。
第一，持续推进老旧小区改造，建设完整社区。老旧小区改造可概括为“3个革命”，“楼道革命”，消除安全隐患，有条件加装电梯；“环境革命”，完善配套设施，加装充电桩、适老化改造等；“管理革命”，党建引领物业服务。2023年希望再开工建设5万个以上老旧小区，力争能够让2000万居民获益。
第二，推进城市生命线安全工程建设。通过数字化手段和城市更新，对城市的供水、排水、燃气、热力、桥梁、管廊等进行实时监测，及早发现问题和解决问题，让城市的保障能力大幅度提高。
第三，做好城市历史街区、历史建筑的保护与传承。不能因为城市更新搞大拆大建，历史街区、历史建筑既要保护好，还要活化利用好，让历史文化和现代生活融为一体、相得益彰。
第四，推进城市数字化基础设施建设。要把5G、物联网等现代信息技术想办法进家庭、进楼宇、进社区，共同建设数字家庭、智慧城市，让城市更聪明，让科技更多地造福人民群众的高品质生活。
2、两会代表委员热议城市更新
2023全国两会期间，“城市更新”再度成为热议话题之一。两会代表、委员们纷纷就“如何有序推进城市更新、建立以人为核心的城市品质生活”等议题建言献策。
全国政协委员、九三学社中央常委、江苏省政协副主席、江苏省住建厅厅长周岚认为，从当前各地实践情况看，城市更新项目大多数还是以政府推动为主，市场力量参与不足，影响着城市更新行动实施的可持续性。建议授权地方政府探索推动市场力量深度参与城市更新行动的可实施路径。
一是授权地方政府率先开展综合试点；支持地方政府制定适用于城市更新复杂情况下有利于激发市场活力和社会参与的土地、产权、规划、建筑、消防、审批、资金等的破题路径。
二是探索政府自上而下引导和市场自下而上参与的可操作路径；
三是鼓励市场力量参与城市更新实施建设运营一体化。支持参与更新的市场主体提高物业持有比例和期限、以长期运营收入平衡更新改造的投入，同时也推动开发主体转变为更新地区的长期运营商，与所在社区、居民形成良性互动、共同成长的有机整体。
全国人大代表、九三学社中央委员、山东省住建厅厅长王玉志建议国家层面研究出台城市更新的指导意见，做出整体性、框架性安排。同时，给予地方一定自主权，鼓励支持地方根据各自实际，制定出台具有地方特色的城市更新法规、政策。
一是创新机制模式，破解难题困局。完善城市体检制度，逐步形成分层级、多目标、有特色的体制指标体系。培育更新实施主体，根据更新对象不同，灵活采用产权人自主更新、“政府+企业”“平台公司+”“社会资本出资+政府采购”等多种实施模式。
二是加强要素保障，推动项目落地。设立国家、省、市等城市更新专项资金，通过财政补贴、贷款贴息等，加大对具有重大社会效益的城市更新项目补助。完善土地供应方式，对特定类型城市更新项目土地允许采取划拨方式、协议出让等模式。探索建立项目用地前端一级开发、中端土地二级开发、后端产业导入及运营管理的联动投资运作模式。在符合区域发展导向和相关规划要求前提下，允许用地性质的兼容和转换。加强与城镇低效用地再开发政策衔接，创新零星土地利用、土地使用权转让、容积率奖励、使用年限等方面政策，实行正、负面清单管理。
全国政协委员、致公党福建省委会副主委、厦门市副市长张志红建议，首先从国家层面推动城市更新的相关立法；其次，进一步完善城市更新相关的政策体系；最后，要进一步形成推动城市更新的工作合力，各个部门、各个层级共同推动城市更新有序发展。
全国人大代表、北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师、总规划师、首钢集团总建筑师吴晨认为，以完整社区为代表的城市更新并非传统意义上的城市开发，而是在政府补贴与监督管控下，企业兼顾一定社会使命，从运营管理着手，通过高质量、高效率的资产管理，以满足人民美好生活需求为核心，从“好房子”到“好街区”，实现可持续高质量的城市更新。
建议一是要加强顶层设计，建立协同工作机制，实现资金集成。由政府主要部门与社区党委建立协同工作机制，从城市或区域的角度统筹分散的完整社区建设项目，形成项目包，由具有社会担当和社会认知的社会主体统筹实施。建立统一的完整社区建设管理平台，加快推进将目前分散在各部门的各类更新改造资金整合管理使用。
二是从长效运营角度，拓宽社会资本参与途径。研究出台符合老旧小区改造业务的专项税收政策、降低企业参与改造的税收成本，以鼓励社会资本积极参与老旧小区改造。
