评估对象包括哪些应注意哪些评估原则？成本法来评估的评估对象有哪些_估价_对象_房地产

本文目录

• 评估对象包括哪些应注意哪些评估原则
• 成本法来评估的评估对象有哪些
• 估价对象的权属怎么写
• 房地产价格评估中，估价对象的法定用途与实际用途不同，怎么办
• 价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系
• 估价对象如果不是最高最佳使用原则对其价值有何影响
• 房地产的估价对象有几种
• 该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些
• 房地产估价师考题求解答 考试某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能
• 房地产估价对象房地产、交易实例房地产、可比实例房地产三者的含义及其之间的异同

评估对象包括哪些应注意哪些评估原则

　　资产评估对象就是资产，泛指被特定主体拥有或控制的，能为其带来未来经济利益的经济资源。
资产评估对象的分类及内容：
　　（1）按资产评估目的和被评估资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。
　　（2）根据被评估资产的存在形态分类，全部资产要素可分为有形资产与无形资产。
　　（3）根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为不动产、动产和合法权利。
　　（4）根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用，全部资产要素可分为固定资产与流动资产。
　　（5）根据被评估资产能否独立存在分类，全部资产要素可以分为可确指的资产与不可确指的资产。
　　（6）根据财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，可以把全部资产要素分为：固定资产，长期投资，流动资产，无形资产，在建工程，递延资产及其他资产。
　　资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
资产评估的作用有：
　　1、咨询作用
　　从某种意义上说，资产评估属于一种专业技术咨询活动，具有咨询的作用。咨询的作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身虽然没有强制执行的效力，但可以作为当事人要价和出价的参考。
　　2、鉴证作用
　　鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据。
　　3、促进作用
　　资产评估的促进作用主要表现在三个方面:一是可以促进资源优化配置，二是可以促进产权主体维护自己的合法权益，三是可以促进资产评估工作的国际化和进一步对外开放。

成本法来评估的评估对象有哪些

　　成本法适用的估价对象：
　　新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
　　在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。
　　成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均价值，然后调整到“幢”的平均价值，再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值，通常也与此类似。
　　成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。

估价对象的权属怎么写

资产评估对象法律权属指导意见
第一条 为规范资产评估机构及其资产评估专业人员执业行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本指导意见。
第二条 本指导意见所称资产评估对象法律权属，是指资产评估对象的所有权和与所有权有关的其他财产权利。
第三条 委托人和其他相关当事人委托资产评估业务，应当依法提供资产评估对象法律权属等资料，并保证其真实性、完整性、合法性。

房地产价格评估中，估价对象的法定用途与实际用途不同，怎么办

您好 希望我的回答对您能有所帮助
首先来说 根据不同的估价目的 适用不同的方法对这种情况进行处理
一般抵押及市场价值报告估价对象的用途 首先要符合 合法原则 在合法原则的前提下
要对估价对象进行最高最佳用途分析
理论上 应在合法原则的前提下 选取估价对象在最高最佳用途下进行估价
简单来说 就是可以设定估价对象的用途
只要能说明 设定用途的理由就可以
前提是 该用途是合法的
如您所述 实际用途与法定用途 也就是证载用途不符的情况
那就要描述清楚 根据房屋的区位 及实体情况 哪种用途更符合最高最佳用途
就可以以该用途作为估价对象于估价时点下的设定用途
如果您还有其他问题 可以百度给我留言

价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系

根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估，如“6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”。
但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到6.2.3中要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类评估对象，并不是针对“房地产转让”这类目的而言。又如“6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。优‘6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。
综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
注：主观题答案仅供参考

