福州万科金域缇香
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万科金域缇香，备案名称为江映澜苑，2021年5月12日，福州万科经过7轮举牌竞价，以2.63亿竞得福州宗地2021-16号，楼面地价8445元/㎡。该项目出让面积为25.95亩，容积率1.8以下，限高36米。
根据土拍约定，该楼盘需有如下配建：配建社区卫生服务中心建筑面积2000平方米，街道办事处建筑面积2000平方米，街道综合服务中心建筑面积2000平方米，配建的派出所、工商管理所、税务所无偿移交给仓山区政府等。
配建挺多的，所以名义地价也便宜了，如果算上这些配建成本，楼面地价有可能破万了。
万科金域缇香的建筑面积：40758.95㎡，用地面积：17301.0㎡，绿地率：35.00%，容积率：1.8。总共是199户，一梯两户类洋房住宅， 建面约86-118㎡带装修三至四房，小区采用围合式布局，内部规划有约1000㎡中央景观花园，从图上看应该是5栋楼。
Part2
该项目已经取得预售许可证，共计199套。
该项目是福州首批按照指导价格销售的楼盘，备案价格有可能在2万3。对比周边新楼盘在售价格2万1-2万2，再结合当下三江口库存，我认为2万1较为合理。
对于万科，我们想起一个评价：据说，中国房地产有个著名的“阳谋家”。
三五年前，开发商大口吃肉，房价蹭蹭上涨的时候，万科高喊“活下去”。当年笑万科的人，有几个活得比万科好？
从那时开始，格外关注万科的言论。内事不决问百度，房事疑惑看万科。在福州，万科是地产营销高手，营销策略调整很快，无论是2020年春季万科金域国际促销开盘，还是夏季的万科金域时代，以及万科云城SOHO，都很老道，这200套房子，看看有何奇招。
至于周边的二手房成交价格，我们以万科金域滨江为例，该项目2018年交付，目前已经满2年了，成交价格从高位2.1万回落到1.9万。
Part3
万科在三江口乃至城南板块的项目，都有一个共同点：都是小社区，除了三江口的万科金域滨江和万科金域缇香，还有白湖亭的万科金域华府，社区都不大，总户数都在200-300套之间。
起价2.1W，虽是小高层，但是公摊偏高，一般小高层在15-16%左右为宜。
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