三是完善土地规划管理措施，加快出台规划建设审批管理的实施细则。研究推进土地性质和建筑功能兼容的政策突破，为大片区统筹、优质项目捆绑等方式明晰路径，支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混统筹管理合用地类型。
四是社区“投建管运”一体化模式，促进更新项目投入产出平衡。加强政策支撑，优化城市更新项目招投标方式，支持EPC+O、“投资+设计施工+运营+物业管理”一体化招标综合评审方式的复制推广，促进城市更新长效运营理念更好落地。
此外，他还建议通过引入社会资本建立PPP运营机制，以有收益改造内容产生的现金流作为使用者付费，以财政资金作为可行性缺口补助，统筹用于无收益改造内容，实现项目现金流整体平衡。
02
其他城市典型参考
1、上海发布“15分钟社区生活圈”行动工作导引
2月下旬，上海市全面推进“15分钟社区生活圈”行动联席会议办公室召开2023年度行动工作推进会暨培训交流会，并发布了《上海市“15分钟社区生活圈”行动工作导引》。
《工作导引》由四部分构成，一是总则，是对“15分钟社区生活圈”行动基本概念、指导思想和基本原则的说明，并明确了导引对象为本市开展生活圈行动的城镇及乡村地区。二是目标愿景，按照全市“十四五”期间推进生活圈行动的十二项重点任务，以“五宜”为框架整合提出目标导向和具体标准。三是行动指引，围绕生活圈行动的关键环节，明确行动的任务内容、技术要点和成果要求。四是相关附件，包括社区行动蓝图样稿、年度行动计划样表以及乡村社区生活圈场景引导等内容。
2、上海出台市属国企存量盘活行动计划，聚焦五大要点
3月21日，上海市规划和自然资源局、上海市国有资产监督管理委员会印发《市属国企存量土地资源盘活利用三年行动方案(2023 年—2025 年)》(以下简称“行动方案”)，旨在推进国企存量土地资源盘活利用，优化国有企业资产配置，促进国企土地资源高质量利用，更好的支撑和保障经济社会持续健康发展。
坚持四个基本原则
坚持四个基本原则即坚持国企为工作主线、坚持市区企协同工作、坚持多维度综合施策和坚持“四个一批”统筹联动。其中坚持多维度综合施策，需要综合国有资产监管和保值增值、规划实施和低效用地盘活、区域发展和国企改革等多种因素，结合国企土地资源数量和规模的差异，制定切实可行的国企存量土地盘活方案以及后续项目实施的时序安排。坚持“四个一批”统筹联动，即按照高质量发展与节约集约用地要求，加强“更新一批、减量一批、收储一批、保留一批”实施路径的统筹联动，不断完善土地储备、城市更新、存量保留、减量化挂钩实施的政策机制，为推动央企、区属国企实施存量土地更新盘活工作创造有利条件。
聚焦16家重点企业盘活方案
行动方案明确了工作对象为经历多轮改革重组、历史沿革较为复杂、存量土地资源丰富的16家市属企业，其他市属国企以及央企、区属国企可参照实施。行动方案提出了明确的工作目标，即计划2023年至2025年，建立涵盖地块登记、现状、规划、运营状况等信息的市属国企存量土地资源数据库，完成重点市属企业存量土地资源盘活利用方案，以及50余组区、企战略框架协议签署，并按照“四个一批”的实施路径，持续推动具体项目的实施。
成立市、区、企专项工作组
行动方案提出强化组织指导和责任落实，成立市、区、企三个专项工作组。其中市级专项工作组，实行双组长负责制，由市规划资源局、市国资委的主要领导担任组长，负责统筹、协调市属国企存量土地盘活工作，以专题会议、工作研讨等方式定期听取工作进展，组织研判国企存量土地盘活实施方案，指导帮助区、企解决工作推进中存在的问题和困难。区专项工作组，由分管规划资源的副区长担任组长，负责与国企进行对接，协助国企完善存量土地基础信息，提供地块以及邻近范围的规划以及管控要求，支持国企形成存量土地转型发展的分类施策方案并指导其实施。国企专项工作组，由集团分管领导担任组长，负责与市、区专项工作组以及属地街道、乡镇对接，统筹协调集团各部门及下属公司，承担本集团存量土地的集中排摸、意愿调研，在市、区政府部门的指导下形成分类施策方案并以“项目化方式”予以实施。
工作实施推进五大方面