估价对象如果不是最高最佳使用原则对其价值有何影响

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，它的分析就是为估价对象寻求一种最合理最可能的用途，并使得估价对象在估价时点的价值最大化，估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下四个条件： 1、法律上许可； 2、技术上可能； 3、经济上可行； 4、价值最大化； 法律上许可：主要分析每一种潜在的使用方式，是否满足法律法规，城市规划，土地使用权出让等要求，不符合法律法规的使用方式不能选用。 技术上可能：主要分析对法律所允许的每种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑对材料性能，施工技术手段等能否满足要求，如果技术达不到的则不能选用。 经济上可行：主要分析对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，主要进行经济上可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它的未来收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量进行折现，将两者进行比较，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则不能选用。 价值最大化：主要分析在所有具有经济可行性的的使用方式中，能够使估价对象的价值达到阳大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。 我们在实际评估中对估价对象都应该恰逢最高最佳使用分析，分为两种：1、空地；2、地上有建筑物的。 1、空地：需要分析市场供求情况，选择合理的使用方式。 2、地上有建筑物的：从宏观和微观两方面分析市场的供求关系，宏观分析应当从估价对象所在地域的总体角度出发，通过分析人口、收入、就业等方面的信息，来显示市场占有和吸收的情况；微观分析应当从估价对象及其竞争性物业在市场上的消化情况，来分析该细分市场中的供求关系，以及市场消化情况。通过市场分析对估价对象在各种能的使用方式下，确定估价对象最高最佳使用方式。保持现状，条件是现有房地产价值》（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用）；装饰装修改造,条件是(装饰装修后的房地产价值－装饰装修所必要的费用)＞现状装饰装修的房地产价值，在这种情况下，也包括对土地的改造来调整土地与建筑物的不均衡引起的功能折旧；改变用途，条件是（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值；重新开发，条件是（重新开发后的房地产价值重新开发所必要的费用）＞现有房地产的价值；上述情况的结合使用。 二、假设开发法 假设开发法，也称为剩余法，预期开发法，开发法，是预测估价对象完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出来求取估价对象价值的方法。 假设开发法是一种科学，实用的估价方法，尤其是适应用于那些竞标房地产的开发建设活动。 假设开发法适用的估价对象为凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地），在建工程（包括房地产开发项目），可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 三、浅谈最高最佳使用原则分析同假设开发法的关系 以上对最高最佳使用原则和假设开发法分别进行了分析说明，现我们对它们之间的关系谈一下看法： 最高最佳使用分析必须紧密地各市场联系在一起，根据城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，以及其它规划限制条件的限制，在法律上允许、技术上可能的条件下确定好的各种使用方式，运用假设开发法测算其在各种用方式下的价值，进行比较，就可以求出一种产出最大化的使用方式，这种使用方式应当就是最高最佳使用方式，假设开发法其实就充当最高最佳使用分析的量化分析过程。 空地和地上有建筑物的房地产在进行最高最佳使用分析时，都应当对其各种可能的方式进行经济伦证，寻找一种最合理的使用方式。地上有建筑物的如果论证改变现状并没有保持现状带来的经济效益好，则说明保持现状为最高最佳使用方式，如果装饰装修改造利用，改变用途利用，重新开发利用或者上述的某种组合利用带来的经济效益多，则说明该房地产具有待开发潜力，做估价则则应当选择假设开发法作为其评估的一种方法，选择能带来经济效益最大化的使用方式作为假设开发模式。 假设开发法测算估价结果的可靠程度，其主要关键还取决于是否根据合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式，如果没有进行最高最佳分析而任意选择一种假设开发模式，那么就不能充分反映人或转业人的预期目的，也就使得估价结果有时公允。 综上所述，我们认为最高最佳使用分析应当与假设开发法是紧密联系的，最高最佳使用分析离不开假设开发法，做好了最高最佳使用分析，应用假设开发法求取估价对象的结果就随之得出了，最高最佳使用原则充分说明了只能选择最好的假设开发模式运用假设开发法对待房地产的价值进行估价。 当然这只是理论上的论证，实际当中运用好假设开发法对估价对象进行最高最佳使用分析还有待我们整个估价师队伍认真积累房地产相关资料，及时掌握政策动态，及时掌握市场资料。因为收集信息的程度及其估价师根据这些信息进行的判断直接影响到估价结果的准确程度。我们也知道有时同一宗房地产让不同的估价师去评估，所得出结论差距很大，这就说明了我们做好最高最佳使用分析还有大量的工作要做。 四、就新版房地产估价案例分析辅导教材第12页所选项案例谈一下我们的看法： 该案例从整体上看应该尽是一个做得很好的报告，值得我们学习借鉴，但就房地产结果报告中关于估价技术路线和估价结果的确定，我们想谈一下我们的看法，估价技术路线选用了两种假设开发法分别从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格和从续建为公寓角度测算估价对象市场价格，进行了分析测算，并且采用加权平均的方法取房地产市场价格，我们认出采用两种或两种以上假设开发模式测算是分别从估价对象的不同利用方面对估价对象进行论证，也就是说是进行最高最佳使用的量化论证，应当选择续建为公寓，作为假设开发法选择的假设开发模式，其结果作为假设开发法的唯一结果，最终结合其它估价方法对结果分析确定。

房地产的估价对象有几种

土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。
　　1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
　　2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。
　　（l）坐落位置；
　　（2）面积大小；
　　（3）形状；
　　（4）周围环境；
　　（5）土地权利状况；
　　（6）土地利用现状；
　　（7）规划设计要求；
　　（8）生熟地程度；
　　（9）地质、水文和气象条件；
　　（10）其他。
　　三、房地产估价的特点
　　由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：
　　（一）房地产估价具有科学性
　　房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。
　　虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。
　　（二）房地产估价的艺术性
　　房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：
　　1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。
　　准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。
　　准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。
　　2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。
　　房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。
　　3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。
　　房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。
　　（三）房地产估价具有综合性
　　房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：
　　1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。
　　2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。
　　房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。
　　大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。
　　3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。
　　另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点

该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些

土地、房屋、构筑物、树木等;同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益

房地产估价师考题求解答 考试某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能

既然是单选题，答案应当为A.
既然你对B、C未提出疑问，那么就仅仅比较A和D
A:空置率影响收益，空置率越小，其他因素相同条件下收益越高，故A 对。
D:因在有期限的收益年期下，报酬率在分子和分母都出现，故你无法判断对错。但有一点要注意，即题目背景未说明收益年期，则可以像你考虑的那样是无限年期的，报酬率越高房地产价值越小。
故D错
另：真题答案中有很多是错误的，不要盲信

房地产估价对象房地产、交易实例房地产、可比实例房地产三者的含义及其之间的异同

房地产估价对象就是你要顾家的对象，
交易实例就是进行交易状况调整时，比如有非正常交易情况，选取的对象
可比实例是选取市场中和待估对象情况差不多的，参考对象