国企存量土地资源盘活的工作实施推进分为五个方面，即开展国企资源调查、盘活方案编制与上报、盘活方案研判与备案、盘活方案细化与项目实施、跟踪监测与考核评价五个方面。对于同时具有更新、减量、收储等潜力地块的重点企业，在编制盘活方案的过程中应充分体现“四个一批”实施路径的统筹联动。市级相关部门应当充分释放政策效应，强化精准服务，积极参与区、企的盘活方案研究，帮助、指导并推动区、企形成一致意愿，形成“四个一批”联动统筹的盘活方案(上报稿)。企业上报的盘活方案原则上以“一企一区”为最小单元，成熟一批、上报一批。
加强数据平台支撑
加强数据平台支撑，需要构建信息平台数据底座框架和调查模块，辅助国企存量土地资源调查和信息填报，进一步完善数据库，建设统计分析、评价研判和跟踪监测模块，形成数据底座+应用模块的国企存量土地资源盘活利用信息平台，为政府、国有企业实施存量土地资源盘活工作提供数据支持和决策支撑。
3、重庆印发城市小微公共空间更新指南
近日，重庆市规划和自然资源局印发《重庆市城市小微公共空间更新指南（试行）》，提出城市小微公共空间更新目标、原则与内容、路径与方法。《指南》提出，小微公共空间更新是对具有更新需求与条件的小微公共空间进行持续微更新的过程。更新既包括摒弃“大拆大建”、实施“小修小补”的物质空间改善，也聚焦社区发展治理，强调全过程公众参与，通过自下而上的需求反馈进行个性化改造，注重环境、经济、社会、文化的综合发展。《指南》将小微公共空间分为社区生活型、公众游览型、基础设施型与单位属地型四类。其中，社区生活型小微公共空间主要面向居住小区，服务于周边社区居民。依其区位及功能可分为：活动空间，如入口广场、院坝、社区游园等；居住建筑，如小型闲置建筑、入户空间、 底层架空空间、屋顶平台等；公共服务设施，如活动中心、养老院、托儿所等；景观空间，如宅间绿地、边坡荒地、树下空间等；交通空间，如街巷、退距空间、空中连廊等。
《指南》在更新路径与方法层面提出资金筹措运维机制。顺应国务院“建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制”的指导意见，探索多元化资金投入机制，鼓励社会资本注入，吸引多方参与，构建“政府主导、社会力量分担、居民共担”的多维资金筹措模式。明确主导模式。小微公共空间更新的主导模式有政府主导、政企合作、 社会资本和社区自治四类。其中，社会资本模式由各类社会与市场主体参与，通过公益基金、社会资本多方参与的经费保障体系，实现更新多元化投融资与长效运营收益。
4、青岛出台老旧街区改造管理办法
3月1日，山东省青岛市正式施行《青岛市老旧街区改造管理办法》。该办法所称老旧街区改造，是指对建成年代较早、市政基础设施不完善、公共服务设施不健全的区域进行的整体性、系统化改造，一般以居民改造意愿强烈、集中连片的老旧小区改造为主。
《办法》提出，老旧街区改造可以采取政府投入、政府和社会资本合作等模式。鼓励社会资本参与老旧街区改造。鼓励老旧小区业主通过直接出资、依法使用房屋专项维修资金、提取住房公积金、捐资捐物、投工投劳以及让渡公共收益等方式支持改造。
《办法》明确，老旧街区改造包括道路、绿化等市政基础设施；适老养老、文化休闲、体育健身公共服务设施；便民市场、便利店等专项服务设施；建筑物屋面、外墙、楼梯间等共用部位；充电设施、停车场（库）、物业用房等环境及配套设施；智慧化服务管理设施等建设或改造内容。
《办法》明确改造流程，提出区（市）牵头部门应当根据有关规定及项目实际编制改造实施方案，确定改造内容、规划设计、投资概算、资金来源、物业管理等内容，在改造项目范围内通过业主座谈、入户走访、现场公示、网上征集等形式充分征求意见。老旧小区改造项目实施主体由区（市）人民政府确定，负责办理审批手续、组织施工招标和采购、组织项目验收和移交等。业主依法共同决定加装电梯的，应当制定既有住宅加装电梯方案，方案包括业主意愿、可行性分析、设计文件、费用预算、运行和维护责任及费用承担等事项。
《办法》提出，利用业主共有的设施、公共空间或者存量房屋建设各类服务设施的，应当经业主依法共同决定。老旧小区改造中建设公共服务设施，在不违反国家有关强制性规范和标准、并广泛征求业主意见的前提下，可适当调整建筑密度、容积率等技术指标。对利用老旧小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等建设公共服务设施的，可按照规定不增收土地价款。
《办法》提出，对改造后的老旧小区实行物业服务的，区（市）人民政府可以结合实际给予财政补助，补助范围、补助期限、补助标准及方式由区（市）人民政府确定。专业经营单位出资参与相关设施改造提升的，改造后的相关设施可以依法移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。
5、安徽印发通知部署2023年度城镇老旧小区改造工作
2月17日，安徽省住房和城乡建设厅印发《关于做好2023年度城镇老旧小区改造工作的通知》，提出老旧小区改造5项要求：改造提升老旧小区设施、完善老旧小区配套设施、实施连片联动改造、规范工程建设程序、加强质量安全管理。并发布了改造项目计划任务细化表，2023年，安徽全省将改造1241个老旧小区，总建筑面积2333万平方米，涉及23.8万户居民。
6、苏州印发城市更新技术导则和微更新建设指引
2月8日，江苏省苏州市住房和城乡建设局印发《苏州市城市更新技术导则（试行）》、《苏州市城市微更新建设指引（试行）》。《导则》提出城市更新内容包括完善与优化民生服务功能，加强老旧住区更新改造，优先对住宅品质、市政设施、公共服务设施、公共空间等进行改造提升，完善住区功能，建设完整社区等。
更新对象主要分为五类：老旧住区类、老旧工业类、老旧商办类、历史文化类、公共空间类。其中，更新对象可以是单体，也可以是成片区域；可以是单个功能区，也可以是多功能复合区。更新方式分为“保护修缮、改造提升、拆除重建”三种。
《指引》明确，苏州市城市微更新重点聚焦“宜居住区、口袋公园、活力街巷、魅力街角、特征空间、艺术空间”六大空间类型。其中，宜居住区微更新重点聚焦“低效闲置的建筑空间、消极闲散的活动场地、 杂乱无序的景观环境、老旧破损的服务设施”等空间要素。
口袋公园微更新重点聚焦“存量闲置地块、腾退地、边角地及消极低效绿地” 等空间，对“功能引导、设施设置、植物配置、地面铺装、交通组织” 等进行更新改造。
7、《北京城市更新条例》正式实施
《北京市城市更新条例》于2022年11月25日，经北京市十五届人大常委会第45次会议表决通过，2023年3月1日起正式施行。条例》紧紧围绕首都城市战略定位，坚持政府统筹、市场运作，明确多方面保障措施和政策支持；坚持民生优先，兼顾各方主体利益；把握好立法与改革的关系，为推动本市城市更新提供坚实法治保障；为在减量发展形势下推动城市高质量发展、在现行法律框架内破解现实难题提供了顶层设计。
《条例》明确了北京城市更新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类和区域综合性5大更新类型、12项更新内容。围绕“七有”“五性”补短板、强弱项，改善人居环境，完善城市功能等坚持以人民为中心等多方面考虑，提出了北京城市更新的9个基本要求，强调科技驱动，突出高质量发展，要牢记城市更新不是大拆大建，要坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，要传承历史文脉，保护城市风貌，留住乡愁记忆……以绿色、智慧、健康、安全、韧性等新理念引领的城市更新将贯穿整个北京城市更新的全过程。
8、南京出台保护老城新规，用有机更新推进项目更新
2月23日获悉，为进一步保护老城风貌，市委办公厅、市政府办公厅联合发布了《关于加强保护传承营建高品质国家历史文化名城的实施意见》，市政府发布了《关于进一步加强老城风貌管控严格控制老城建筑高度规划管理的规定》等文件。为进一步加强老城内规划建设项目的精细化管理，有效指导老城内学校、医院、科研院所的合理利用，保护老城肌理格局和开敞空间，市政府办公厅发布了《关于进一步加强老城保护严格控制老城范围内学校、医院、科研院所规划建设的指导规定》，《关于控制老城范围内学校医院合理规模的指导意见》同时废止。
南京市连续出台老城保护政策，对南京城市更新的利好和难点主要有：
1、总体工作原则方面：在保护优先，应保尽保的前提下，也提出了“坚持创造性转化、创新性发展，将保护传承工作融入经济社会发展”“营建更有活力的国家历史文化名城，加强历史文化资源与现代功能的有机融合，促进历史文化遗产资源优势转化为经济社会发展的资产优势”“通过更新改造新增的建设容量，优先用于服务当地居民生活改善、服务国际消费城市建设、服务国际旅游目的地打造”等有利于城市更新项目开展，文商旅产业融合的指导原则。
2、从高度控制方面：相对2017年《南京市老城建筑高度规划管理规定》，对于老城高度控制（老城南历史城区内局部新建建筑）、建设容量控制、绿地开敞空间保护等方面，除提出进一步严格保护控制的要求外，也对因公共利益或确需调整的情况，给出了如专题论证、占补平衡等相应的调整路径和管理规则，更具有实施的操作性。
3、从老城内学校、医院、科研院所规划管理要求方面，总体上鼓励相关机构向新区拓展，避免出现老城内大规模建设增容对历史风貌的影响和破坏。同时，对因重大战略要求有建设需求的情况，也给出清晰明确的调整程序和路径。尤其对于中小学规划建设方面，提出“在城市更新中确需增加学位的，各区政府应会同规划资源、教育等部门，考虑在符合生均用地等建设标准的前提下增容，或在老城范围外就近按合理服务半径增加学校布点，解决学区内学生入学问题。”对未来老城内更涉及居住类更新项目的实施，起到重要的政策支撑。
9、广州发布统筹做地推进高质量发展工作措施，用国企主导城市更新
3月23日，广州市人民政府办公厅颁布《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》文件，聚焦高质量发展、优化城市空间结构，强化土地一级市场管理，加强市层面土地资源要素统筹保障和调控能力，系统推进重点区域城市空间治理，打造宜居、韧性、智慧城市，推出了“广州做地10条”，主要内容有：
● 支持先做地后储备
按做地和土地收储相分离的原则，将土地整理各项前期具体工作，包括选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调查、场地围蔽看管、产权注销、“七通一平”、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调查等工作独立开展，待形成净地后向土地储备机构申请交储。
● 支持做地主体认定
政府认定国有企业作为做地主体，市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。
● 支持做地主体配合政府整备
做地主体筹集资金，配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作，实施“七通一平”，将“生地”做成“熟地”交由政府收储。
● 支持做地补偿保障
以新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付收储补偿款。
● 支持做地主体融资
鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具对做地主体予以做地资金支持。鼓励社会机构设立做地专项基金，支持做地主体融资。
● 支持带方案招商做地模式
重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。
● 支持综合开发费共享分摊
轨道交通站场综合体（TOD）盖板以下轨道交通设施用地综合开发费，结合场站用地实际，取站场立项批文时点办公用途市场评估楼面地价（容积率按我市公布的基准地价的设定值）60%的1/3为计收标准，按用地面积核算。
● 支持探索“点状征收”
已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均超过95%，且经政府协调未能达成一致的，为维护和增进公共利益，政府可探索依法对未签约部分房屋和集体土地实施征收。
10、《青岛市城市更新专项规划（2021-2035年）》发布
3月10日，青岛市自然资源和规划局公布了2021—2035年城市更新专项规划，其中提到：
今年是青岛实施城市更新和城市建设三年攻坚行动承上启下的关键一年。为了充分用好规划这根“指挥棒”，青岛结合国外城市更新发展趋势分析，研判当前发展实际，汲取国内城市更新规划编制和实施操作经验，确定重点任务与主要内容，在国家尚无城市更新专项规划编制规范的情况下，从编制思路和方法上探索青岛方案。
对于不同的城市更新对象，《专项规划》中明确了城市更新分类指引。其中，老旧小区以改造提升为主要更新方式，根据改造内容分为基础类、完善类、提升类三种类型。坚持“问计于民、问需于民”的原则，着力解决人民群众急难愁盼问题，推进“完整社区”建设，从单个小区改造向成片连片的街区改造转变，按照“15分钟生活圈”建设标准，统筹配建各类设施。
城中村更新方面，要充分尊重村民意愿，遵循城市发展战略要求，推动整村更新，综合实现城市功能完善、民生保障、产业发展、地域文化传承、环境修复等发展目标。
老旧厂区更新方面，推动胶济铁路沿线老工业区内老旧厂区产业转型，列入工业遗产名录、建筑结构完好的低效厂房以保护利用和改造提升为主要更新方式。
历史文化街区则采取保护利用为主的更新方式，按照建设国家历史文化名城的要求，在严格保护历史文化资源的基础上，通过建筑、环境、公共空间、公共基础设施的活化利用和改造提升。
老旧商业街区更新方面，推进中山路、台东、香港中路、李村、正阳路等传统商圈品质提升。
其他更新区，如大港、沧口机场、流亭机场等交通市政转型区是城市重要战略空间，这些区域更新要从交通流线组织、产城融合功能完善、城市品质提升等方面盘活存量资源，提升轨道站效能，实现区域功能的整体提升和环境品质改善，打造城市发展新引擎，激发城市活力，带动周边区域转型发展。
实施“八大策略”，系统推进高质量发展，城市更新是一个复杂的综合赛道，针对不同的重点区域，需实施差异化更新策略。对此，《专项规划》提出实施“八大策略”——城市结构重塑策略、城市文脉传承策略、公益利益优先策略、产城迭代升级策略、年轻友好城市策略、交通引领发展策略、人居环境提升策略、生态环境修复策略。
此次发布的《专项规划》势必将系统推进更新高质量发展，谋划一条富有青岛特色的城市更新之路。
03
长沙主要动态概览
1、省住建厅等三单位联合公布2023年城镇老旧小区改造计划
3月2日，省住建厅、发改委、财政厅联合发布《关于公布2023年城镇老旧小区改造计划的通知》，确定了今年给改造指标：2023年全省共计划改造城镇老旧小区4331个小区,涉及524098户、房屋30461栋、建筑面积4920.4万平方米。
2、长沙住建提出，积极探索城市更新的“长沙模式”
3月2日，长沙住建在片区开发上提到，要统筹抓好旧城城市更新和新城片区开发，并认为：
今年是长沙城市更新出成效和拓规模的关键之年。全市城建工作会议要求要积极探索城市更新的“长沙模式”，重点把握好”四个关系”。
一是增量与存量的关系，整体统筹好资源要素，认真梳理，盘清存量空间。
二是整体与局部的关系，善于算大账、算长远账，走片区开发、联动开发的路子。
三是产业与城市的关系，做活做足教育、医疗等文章，把更新片区内的资源优势充分释放出来。
四是政府与市场的关系，坚持政府主导、市场主体，引进实力央企参与开发建设。
此外，在小区提质上，要求统筹抓好老旧小区改造和既有小区品质提升，完美完成以下工作目标——根据今年的长沙市政府工作报告，长沙将开工改造城镇老旧小区493个、危旧房屋200栋、棚户区1500户以上，完成既有小区品质提升200个，新增多层住宅加装电梯600台以上。
3、长沙首个老工业遗址有机更新试点项目——长沙·锦秀拾光，将于5月1日迎来开园
3月2日，据长沙晚报报道，位于银盆岭大桥西岸的银杉路382号的原长沙锦纶厂，2019年，老厂房改建工程启动，在基本保持原有建筑外貌的基础上，由市属国企长沙国资集团投资2亿元，将这一老工业遗址打造成一个集文化创意、娱乐休闲、体育运动、亲子教育、智能停车、生活服务为一体的公园式智能化绿色街区。2020年，该项目获批长沙市首个“老工业遗址”有机更新试点项目。
项目是以修旧如旧、修新如旧、局部改造、空地新建利用等方式进行保护性开发，让其在具有老工业历史文化风格的同时，达到现代服务业集聚区的要求。项目运营面积约5万平方米，5月正式开园后预计年均客流量超400万人次、实现年消费总额1.7亿元。
4、雨花区红星片区天华村“自拆、自建、自安”城市更新改造项目动工
2月17日，雨花区红星片区天华更新单元综合改造项目敲响新春“第一锤”，预计2023年6月全部拆除腾地。
雨花区红星片区已于2022年1月取得城市更新（旧城改建）项目立项批复，天华更新单元为红星片区城市更新（旧城改建）项目六大更新单元之一，为村集体经济组织和村民自主更新的更新单元，采取的改造模式为“自拆、自建、自安”。
据悉，天华更新单元天华安置小区需整体拆除建有房屋56栋、347户、1420套房。此次首批拆除的2栋安置房，共计约5100平方米，48套房屋。2022年11月4日，经合作社成员代表会议民主决策，表决通过了《房屋拆除补助办法》《新建住房及回迁房分配办法》。截至目前，天华安置小区现已签约128户，腾空房屋308套，实施分批次拆除。
5、开福区今年稳步推进192个老旧小区改造
今年，开福区稳步推进192个老旧小区改造，优化人居环境，提升城区品质，让居民在家门口实现幸福升级。
据了解，开福区涉改老旧小区中今年新开工改造74个小区，完工118个小区，将惠及居民超四万户。“开福区老旧小区改造打造了‘党建红+人居美’的品牌，坚持党建引领，聚焦居民群众的急难愁盼，实现城市功能再完善、产业布局再优化、人居环境再提升。”开福区城市人居环境局老旧小区和危旧房改造管理科科长张文峰介绍。
6、芙蓉区2023年计划改造城镇老旧小区118个
2023年芙蓉区计划改造城镇老旧小区118个，目前一部分小区已经启动改造，一部分正在抓紧进行居民意愿征集，以及小区现状调查，编制完善方案设计等。
据了解，今年芙蓉区将按照集中成片的整体改造模式，加快城镇老旧小区改造，包括黄泥街片区、湘湖片区、农大片区等项目，改造小区总数将达118个，涉及户数12273户，惠及4万居民。
今年芙蓉区全区老旧小区改造主要围绕“重点突出，全面提升省会形象”“集中成片，打造特色亮点工程”“有序铺排，助力民生实事项目”“聚焦民意，解决急难愁盼问题”四个主题开展。
7、雨花区与葛洲坝集团签署战略合作框架协议
3月30日，雨花区与葛洲坝集团举行战略合作框架协议签约仪式。葛洲坝集团党委常委、副总经理、三峡建设公司党委书记、董事长赵献勇与区委副书记、区长黄军其出席并见证，副区长周宏、葛洲坝集团有关领导、雨花区政府有关领导以及相关部门单位主要负责人参加签约仪式。
黄军其对葛洲坝集团来区投资兴业表示欢迎。他表示，雨花区作为湖南省会长沙的“南大门”，经过多年的发展，交通条件便捷、产业基础扎实、生态环境优美、营商环境良好。葛洲坝集团有着丰富的城市更新经验，是大型基础设施投资建设领域的“国家队”，期待双方在城市更新、片区开发、市政设施等领域开展深层次的合作，加快推动项目落地见效，携手打造更多标杆项目、精品工程，共同谱写高质量发展新篇章。
8、三月长沙推出4宗城市更新类商住土地
2023年3月 15日，长沙市自然资源和规划局之《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》，共计推出[2023]长沙市007-014号8宗地，其中四块为城市更新类地块。
● [2023]长沙市008号：即观沙岭城市更新片区18#、19#号地块
位置：岳麓区观沙岭城市更新片区，东至岳华路、南至白岳路、西至观沙路、北至长望路
基本信息：出 让面积28699.85㎡，纯住宅， 容 积率≤4.0
成交价：90692万元，楼面价约7900元/㎡
最高限价：104295万元
● [2023]长沙市009号：即梅溪湖一期L05-D172、L05-D25、L05-D24、 L05-D19地块
位置：岳麓区枫林路以南、麓景路以西
基本信息：出让面积41705.04㎡，商住用地，容积率：L05-D172≤4.7 L05-D-25≤3.0 L05-D-24-1≤2.6 L05-D-19（部分） ≤3.5，商住比2：8
成交价：64590万元，楼面价约5000元/㎡
最高限价：74278万元
主要挂牌条件：引入一家世界 500强中前50强企业（2018-2022连续五年）的省级（含）以上总部；引入一家中国 500强中前100强企业（2018-2022连续五年）的2家控股（或全资）独立法人资格的子公司，其中一家子公司为省级（含）以上总部（与第 ① 项不得为同一家）；引入的上述企业2023-2028年须在湘江新区缴纳的税收地方贡献总额不低于15000万元；须出资建设 1个公园（L05-D14地块，用地面积1781.27平方米）和2条城市道路（支路一西至宗地红线西边界，东至宗地红线东边界，用地面 积1705.72平方米；支路二北至枫林路，南至宗地红线南边界，用地面积3726.50平方米。）；须出资不低于 600万元，用于麓景路西侧临街建筑（枫林路-燕航路）外立面提质改造。
项目主要用地性质为居住加商业商务用地，主要功能为商住配套服务功能，涵盖住宅、购物中心等多种业态，定位为城市综合体。
● [2023]长沙市011号：即天心区石人村两安用地地块
位置：天心区石人村，新开铺路以东、新韶西路以南、新联路以西、湘府路以北
基本信息：出 让面积53973.56㎡，纯住宅， 容积率≤3.0
起交价：84522万元，楼面价约5220元/㎡
最高限价：97200万元
主要挂牌条件：须在地块外无偿建设建 面62149㎡商业物业；须出资扩建一所规划义务制公办 学校；须出资建设豹子岭路和豹山路；须出资配建地块南侧S05-C14-2的绿地。
● [2023]长沙市013号：即开福区棚改地块
位置：开福区精英路以东，工商巷以南，东风二村以西，福乐巷以北
基本信息：出 让面积23116.7㎡，纯住宅， 容积率≤3.0
起交价：61080万元，楼面价约8807元/㎡
最高限价：70242万元
主要挂牌条件：需在 Z05-C36-02地块中配套建设幼儿园一所。
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总结
睿诚研究院分析认为，在本报告期内，城市更新的变化，主要表现在三个方面：
1、总体层面：从城市更新到完整住区、从问题导向到政策完善
如上，从整体来看，今年的城市更新政策趋势，更逐步接地气了。
通过近几年的发展，国内的城市更新在各地轰轰烈烈的推进中，主要在大型片区类项目和老旧小区改造上面下功夫，大型的片区类项目多数处于推进过程中，尚看不到完整的成果。
而在存量改造中，基本都是修修补补，功能不完善，故而国家提出要打造完整住区的要求，希望各地在旧改过程中，要求有系统全局观，以完整住区为改造方向进行有效发力和提质，而不仅仅是这里搞一点那里修一点，反而达不到提质的效果。
同时这个问题的提出，也是考虑国内许多老旧小区，就是1-3栋楼或更多一点楼栋组成的，没有休憩场地、没有物管、也没有社区的什么概念等、孤零零的，这种情况在各地都比较普遍，并且存量也不少。
也就是说，在社区的服务功能上要补全短板，在基本公共服务设施完善、便民商业服务设施健全、市政配套基础设施完备、公共活动空间充足、物业管理全覆盖以及社区管理机制健全等方面要达到国家提出的相关标准。
睿诚研究院认为，这是一个大的进步，而不是以前大家都比较喜欢做的空间补全之类的更新了，在内容及其功能上提出了更高的要求。
同时，城市更新要以问题为导向和加强相关政策的出台和深化等，也是国家强调的两大要点，实际就是要求国内各城市的城市更新行为要更有针对性，不能为更新而更新去低层次完成任务。
2、区域层面：各城市皆在细化自己的更新政策、技术要点等，覆盖面更广更深
如重庆的小微空间、苏州的微更新等，以及国家提出的“口袋公园”政策等，都指向细部的曾经被人遗忘的小微空间的焕新，和15分钟生活圈的打造等等，既要大处着手、也要小处着眼，全面布局和发力城市更新，以便营造出更加充满活力和功能完备的新面貌新气象。
也即国家所倡导的“惠民生”举措的题中应有之义。
同时，也可以看出各不同城市，在城市更新发展上，有快慢之别、深浅的差异等，反映出各地发展的不平衡性，和各自短期内的偏重不一样，但按国家的要求，今年是一个关键年份，中央要初步对各地的状况进行首轮考核，对各地都是一个大压力。
谁能做得更好，年底就可见分晓，大家拭目以待。
3、长沙层面：城市更新+片区开发两手抓，存量增量都要强
在长沙，今年这个趋势特别明显，内城提质外城扩张，两者皆归于片区统筹之中，把二者纳入到了城市整体发展的大局中来，并成为两大驱动力，为长沙的整体发展提速进行了有针对性的铺排，且细化到具体的投资指标。
比如，3月22日，长沙南部融城片区开发建设指挥部印发《长沙南部融城片区2023年重点工作实施方案》，其中，明确4大目标和4大重任，全面拉开南部融城片区高标准建设、高质量发展框架，铺排重点项目82个，年度预估投资约174亿元等。
2月24日，据湖南发改委介绍，2023年，长沙市共铺排重大项目1850个，预估总投资20638亿元，其中10个重大城市片区年度计划投资约2117亿元。这些项目实行分层级、分领域、分行业调度，以“大会战”推动项目建设“量质齐升”，为加快推进长沙高质量发展提供强力支撑。
大型片区类城市更新项目进入经济重心，老城区存量土地资源等也要为城市的总体发展提供强大价值。
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